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Les acteurs de la logistique immobilière Catena, Intervest, Montea, VGP et WDP ont réalisé des augmentations de capital acceptant ainsi des décotes plus ou moins significatives par rapport aux valeurs d’expertise de leurs patrimoines. Certaines d’entre elles (WDP, Montea au moins) n’y étaient pas absolument contraintes par leur situation bilantielle mais ont préféré saisir la fenêtre tant qu’elle est encore disponible. La nécessité de réduire les niveaux d’endettement a également conduit certains acteurs à :
- annoncer, réduire ou supprimer la distribution de dividendes au titre de 2022 (Castellum, LEG Immobilien, TAG Immobilien) ;
- émettre de nouvelles obligations — ou mettre en place des financements bancaires longs — à de conditions forcément dégradées par rapport à leurs niveaux douze mois auparavant pour rembourser certaines tranches arrivant bientôt à maturité et allonger la durée résiduelle de leur dette (Merlin Properties, Segro, Vonovia, WDP) ;
- annoncer ne pas rembourser des notes perpétuelles (Aroundtown, GrandCity), une première pour le secteur, ou négocier avec certains porteurs obligataires pour convertir leurs créances en parts de capital (Adler).
Environnement de taux d’intérêt
À noter que WDP a été en mesure de conclure un crédit syndiqué avec un consortium de banques de 440 M€ pour une durée de sept ans au taux exceptionnellement favorable de 1,5 % grâce à une précouverture conclue en janvier 2022.
Enfin, alors que le discours général des foncières pointait vers une stabilité des expertises (effet de l’indexation qui compense l’augmentation des taux de capitalisation), les managements d’Icade et de Covivio ont indiqué publiquement que les expertises de fin d’année devraient reculer (-6 à 8 % pour le patrimoine de bureaux d’Icade, -3 à 4 % pour le patrimoine de bureaux de Covivio sur le second semestre).
Cette prise en compte de la réalité permettra aux foncières engagées en ce sens de s’adapter plus rapidement à l’environnement de taux d’intérêt — profondément bouleversé — que nous connaissons depuis le début de l’année.
Ralentissement économique
Au plan boursier, nous réitérons notre conviction que la valorisation historiquement basse du secteur (35 % de décote sur ANR 2022e, rendement implicite des actifs au cours de Bourse actuel — 5 %, Europe continentale estimation Kempen) constitue un vrai point d’entrée dans un environnement de ralentissement économique.
Cet environnement sera peut-être, malgré les plans de soutien publics, plus marqué qu’escompté en Europe. Il devrait favoriser un recul de l’inflation — structurellement plus élevée que l’objectif de 2 % des banques centrales, accentuant l’avantage de l’indexation des loyers permise contractuellement par les baux — et une détente des taux longs.
En termes d’allocation par segment, nous avons commencé à réduire notre surpondération en foncières de commerce, relevé notre exposition au segment du logement très corrélé au niveau des taux longs et accentué notre positionnement offensif sur les segments alternatifs (Logistique, stockage pour les particuliers, résidences étudiantes, actifs technologiques).
ESG, variation de la note sociale
Nous observons une légère variation sur la note ESG globale du fond pour le mois de novembre : elle passe de 36 % à 37 %. Ceci s’explique principalement par la variation de la note sociale qui est passée de 53 % à 54 % du fait de l’entrée en portefeuille du titre de foncière américaine spécialisée dans la logistique du froid, Americold. Il se caractérise à la fois par un manque de transparence (nombre d’heures de formation des employés et écart salarial Femmes/Hommes non communiqués) et par une mauvaise notation sur le point de l’égalité Femmes/Hommes, les premières étant sous représentées dans les organes d’administration.
Achevé de rédiger le 6 décembre 2022
