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Le contexte macro-économique a fondamentalement changé. Pendant plus de 10 ans, la baisse des taux ininterrompue a facilité l’endettement et la hausse des prix. La brutale remontée de l’inflation qui s’est enclenchée en 2022 est devenue le principal combat des banques centrales ; elles ont remonté leurs taux en conséquence, et ce de façon tout aussi brutale.
Nombre d’acteurs de l’immobilier, souvent adeptes de l’effet de levier, sont impactés de plein fouet par ce renchérissement du coût de la dette. Ainsi, la construction de certaines Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), privilégiant une approche financière au détriment de l’immobilier, est-elle aujourd’hui mise à mal par cette nouvelle configuration de marché.
Dans un contexte de taux bas, certains acteurs regardaient, par ailleurs, moins à la dépense et à l’attractivité des actifs. La crise naissante remet en question le prix de certains biens immobiliers jusqu’alors favorisés par un coût de la dette très faible.
Marché de l’investissement moins dynamique
Le marché de l’investissement est de fait moins dynamique, la raréfaction des acteurs est directement liée à la raréfaction de la dette. La demande en berne des porteurs de parts est couplée à une demande accrue des retraits avec au premier rang les investisseurs institutionnels en arbitrage. La diminution de la collecte de certaines SCPI et le manque de liquidité des parts sont aujourd’hui le lot de plusieurs acteurs du marché.
Véritable gabegie, le laxisme des années passées conduit aujourd’hui à une situation critique pour certains acteurs et une opportunité pour d’autres. Plusieurs sociétés de gestion se retrouvent avec un portefeuille très concentré, affichant une surpondération d’actifs de bureaux de grande taille, notamment en région parisienne. Directement impactés par le retournement de ce marché et concernés par la baisse des valeurs, ces actifs présentent cet inconvénient supplémentaire majeur d’être particulièrement illiquides.
Le marché accuse une rareté des transactions pour des actifs supérieurs à 50 millions d’euros. A contrario, le besoin en immobilier de la part des entreprises, et plus spécifiquement des PME, est toujours présent. En dépit de « l’office bashing », le besoin de bureaux de qualité existe, notamment en région. Il est crucial d’avoir une approche quasi chirurgicale de chaque marché. Ce n’est pas tant la classe d’actifs qui doit être remise en cause mais les motivations de leur acquisition.
Retour aux fondamentaux de l’immobilier
La situation de crise actuelle milite pour le retour aux fondamentaux de l’Immobilier : localisation, valeur locative, valeur métrique. Il est important de retrouver ce qui est l’essence même de la gestion immobilière, loin de tout artifice financier auquel ont eu trop souvent recours certains acteurs de la profession.
L’appréciation financière des investissements a trop longtemps occulté la valorisation réelle des actifs immobiliers et, par là même, galvaudé toute une industrie. Cette situation permettra également d’assainir le marché et de favoriser les acteurs dont le patrimoine est le plus robuste.
Nécessité d’une diversification à bon escient
La diversification du patrimoine d’une SCPI, tant en termes géographiques que typologiques, doit répondre à une réelle volonté stratégique. Il est essentiel que le capital investi dans chaque actif soit judicieusement réparti. Cette diversification, conjuguée à une exposition nulle ou très limitée à la dette, vise à garantir une faible volatilité de la valeur de reconstitution.
Une valeur de reconstitution peu volatile indique une répartition du risque efficace résultant d’une bonne répartition du capital. Si la thématique est bien choisie et que le capital est bien réparti, le taux de distribution tend également à rester stable.
Une approche réfléchie de la diversification du patrimoine contribue à renforcer la solidité et la résilience d’une SCPI, offrant ainsi un cadre plus sûr pour les investisseurs.
