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Upstone — plateforme de financement participatif (crowdfunding), spécialiste de l’immobilier — annonce ce jeudi 14 juin ouvrir le portage immobilier aux entreprises. Cette décision arrive après une année d’essai avec la foncière solidaire Solustone, où Upstone proposait aux investisseurs de participer aux opérations de portage immobilier (ou vente à réméré) de particuliers.
Grâce aux banques, le principe du portage immobilier pour les entreprises est courant dans les pays anglo-saxons. En revanche, il reste confidentiel en France. « Les entreprises ont pourtant des besoins de financement. Celles qui possèdent leurs murs disposent d’une poche de liquidités inutilisée », précise Arnaud Romanet-Perroux, directeur général d’Upstone.
Outre la sécurité qu’offre ce type de montage, le portage immobilier s’inscrit dans la volonté accrue des investisseurs d’utiliser leur épargne de manière responsable et utile. Ils facilitent ainsi leur développement et participent à la création d’emplois et à la croissance des économies locales. En développant le portage immobilier aux particuliers comme aux entreprises, Upstone poursuit sa diversification en proposant ce type d’investissements.
Principe du portage immobilier
Le portage immobilier — aussi appelé vente à réméré ou vente avec faculté de rachat — repose sur un mécanisme ancien inscrit dans le Code civil napoléonien, mais qui lui est sans doute antérieur. Le montage est simple : une personne, ayant un besoin ponctuel de liquidités et détenant un actif immobilier, vend celui-ci à un tiers pour 60 % de sa valeur.
Particularité de cette transaction, le vendeur dispose d’une faculté de rachat pendant un délai maximal de cinq ans (articles 1659 à 1673 du Code civil). Durant cette période, il continue d’occuper les lieux en contrepartie d’une indemnité d’occupation correspondant, peu ou prou, au montant d’un loyer.
À terme, le vendeur peut racheter son bien au prix initialement vendu, majoré d’une commission de 5 %. S’il n’est pas en mesure de le faire, il perd alors définitivement la propriété de son bien et devient occupant sans droit ni titre. L’acheteur peut, alors, utiliser l’actif immobilier comme il le souhaite : l’occuper, le louer ou le revendre pour dégager une plus-value.
Upstone fait appel à des investisseurs pour financer l’acquisition de biens proposés à 60 % de leur valeur. Après avoir accompagné des particuliers, Upstone met ce même dispositif en place pour les entreprises, propriétaires de leurs murs — en quête de liquidités pour financer des projets ou préserver l’activité en période de crise.
Alternative à l’immobilier fractionné
Le portage immobilier offre une forte sécurité sur le capital. L’indemnité d’occupation versée par le « propriétaire locataire » assure aux investisseurs des revenus mensuels. De plus, en cas d’incapacité pour le propriétaire à racheter son bien, celui-ci est vendu. « Les investisseurs sont quasiment assurés de récupérer leur mise de départ, d’autant que le risque de moins-value est porté par le vendeur initial », souligne Arnaud Romanet-Perroux.
Sur des opérations de portage, Upstone peut proposer un rendement de 5 % à 8 % par an, distribué mensuellement pendant 12 à 24 mois. La durée des financements est généralement de 24 mois. Si le délai s’allonge le locataire paye un loyer qui permet de maintenir la distribution aux investisseurs. Comparé à une SCPI de rendement avec ses frais d’entrée, de gestion et de sortie, sa moins avantageuse (TMI + prélèvements sociaux, face à la flat taxe à 30 %) et sa durée minimale conseillée de détention (8 à 10 ans) plus longue, le portage immobilier reste attractif.
« Upstone propose une alternative à l’immobilier fractionné, très en vogue actuellement. Nous ne proposons pas de détenir de l’immobilier à plusieurs et de supporter le risque locatif, les travaux et la valorisation, mais un refinancement adossé à un actif avec 1,5 euro de collatéral pour 1 euro d’investissement, une détention courte et sans frais », ajoute Arnaud Romanet-Perroux.
