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Début juillet, l’Autorité des marchés financiers (AMF) a demandé aux sociétés de gestion immobilières de réaliser une valorisation de leurs portefeuilles immobiliers au 30 juin 2023. Ainsi, ces sociétés doivent s’assurer, que les valeurs de réalisation et de reconstitution affichées à fin 2022 étaient toujours cohérentes avec leur prix de souscription.
Advenis REIM — société de gestion du groupe Advenis — a réalisé au 30 juin 2023, une évaluation du portefeuille immobilier de ses SCPI Eurovalys et Elialys. Elle peut ainsi confirmer que les prix de souscription des SCPI Eurovalys et Elialys ne seront pas révisés, sur le fondement des estimations réalisées au 30 juin 2023.
Développement durable
La stratégie Core + d’Advenis REIM inscrite dans une démarche durable (illustrée par l’obtention du label ISR pour Eurovalys et Elialys), a conduit la société de gestion à privilégier :
- des actifs neufs et/ou récemment reconfigurés ;
- des emplacements proches des cœurs de villes et des nœuds de communication ;
- des locataires de premier plan avec une solidité financière établie ;
- des actifs avec une moyenne de durée de baux élevée (environ cinq années de moyenne pondérée des baux restants au 30 juin 2023.
Advenis REIM se dit optimiste quant à la qualité et la résistance de son portefeuille immobilier sur le long terme. De plus, si la remontée des taux d’intérêt a entraîné une baisse importante des volumes de transaction, ainsi qu’une tension sur les valeurs des biens immobiliers en Europe depuis mi-2022, le contexte inflationniste a permis aux fonds d’Advenis REIM de bénéficier d’une augmentation des loyers liée à l’indexation des baux depuis les deux derniers exercices :
- + 11,65 % entre le 1er janvier 2022 et 30 juin 2023 pour la SCPI Eurovalys ;
- + 9,95 % entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2023 pour la SCPI Elialys.
Cette première indexation marquée des loyers, après de nombreuses années atones en la matière, a été répercutée sans friction aux locataires.
Asset management proactif
Advenis REIM attache une grande importance au positionnement et à l’attractivité de ses actifs immobiliers, et au travail d’asset management (capex, locations ou relocations) de ses immeubles. Advenis REIM a donc engagé de nombreux échanges avec ses locataires au sujet des investissements qui visent à optimiser les consommations énergétiques, la mise en place d’initiatives ESG, la réalisation de travaux d’amélioration, etc.
La priorité d’Advenis REIM reste ainsi la satisfaction de ses locataires et la sécurisation de leur présence dans la durée. Cette forte présence au plus près des locataires se traduit par un niveau de TOF élevé (Taux d’Occupation Financier), au-delà de 94 %, pour les deux SCPI :
Pour la SCPI Eurovalys :
- TOF au 30 juin 2023 : 94,22 % ;
- Relocations (1er janvier 2022 au 30 juin 2023) : 24 relocations, soit 11 222 m² loués pour un loyer annuel de 1 703 703 euros ;
- Prolongations (1er janvier 2022 au 30 juin 2023) : 14 prolongations, soit 32 905 m² pour un loyer annuel de 3 785 708 euros (+5,77% par rapport aux anciens loyers).
Pour la SCPI Elialys :
- TOF au 30 juin 2023 : 94,65 % ;
- Relocations (1er janvier 2022 au 31 juillet 2023) : 5 relocations, soit 2 031 m² loués pour un loyer annuel de 245 279 euros ;
- Prolongations (1er janvier 2022 au 31 juillet 2023) : 3 prolongations, soit 1 105 m² pour un loyer annuel de 145 626 euros (loyer équivalent).
Pour l’exercice 2023, cette évolution positive des revenus locatifs, à périmètre constant, peut permettre à Advenis REIM d’être confiante dans sa capacité à générer des rendements bruts dans la lignée de ceux de 2022 (soit 4,57 % pour Eurovalys et 5,39 % pour Elialys). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La SCPI comporte un risque de perte en capital.
Quelles perspectives en 2023 ?
Sans préfigurer de l’évolution future des économies européennes, Advenis REIM considère que sa gestion immobilière dynamique, au plus près des actifs, combinée à la qualité de son portefeuille immobilier compenseront à moyen et long terme l’impact des tensions actuelles sur les marchés immobiliers.
Les équipes d’Advenis REIM sont par ailleurs convaincues que la collecte actuelle permettra de saisir des opportunités à l’acquisition. Au premier semestre 2023, Advenis REIM a notamment acquis deux actifs en Espagne et Allemagne dans des conditions financières particulièrement attractives.
Eurovalys va annoncer prochainement l’acquisition de locaux d’activité à Wolfsburg. A moyen terme, ces nouvelles acquisitions devraient contribuer à l’amélioration, de sa capacité de distribution des dividendes.
