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En France, le crédit immobilier poursuit sa chute. En juin 2023, la production de crédit à l’habitat est tombée à 11,1 milliards d’euros d’après la Banque de France — contre 14,1 milliards d’euros le mois précédent. Pour l’institution, cette tendance correspondrait « essentiellement à une normalisation après les exubérantes années de taux d’intérêt très bas ». Quelles perspectives pour le marché du crédit immobilier d’ici la fin de l’année 2023 ? Xavier Lacombe, co-fondateur d’Artémis courtage et Directeur des Relations Bancaires, répond en exclusivité au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : Au S1 2023, la production de crédits immobilier s’est effondrée d’environ -41 % par rapport à la même période l’an dernier. Est-il pertinent de parler de « normalisation » du marché du crédit sur cette période (Banque de France) ?
Xavier Lacombe : Pour parler de « normalisation », il faudrait avoir un référentiel de base. Or, le monde de l’immobilier et le crédit immobilier sont des secteurs en mouvance perpétuelle. Donc à notre sens, ce terme de « normalisation » n’est pas réellement pertinent. Maintenant, il est vrai que les 10 dernières années ont été portées par des taux en baisse et très bas, qui ont entraîné deux phénomènes :
- un grand nombre de rachats de crédits (entre 2013 et 2016) ;
- une augmention significative du nombre de transactions pour arriver à près d’1.2 millions en 2022 et donc par conséquent une évolution des prêts immobiliers.
La Banque de France cherchait à ralentir l’emballement des prix et des prêts, donc elle voit les résultats du S1 comme un retour à la normale. Sauf que nous estimons qu’en France, les banques sont extrêmement prudentes, il n’y avait donc pas lieu de casser aussi lourdement une telle dynamique solide.
C.F. : Les taux d’intérêt sont attendus à 4 % cet automne — un niveau plateau pour la rentabilité du secteur du crédit immobilier. Faut-il s’attendre à un fort redémarrage de la production de crédit à la rentrée, malgré le recul du pouvoir d’achat des emprunteurs ?
X.L. : Certaines banques annoncent leur retour pour la rentrée. Il faut comprendre que les banques travaillent avec un trimestre d’avance. Tous les dossiers d’achats qu’elles vont engendrer à partir d’Octobre seront actés en Janvier 2024. Pour remplir leurs objectifs 2024, il faudra donc qu’elles redémarrent dès le T4 2023.
Compte tenu des récentes augmentations des taux d’usure, la problématique de rentabilité des banques ne sera donc plus un sujet. Maintenant, les banques sont tenues par les règles fermes du HCSF sur l’endettement des ménages (35%) et la durée des emprunts (25 ans). Ces deux critères n’ont pas été révisés avant l’été par le HCSF, et il ne fait aucun doute que cela pèsera dans la capacité qu’a une banque d’octroyer un crédit.
L’espoir des Hautes autorités était aussi que les prix baissent, mais pour compenser une telle hausse de taux, il faudrait que les prix de l’immobilier baissent de plus de 30 %. Une telle baisse — et surtout aussi soudaine — ne serait pas sans conséquences.
C.F. : Chez Artémis Courtage, quel est votre scénario principal pour le marché du crédit immobilier d’ici fin 2023 ? Quelles sont vos perspectives pour le T4 2023 ?
X.L. : Comme dit précédemment, nous estimons que les banques devraient revenir d’ici le mois d’Octobre pour commencer leur année 2024. Nous nous retrouverons face à un champ des possibles plus large qu’actuellement.
Cette ouverture et ce retour de certaines banques sera notre plus-value vis-à-vis des clients qui se sentent malmener par les banques depuis quelques mois. Nous aurons plus de cartes en main pour aller négocier la meilleure des solutions (taux d’emprunt, assurances, garanties, conditions du prêt, etc.) pour le client tout en respectant les règles du HCSF.
L’année 2023 ne sera définitivement pas une grande année. Mais l’accession à la propriété restant le premier projet des Français, nous savons que le T4 2023 sera déjà meilleur… Et que l’année 2024 suivra une pente positive !
