par 
Après une année 2022 record, les SCPI tremblent sur leurs fondations. La collecte nette des SCPI s’élève à 4,1 milliards d’euros au premier semestre 2023. Ce chiffre, publié par l’ASPIM et l’IEIF le 19 juillet dernier, révèle un repli de -23 % de la collecte par rapport à la même période l’année précédente. L’Europe traverse une période d’ajustement des prix de l’immobilier à la baisse, suite aux hausses des taux d’intérêt décidées par la BCE pour combattre l’inflation. Quelle place donner aux SCPI désormais dans une stratégie d’épargne ? Frédéric Puzin, fondateur de CORUM L’Épargne, répond aux questions du Courrier Financier.
Le Courrier Financier : D’après les dernières statistiques de l’ASPIM, la collecte nette des SCPI recule de -23 % au S1 2023. Comment expliquer ce mouvement de marché ?
Frédéric Puzin : Les SCPI avaient enregistré ces dernières années des niveaux de collecte exceptionnels. Ce semestre, celle-ci recule, ou plutôt se normalise dans un contexte de marché assez compliqué. Notons que ce recul atteint même plutôt -27 % si nous tenons que compte du fait que la collecte de CORUM est au contraire, pour sa part, en hausse de +10 %…
En réalité, vous récoltez ce que vous semez ! Beaucoup de SCPI ont fait passer la collecte avant la performance. Elles ont cherché à récolter beaucoup d’épargne et ont été contraintes de l’investir dans des immeubles qu’elles payaient très cher, ce qui a dégradé leur performance.
A l’heure où le Livret A propose 3 % de rendement sans risque, il n’est pas étonnant que les épargnants se détournent des SCPI. D’autant qu’il y a aujourd’hui une certaine défiance vis-à-vis de l’immobilier, avec à la fois des difficultés pour emprunter et des prix en baisse, donc un risque de voir le patrimoine se dévaluer.
C.F. : Chez CORUM L’Epargne, quelle stratégie de diversification développez-vous à travers votre gamme de SCPI ?
Depuis leur création, les SCPI CORUM ont toujours suivi une démarche opportuniste et diversifiée : elles cherchent à saisir les bonnes affaires où qu’elles soient sans se soucier des effets de mode qui sont généralement synonymes de prix élevés. Cette approche leur assure une grande diversification géographique et sectorielle, et les protège contre une baisse des prix.
Parce qu’elles ont refusé de suivre les tendances et d’acheter leurs immeubles à des prix qui leur semblaient démesurés, elles ne sont pas concernées par la dévaluation qui touche actuellement bon nombre d’immeubles professionnels surcotés, en particulier en France. Les SCPI CORUM sont d’ailleurs très peu investies en France et ont revendu une part importante de leur patrimoine en Allemagne — deux pays où le marché immobilier est le plus cher.
C.F. : Quelles performances vos SCPI enregistrent-elles au S1 2023 ? Quelle influence ces résultats ont-ils eu sur le prix de la part sur cette même période ?
Les SCPI CORUM ont toujours tenu et même souvent dépassé leurs objectifs de performance ; ce sera encore le cas en 2023. Au printemps 2022, CORUM a également procédé à l’augmentation du prix de part de ses trois SCPI, alors même que l’inflation et la hausse des taux d’intérêt étaient déjà d’actualité.
Nous l’avons fait en parfaite connaissance de cause, et sans douter de la solidité du patrimoine de nos SCPI face à la crise à venir. Preuve que nous avions confiance dans la valeur des immeubles qu’elles détiennent. C’est toujours le cas : nous avons une bonne visibilité et nous procèderons à de nouvelles expertises en fin d’année.
C.F. : Dans sa dernière cartographie des risques de juillet 2023, l’AMF appelle à la vigilance sur les fonds immobiliers. Quelle place donner aux SCPI dans une stratégie d’épargne de long terme ?
L’appel à la vigilance lancé par l’AMF concerne l’ensemble des fonds exposés au secteur de l’immobilier commercial, parmi lesquels les SCPI bien sûr, mais aussi les OPCI, etc. Il est normal et sain que l’AMF tire le signal sur les fonds immobiliers français. Mais toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne : les plus diversifiées et les moins endettées ont l’avantage… Encore faut-il continuer à collecter (et massivement !) pour profiter au maximum des nouveaux prix et de rendements plus élevés. Et attendre patiemment une éventuelle hausse des taux synonymes de futures plus-values !
Autrement dit, les SCPI conservent bien sûr toute leur place dans une stratégie d’épargne diversifiée et de long terme. A condition de bien les choisir et d’opter pour des SCPI qui ont su faire preuve, non seulement d’opportunisme pour sélectionner les bonnes affaires, mais aussi de discipline dans la maîtrise de leur collecte, en s’exposant le moins possible à la dette.
Nous y pensons peu, mais le fort niveau d’endettement de certaines SCPI constitue une vraie difficulté dans un monde où les prix baissent et où, être contraint de revendre un immeuble pour rembourser une ligne de crédit, est devenu plus compliqué… Il est assez facile pour une SCPI d’afficher de bonnes performances les premières années, mais c’est autre chose de les tenir dans le temps ! Un conseil aux épargnants : regardez l’historique de performance de la SCPI, sa capacité à générer de la performance sur le long terme…
C.F. : Chez CORUM L’Epargne, quelles sont vos perspectives au S2 2023 ? Dans un marché qui se complexifie, comment accompagnez-vous les épargnants ?
Oui, le marché se complexifie : il est en train de se produire ce que j’annonce depuis des années… La question n’était pas de savoir si les taux d’intérêt allaient remonter, mais quand ! Il était évident que les SCPI qui ont acheté cher allaient s’en mordre les doigts. De notre côté, nous attendions ce moment depuis longtemps. Les prix immobiliers se normalisent enfin, et il n’y a jamais eu autant d’opportunités à l’achat qu’aujourd’hui.
Grâce à la confiance des épargnants et à notre collecte d’épargne (près de 610 millions d’euros au premier semestre 2023, en hausse de +10 % par rapport à la même période l’an dernier), nous sommes aujourd’hui idéalement positionnés pour investir, profiter des bonnes affaires qui se font jour, et préparer, en toute transparence, la performance de demain de nos épargnants — tout comme nous nous attachons à le faire depuis 11 ans.
