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Face à l’inflation, l’immobilier reste une valeur refuge. D’après l’ASPIM et l’IEIF, les SCPI ont atteint 86,8 milliards d’euros de capitalisation au 30 septembre 2022. La bonne santé du marché de la pierre-papier s’est répercutée sur la distribution des acomptes sur dividendes. Au cours des trois premiers trimestres 2022, ils ont progressé de +3,5 % en moyenne pondérée par rapport à 2021. Toutes catégories de SCPI confondues, le taux de distribution moyen s’établit à 3,26 %. En toute logique, le taux de distribution annuel 2022 devrait approcher celui de l’an passé, c’est-à-dire autour de 4,50 % en moyenne pondérée.
Quand l’inflation profite aux SCPI
Par opposition aux marchés financiers, très secoués ces dernières semaines, l’immobilier se porte bien. « La bonne santé du marché des SCPI s’explique en partie par des taux d’intérêt qui restent en dessous des rendements du marché. Si les taux venaient à augmenter massivement, alors le marché de l’immobilier serait chahuté », explique Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia, contacté par Le Courrier Financier. L’inflation en France reste parmi les plus faibles des pays de la zone euro. En octobre 2022, elle atteint 6,2 % dans l’Hexagone (source Insee) contre 10,7 % pour l’ensemble de la zone euro (source Eurostat).
Dans le contexte actuel, 2023 devrait aux années précédentes pour les SCPI. « L’inflation est une des composantes du calcul de réindexation des loyers professionnels. Une partie des loyers est réévaluée en fonction de ce critère. L’inflation actuelle participe donc, pour partie, au bon maintien des rendements », rappelle Karl Toussaint du Wast, cofondateur de Netinvestissement, contacté par Le Courrier Financier. « L’inflation est davantage causée par un problème d’offre que de demande. Les entreprises ont donc une activité soutenue », ajoute-il. Et la tendance devrait se poursuivre en 2023 pour les SCPI.
Un univers tourné vers le bureau
D’après l’ASPIM, les prévisions d’encaissement des loyers 2022 sont « moins incertaines » que celles de l’an dernier. Le bureau reste la principale classe d’actifs dans le portefeuille des SCPI, même s’il recule depuis plusieurs années. Le bureau représentait 58 % des investissements des SCPI en 2021, contre 67 % en 2017. La crise sanitaire ne l’aura pas détrôné. « Il n’y a pas eu de crise violente du bureau contrairement à ce que nous aurions pu croire. Les locataires de bureaux n’ont finalement pas déserté les bureaux », souligne Thomas Abinal, cofondateur de Monetivia, pour Le Courrier Financier. « L’activité économique tertiaire en général se porte bien en France et en Europe. La demande est là », ajoute Karl Toussaint du Wast.
La crise sanitaire a transformé les enjeux liés aux espaces de bureaux. Les entreprises réclament désormais des lieux de vie, afin de conserver leur attractivité RH. « Les fonds immobiliers s’adaptent aux nouveaux impératifs des entreprises », souligne l’ASPIM. Ils investissent en priorité dans des immeubles de bureaux neufs ou rénovés — avec une bonne accessibilité et de nouveaux services. En 2021, plus de 1,8 million de personnes en France travaillaient dans un local professionnel détenu par un fonds d’investissement immobilier. Cela représente 7 % de l’emploi total, une proportion qui grimpe à 14 % en Ile-de-France.
Quelles perspectives pour les SCPI ?
Depuis janvier 2022, les parts de SCPI ont été revalorisées de + 1,5 % en moyenne pondérée. L’ASPIM met toutefois un bémol, « cette évolution tient compte d’une importante revalorisation de prix de part d’une SCPI au troisième trimestre suite à son passage en capital variable ». En dehors de cet événement exceptionnel, l’évolution moyenne du prix des parts de SCPI revient à + 0,7 % sur les neuf premiers mois de l’année. Reste à savoir si la tendance se confirmera. Les expertises de fin 2022 peuvent encore atténuer cette progression. Pour rappel, l’indice EDHEC IEIF Immobilier France fait état d’une performance globale de 4 % depuis le 31 décembre 2021.
En 2023, ce placement restera pertinent « dans la mesure où ce dernier a été construit pour diversifier le risque immobilier, et donc être moins risqué que d’autres — comme l’achat locatif par exemple », affirme Thomas Abinal. « Les investisseurs privilégient plutôt les actifs stables, peu volatiles et peu soumis aux aléas et fluctuations. C’est justement ce qu’offrent, entre autres, les SCPI. Avec des rendements nets de frais compris entre 4,5 % et 6 %, les SCPI sont donc des placements à détenir en partie dans son patrimoine, à fortiori si vous privilégiez la stabilité », abonde Karl Toussaint du Wast.
