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L’Investissement Socialement Responsable (ISR) croît lentement mais sûrement. Cette démarche d’investissement applique les principes du développement durable. Le label ISR a été créé en 2015 par le ministère de l’Economie et des Finances, afin de distinguer les valeurs mobilières,. Depuis octobre 2020, il s’étend à l’immobilier. Peu à peu, les SCPI de rendement se tournent vers le label. 7,8 % d’entre elles étaient labellisées ISR au 30 juin dernier, d’après labelisr.fr. Le site officiel faisait alors état de 27 fonds immobiliers labellisés — dont 9 SCPI pour 18 autres types de fonds. D’autres labellisations devraient suivre d’ici fin 2021.
Le 13 novembre dernier, la COP26 a remis les marchés carbone sur le devant de la scène. Les Etats se sont accordés sur les règles d’application de l’article 6 de l’accord de Paris. Objectif, permettre les échanges de réductions d’émissions carbone entre les pays — un élément crucial dans la lutte contre le réchauffement climatique. En France, le marché immobilier représente 25 % des émissions de CO2 et 44 % de la consommation d’énergie d’après le Ministère de la Transition Ecologique. Les gérants d’actifs immobiliers cherchent donc à améliorer la note environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) de leurs actifs.
*Chiffres au 30 juin 2021
Deux stratégies principales
« L’épargne immobilière, et en particulier les SCPI, disposent désormais d’un atout supplémentaire avec le label ISR », indique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Les SCPI de rendement suivent deux stratégies ISR principales. La première (« Best in Progress ») est la plus répandue. Elle concerne le marché immobilier existant et repose sur l’amélioration de la note Environnementale, Sociale et de Gouvernance (ESG) des actifs. « La rénovation du parc immobilier français est un enjeu majeur des années qui arrivent. Avec le label ISR, les acteurs labellisés de la pierre papier pourront répondre à cet enjeu », commente Jonathan Dhiver.
La deuxième stratégie ISR la plus employée est la « Best in Class »; qui s’appuie sur l’acquisition de bâtiments neuf. Ces immeubles bénéficient des dernières mises aux normes et donc, des meilleures notes ESG. Cette stratégie reste moins utilisée parce qu’elle concerne un nombre plus réduit d’actifs. Quelle que soit la stratégie employée, les sociétés de gestion ont recours à des matrices d’évaluation ESG. Obtenir le label ISR implique de se concentrer sur des thématiques clés et de publier régulièrement un rapport sur l’impact de la gestion. Dans ce cadre, les SCPI de rendement se servent des indicateurs suivants :
Rendement au rendez-vous
En termes de performances, les 9 SCPI labellisées ISR se portent bien. Au 30 septembre 2021, elles avaient collecté 406 millions d’euros. Ce chiffre correspond à 20,41 % du marché, d’après MeilleureSCPI.com. Par ailleurs, leur capitalisation à la même date représentait 9,36 milliards d’euros — c’est-à-dire 12,93 % du marché. Au T3 2021, le TDVM des SCPI ISR atteint 4,92 %. A titre de comparaison, l’ensemble des SCPI — toutes typologies et thématiques confondues — affiche 4,36 % de rendement sur la même période. Pour rappel, le TDVM moyen pour l’ensemble du marché des SCPI atteignait 4,40 % avant la période de la crise sanitaire.
Au T3 2021, les SCPI ISR regroupent un total 629 actifs (neufs et anciens) qui servent un taux d’occupation financier (TOF) de 90,39 %. Pour rappel, le taux d’occupation financier (TOF) correspond au rapport entre le montant des loyers, les indemnités d’occupation et le total des loyers qui seraient facturés si la SCPI louait l’intégralité de son patrimoine (en l’absence théorique de vacance locative). Ces indicateurs montrent un alignement entre performances financières et extra-financières. « Les SCPI labellisées ISR répondent à une réelle demande des investisseurs souhaitant donner un sens à leur épargne », résume MeilleureSCPI.com.
*Chiffres au 30 juin 2021
Et maintenant, on va où ?
Dès 2022, le label ISR évolue. Le 25 mars dernier, Bruno Le Maire, ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance et Olivia Grégoire, Secrétaire d’État chargée de l’Économie sociale, solidaire et responsable, ont lancé une réforme du label ISR. Objectif, renforcer les exigences du label, afin de répondre aux attentes des épargnants et des investisseurs. Le Gouvernement souhaite ainsi « renforcer l’orientation de l’épargne vers le financement d’une économie plus durable ».
En janvier 2020, un rapport remis par l’IGF proposait 20 recommandations pour poursuivre le développement du label ISR. « Le label ISR doit comporter des exigences fortes pour la gestion financière à la fois en matière de critères environnementaux mais également sociaux et de bonne gouvernance. L’évolution de la réglementation européenne et le développement de méthodologies de mesure nous permettent aujourd’hui d’envisager un label plus ambitieux », indiquait alors Olivia Grégoire. Bientôt un parc immobilier complètement vert ?
