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En 2023, l’immobilier de montagne se concentre sur le haut de gamme. Dans les Alpes suisses et françaises, la demande se concentre sur les chalets et les appartements de luxe. Les prix peuvent grimper jusqu’à 35 000 €/m² en France et au-delà de 50 000 €/m² outre-Léman, indique le réseau immobilier Barnes dans un communiqué publié le 18 octobre. Le promoteur Rising Stone se positionne sur ce segment, avec trois nouveaux programmes dévoilés en septembre dernier : Fleur des Alpes, Alba et Le Génépi. Jean-Thomas Olano, Président et fondateur de Rising Stone, répond en exclusivité au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : En septembre 2023, vous avez lancé trois programmes à Méribel (Savoie). Comment les financez-vous ?
Jean-Thomas Olano : Ces trois programmes — Fleur des Alpes, Alba, et Le Génépi à Méribel en Savoie — sont financés directement par mes associés Family offices et moi-même pour les apports en fonds propres, ainsi que par l’appel au financement bancaire.
C.F. : A quel type d’investisseurs vous adressez-vous ? Qui sont vos clients ?
J.T.O. : Les Family offices et investisseurs privés qui peuvent participer au tour de table de nos opérations immobilières sont des investisseurs sensibles aux valeurs et codes du luxe. Ils comprennent ce marché comme celui de l’exclusif et du rare.
Nous avons aujourd’hui plus de demandes d’investisseurs que de possibilité de les accueillir, parce que nous tenons à conserver une participation importante sur nos projets immobiliers. Nous sommes très attentifs à la relation humaine avec eux.
Nos clients sont une clientèle nationale et internationale, désireuse de mêler plaisir et performance patrimoniale. Nous avons livré près d’une centaine de produits appartements et chalets sur les cinq dernières années dans les 3 Vallées. Du fait de l’exclusivité et de la rareté de nos produits, ils ont tous réalisé un très bon investissement immobilier.
C.F. : Pour investir, à combien se monte le ticket d’entrée ? Quelles sont les étapes à suivre pour investir ?
J.T.O. : Le « ticket d’entrée » est variable et dépend directement du projet immobilier sous-jacent. Nous choisissons systématiquement les plus beaux actifs fonciers, qui disposent d’un emplacement hyper prime. Suivant l’envergure du projet, il peut alors être de plusieurs centaines de milliers d’euros jusqu’à plusieurs millions d’euros.
C.F. : Comment fonctionne le mandat de gestion locative que vous proposez à vos clients à travers le réseau d’agences Barnes ?
J.T.O. : C’est très simple. Quand nos clients optent pour l’exploitation de leur bien au travers de la location, nos agences Barnes prennent en charge la gestion de leur mandat locatif et/ou para hôtelier. Nous conseillons cette option à nos clients, parce que l’exploitation locative de leur bien représente une source de revenu intéressante. Cela leur permet aussi d’optimiser les paramètres fiscaux pour l’acquisition du bien (récupération possible de la TVA et transmission).
C.F. : Dans le contexte de taux actuel, pourquoi l’immobilier de luxe en montagne reste-t-il une valeur refuge selon vous ?
J.T.O. : Les taux sont certes à 4 %, mais l’inflation est à 7 % ! Il y a 10 ans les taux étaient au même niveau mais l’inflation était à 2 %. Le différentiel est gagnant pour l’investisseur. Par ailleurs, la pénurie de biens à acquérir — annoncée et avérée dans des stations comme Méribel et Courchevel — participe à cette inflation, qui n’en est qu’à son début selon nous.
[D’après le « Rapport économique social et financier – PLF 2024 » publié par la direction générale du Trésor le 4 octobre 2023, l’inflation devrait baisser légèrement en 2023 à +4,9 % en moyenne annuelle, après +5,2 % en 2022. Elle devrait ensuite diminuer plus nettement en 2024 pour atteindre +2,6 % NDLR]
C.F. : Quelles sont vos perspectives de développement à horizon 2024 ? Comment la société Rising Stone va-t-elle se diversifier ?
J.T.O. : Rising Stone a pu constituer patiemment ces cinq dernières années de la réserve foncière. Cette précaution lui assure une production de résidences et de chalets pour les quatre prochaines années, car les permis de construire ont pu être déposés en temps et heure sur ces fonciers d’exception. Ce ne serait plus possible à réaliser aujourd’hui.
Si l’immobilier neuf en montagne sera très limité, la rénovation de biens existants est un premier relais de croissance. Un autre relais de croissance se situe sur les prestations de services. Nous avons les équipes techniques aujourd’hui pour assurer pour le compte de propriétaires fonciers leur modélisation et transformation en tant que Maîtrise D’Œuvre Déléguée.
Enfin, notre expérience nous permet de viser des lieux de villégiature sur d’autres géographies ; ce que nous avons commencé à faire avec un programme comme Vivaldi Auron dans les Alpes Maritimes. Auron est à 1h15 de Nice et dispose d’un domaine skiable de plus de 135 kilomètres de pistes. C’est la future Courchevel des Alpes du Sud !
