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Foncière Magellan — société de Gestion indépendante — annonce ce mardi 17 janvier le lancement de son FCPI « Immobilier de Demain », engagé dans l’aménagement des territoires. Successeur d’Immoval 2022, le nouveau FPCI s’adresse aussi aux investisseurs professionnels. Basé sur une stratégie multi-assets de création de valeur, il vise la constitution d’un portefeuille de prises de participation en capital dans des opérations immobilières en région.
Ce produit de capitalisation est accessible moyennant un ticket d’entrée de 100 000 euros, et ouvert à la souscription depuis le 12 janvier 2023. Le FPCI IDD cible à la fois des actifs tertiaires, résidentiels et de portage foncier, existants ou en VEFA, avec la triple ambition de :
- soutenir la croissance en région ;
- augmenter le bien-être des occupants, avec des espaces adaptés et agréables à vivre ;
- favoriser une croissance durable des territoires, à travers une offre immobilière qui répond à des exigences environnementales fortes.
Le FPCI vise un horizon d’investissement de 6 ans — prorogeable deux fois un an. Il s’appuie sur la dynamique actuelle des métropoles régionales. Il offre une réponse à la raréfaction du foncier à l’échelle nationale pour l’immobilier neuf, et accompagne les promoteurs dans leur volonté de sécuriser leurs fonds propres.
Enjeux environnementaux et sociétaux
Le FPCI IDD intègre également l’enjeu de la nécessité de la transformation des actifs immobiliers tertiaires et résidentiels. Pour rappel, il subsiste quelques 7,2 millions de passoires énergétiques dans le parc de logements en France. Par ailleurs, entre 60 % et 70% du parc tertiaire national date d’avant 1980. Le fonds prend acte de ce double constat.
Or, le décret tertiaire exige désormais une réduction de 40 % des consommations à horizon 2030 (puis 50% en 2040 et 60% d’ici 2050). Les logements classés « G » sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits de mise en location dès 2025. Dans ce cadre, le FPCI IDD rénove et améliore les immeubles pour faire face aux enjeux environnementaux (isolation, matériaux, énergie verte, bilan carbone, etc.) et aux enjeux sociétaux (attractivité des métropoles régionales et besoins des usagers).
Fiscalité avantageuse
Le nouvel FPCI n’entre pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il permet à l’investisseur de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux sur les plus-values potentielles restituées à la sortie, avec une exonération de l’impôt sur les plus-values pour les personnes physiques et un taux d’IS réduit à 15 % au lieu de 25 % pour les personnes morales. Il est aussi éligible au PEA et à l’article 150-0 B ter CGI (dispositif d’apport-cession). L’entrepreneur qui désire céder sa startup ou le chef d’entreprise qui prépare sa retraite de vendre ses droits dans la société qu’il dirige, peut bénéficier d’un report de l’imposition sur la plus-value qu’il en retire.
« IDD est le digne successeur d’Immoval 2022, mais intègre en plus une composante résidentielle. Pour l’investisseur professionnel, cette solution de capitalisation permet à la fois de lisser les risques, en constituant un portefeuille de participations diversifié sur plusieurs projets, de mobiliser efficacement ses capitaux et d’apporter de la croissance à son capital, en privilégiant des investissements à potentielle création de valeur », commente Régis Négrail, Directeur des Réseaux Grands Comptes, Banques et Assurances de Foncière Magellan.
