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Pierre-Antoine Burgala, Directeur Général Adjoint et Associé chez Iroko, répond en exclusivité au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : Comment expliquer la baisse de la valeur de la part de certaines SCPI cet été ? Quels sont les facteurs à l’œuvre ?
Pierre-Antoine Burgala-Dupont : L’été a été agité pour les SCPI. Coup sur coup, de grandes maisons de gestion ont annoncé des baisses significatives des prix des parts de leurs SCPI et elles devraient être suivies semble-t-il par d’autres acteurs.
Depuis, nous assistons à un grand « SCPI bashing » notamment sur celles très investies en bureaux sous fond d’évolution des usages des bureaux et du télétravail. Mais est-ce là la bonne explication ? En réalité, toutes les classes d’actifs sont concernées : le bureau certes, mais également la logistique, le commerce, le résidentiel ou encore la santé.
Est-ce que la bonne réponse ne serait-elle pas plutôt dans l’action des banques centrales ? Elles ont remonté leurs taux violemment, et en un temps record pour contrer l’inflation. Elles voulaient ainsi retrouver les niveaux de 2012 après 10 ans d’intérêts nuls voire négatifs. L’immobilier y est directement corrélé. Ces mêmes taux bas durant 10 ans ont justement fait les belles années de ces SCPI. Elles ont vu leurs prix de parts augmenter quasiment tous les ans, car l’immobilier s’appréciait !
Aujourd’hui, les taux sans risque ont fortement augmenté. La prime de risque c’est-à-dire la rémunération du risque pris en achetant de l’immobilier, s’est logiquement compressée. Question légitime : pourquoi dès lors acheter de l’immobilier, et donc prendre du risque, quand placer des liquidités rémunère à nouveau correctement ? Nous sommes en droit d’attendre de l’immobilier qu’il suive la même trajectoire, et donne plus de rendement. Et qui dit plus de rendement, dit baisse de la valorisation des actifs.
Ces SCPI qui ont baissé leur prix de parts — ne l’oublions pas — ont massivement collecté ces dernières années. Elles ont constitué un stock d’immobilier « acheté cher », qui offrait peu de rendement. Elles servent depuis quelques années des rendements proches des 3,5 %. Ce qui était acceptable dans un contexte de taux bas ne l’est plus aujourd’hui. Elles auraient pu déprécier petit à petit, mais elles ont fait le choix plus franc de se remettre dans le marché — et de repartir sur une page blanche.
C.F. : La collecte des SCPI ralentit fortement au S1 2023. Quelles perspectives pour ce marché d’ici la fin de l’année ?
P.B.D. : Les perspectives pour ce marché restent excellentes, les épargnants aiment la pierre. Ayons en tête que la durée moyenne de détention des SCPI — malgré les nombreuses crises traversées en 60 ans d’existence — est de plus de 20 ans et qu’elles affichent des performances remarquables. Rappelons ce qu’est une SCPI : un produit d’épargne qui comprend des risques, et qui a pour principal objectif de servir un rendement ! Ces 10 ans de politique monétaire nous ont fait oublier qu’il ne s’agit pas d’un produit de plus-value.
Oui, le marché ralentit par rapport aux dernières années (exceptionnelles) mais en réalité il est désormais à deux vitesses. Nous parlons de la SCPI, mais il convient aujourd’hui de parler des SCPI. Toutes ne réagissent pas de la même manière. D’ailleurs quand une action baisse durant quelques jours, devons-nous dire que la bourse s’effondre ? Pourquoi le faire sur l’immobilier ?
Il y a aujourd’hui plus que jamais une place à la jeunesse, une place pour les SCPI jeunes qui n’ont pas ou peu de stock d’immobilier acheté cher dans un contexte de taux bas, et qui collectent massivement aujourd’hui dans un moment de repricing. Ces SCPI se voient offrir une fenêtre de tir inédite pour acheter de l’immobilier de qualité, qui offre des rendements élevés. Elles seront — à n’en pas douter — les meilleures représentantes de ce marché qui a encore de beaux jours devant lui.
C.F. : Dans ce contexte, quelle stratégie de diversification mettez-vous en œuvre chez Iroko ? Qu’est-qui vous différencie ?
P.B.D. : Iroko Zen est la première SCPI des usages de demain. Elle fait partie de ces jeunes SCPI, qui n’ont pas d’héritage. Elle est née en novembre 2020, en plein Covid, dans une période fortement chahutée qui a renforcé quelques tendances sur l’immobilier. Je pense aux nouveaux usages des bureaux, avec l’arrivée du télétravail ou encore à l’essor du commerce. Iroko zen vise à accompagner ces transitions générationnelles, démographiques et digitales de manière opportuniste — en surpondérant ou sous-pondérant les classes d’actifs selon nos convictions.
Depuis notre lancement, nous faisons assez peu de bureau. A l’inverse, nous investissons davantage en commerce (supermarchés), santé et éducation. Nous surpondérons la classe d’actif des locaux d’activité/logistique/entrepôts. Notre opportunisme est aussi géographique, au-delà du marché hexagonal. Pour la profondeur de marché d’une part, mais aussi parce qu’il y a une décorrélation entre les pays. Nous sommes aujourd’hui présents dans cinq pays d’Europe de l’Ouest : en France, Allemagne, aux Pays-Bas, en Irlande et en Espagne.
Nous avons une particularité de gestion, nous achetons des actifs de taille modeste — entre 1 et 20 millions d’euros. Cela nous permet de nous positionner sur un marché plus dilué, plus profond et moins concurrencé. Iroko Zen, c’est aujourd’hui 83 actifs en Europe pour plus de 375 millions d’euros de capitalisation. Elle est disponible en ligne sans commission de souscription à partir de 5 000 euros, en pleine propriété et démembrement, pour les personnes physiques et morales.
Si les performances passées ne préjugent pas des performances futures, la SCPI Iroko Zen devrait une nouvelle fois dépasser son objectif de taux de distribution non garanti de 5,50 %. En 2023, nous visons un rendement (non garanti) proche des 7 %.
