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Le 24 janvier dernier, Le Monde publiait les premiers extraits du livre-enquête Les Fossoyeurs (éditions Fayard), écrit par le journaliste d’investigation indépendant Victor Castanet. L’ouvrage met en cause le fonctionnement du groupe Orpea, spécialiste mondial des EHPADS et des cliniques. Depuis le scandale, l’action Orpea a perdu près de la moitié de sa valeur en bourse, en date du 4 février 2022. Mais il existe une alternative aux EHPADS, les résidences seniors. Quelles différences entre ces deux actifs ? Quels sont les points de vigilance avant d’investir ? Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, répond en exclusivité au Courrier Financier :
Le Courrier Financier : Quelles différences y a-t-il entre un EHPAD et une résidence seniors ?
Arnaud Groussac : La différence est absolument fondamentale, elle s’appelle la médicalisation. Les résidences seniors sont à destinations de retraités valide non dépendant. Pour la résidence seniors, vous fuyez la solitude de votre habitation principale et retrouvez du lien social. En revanche pour l’EHPAD, il s’agit d’une chambre médicalisée ou vous n’avez pas le choix d’aller. Vous allez en EHPAD quand vous n’êtes plus valide et lucide pour rester chez vous.
C.F. : Que représente le marché immobilier des résidences seniors en France ?
A.G. : Le marché des résidences seniors à fin 2021 représente un peu moins de mille établissements en France.
C.F. : Quelle place donner à cet actif dans un portefeuille ? Quels rendements pour l’investisseur ?
A.G. : La résidence seniors est un actif extrêmement intéressant et résiliant en portefeuille. Il est souvent abrité sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) avec bail commercial, ce qui signifie que vous allez amortir vos murs et vos meubles et ainsi tirer des revenus nets d’impôt.
Vous pouvez ainsi espérer une rentabilité brute allant de 3,8 % à 4,5 % en moyenne. Il est bon de noter que bon nombre de charges habituellement à la charge des propriétaires bailleurs sont prises en charge dans le bail commercial par le gestionnaire, ce qui vous assure une rentabilité nette proche du brut.
C.F. : Existe-il des points de vigilance avant d’investir dans une résidence seniors ?
A.G. : Il est toujours important de résonner en termes immobiliers. Une résidence seniors s’adresse à une population qui en fera sa résidence principale, il faut donc un bassin locatif important — cela est souvent étudié par le gestionnaire en amont — et privilégier un emplacement proche des transports ou des centres-villes, avec des commodités à côté, pour que vous puissiez continuer de louer si un jour vous n’avez plus de gestionnaire.
C.F. : Compte tenu du vieillissement de la population, comment ce marché va-t-il se développer ?
A.G. : Il se développe de manière très continue depuis la fin des années 2010. D’abord dans les grandes métropoles, et ensuite dans les villes secondaires ou moyennes regroupant 15 000 habitants minimum [NDLR : d’après les données annuelles 2022 de l’Insee, la France compte actuellement plus de 6,6 millions d’habitants âgés de 75 ans et plus, susceptibles à terme d’intégrer une résidence seniors].
C’est un mode d’habitation qui est rentré dans les mœurs maintenant, et qui est très à la mode chez les seniors soucieux de ne pas être seul chez eux. Des grands groupes se développent sur ce secteur, et l’arrivée des institutionnels qui investissement dans les exploitations mais aussi dans les foncières assurera une stabilité long terme au marché.
C.F. : Sur le long terme, faut-il craindre l’impact d’une affaire comme le scandale Orpéa ?
A.G. : Cela risque d’avoir des répercussions sur la façon d’exploiter un EHPAD. Les résidences seniors ne seront pas touchées par ce scandale. En revanche, il risque d’y avoir une série de normes et de contrôles dans les EHPAD, entraînant peut être des coûts supplémentaires — du personnels ou des normes, par exemple — ce qui viendrait baisser la rentabilité de ces exploitations.
Si tel est le cas, les gestionnaires n’hésiteront pas à renégocier à la baisse des baux commerciaux, par exemple. En revanche, il n’y aura pas de répercussions sur les taux de remplissage de ce type d’établissement, pour la bonne et simple raison que vous allez en EHPAD parce que vous n’avez pas le choix.
