Rendement global des SCPI : qu’est-ce qui change avec la nouvelle méthode de l’ASPIM ?

Rénovation des fondations. Fin 2021, l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a mis à jour de certains indicateurs de performance des SCPI. « Les travaux menés par l’Association et ses membres sont d’un intérêt primordial pour le secteur et pour les porteurs de parts. Pour demeurer des véhicules compétitifs, les SCPI doivent tendre vers toujours plus de transparence », explique Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM. Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle méthodologie inclut donc plusieurs évolutions :

• le « Taux de distribution » (TD) remplace le traditionnel TDVM pour les SCPI à capital variable. Vous l’obtenez par la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N ;

• le mode de calcul du TOF s’harmonise entre toutes les SCPI du marché. Objectif, mieux représenter l’occupation des locaux disponibles à la location ;

• les frais appliqués devront faire l’objet d’une plus grande transparence. La documentation commerciale de la SCPI devra notamment indiquer l’intégralité des frais assumés par l’investisseur ;

• enfin, l’ASPIM instaure le « Rendement global immobilier ». Cet indicateur présente la performance globale annuelle de la SCPI. Il reflète à la fois la distribution des dividendes et la revalorisation du patrimoine de la SCPI sur l’année passée.

Performances des SCPI, quelles évolutions ?

Dans ce contexte, meilleureSCPI.com publie ce mardi 18 janvier une étude Rock-n-Data sur la nouvelle méthode de calcul des indicateurs de rendement. La plateforme la compare avec l’ancienne méthode sur la période 2012-2020. « Il s’agit de calculer les performances annuelles historiques des SCPI avec la nouvelle méthodologie pour en interpréter les éventuelles différences structurelles », explique le comparateur de SCPI. Le TD compare des dividendes bruts d’impôts, qu’ils soient étrangers ou français. Toutefois, l’étude n’inclut pas l’impact de la fiscalité réglée à l’étranger et des plus-values de cession sur le numérateur.

Le rendement global du fonds (la performance globale sur un exercice) en année N correspond à la somme du Taux de Distribution de l’année N et de la Variation de la Valeur de Réalisation (VVR) par part entre l’année N-1 et l’année N. La valeur de réalisation reflète la valeur vénale du patrimoine immobilier détenu, auquel s’ajoute la valeur nette des autres actifs. Le VVR remplace la Variation du Prix Moyen (VPM) utilisé jusqu’à présent. D’après meilleureSCPI.com, le TDVM Moyen (ancienne méthode) et le TD Moyen (nouvelle méthode) offrent un rendement similaire, respectivement de 4,57 % et 4,62 % sur la période 2012-2020.

Comment interpréter ces résultats ? Sur la période étudiée entre 2012 et 2020, le VPM moyen s’affiche à 1,15 % contre 0,98 % pour le VVR moyen. En moyenne, le VPM est donc supérieur au VVR « bien que ce résultat soit à relativiser », tempère la plateforme. La crise sanitaire de la Covid-19 a fortement pesé sur les valeurs de réalisation, avec une baisse de 1,15 % en 2020 contre un VPM positif à 1,08 %. Cet écart montre que le VVR doit être considéré comme un « indicateur de performance immobilière », quand le VPM doit se lire comme un « indicateur de performance financière pour l’épargnant ».

« La nouvelle méthodologie ASPIM donne encore un peu plus de transparence quant à la véritable performance du fonds immobilier. En prenant en compte la variation de la valeur de réalisation, les SCPI proposent une performance globale annuelle reflétant la qualité de leur patrimoine et donc la revalorisation de celui-ci », analyse meilleureSCPI.com. En d’autres termes, le nouveau calcul reflète davantage la performance immobilière du fonds « aux dépens de la réalité financière attendue par l’épargnant ». Ce système garantit l’uniformisation de la comparaison des SCPI, un plus à l’heure où le marché s’étend à l’échelle européenne.

Trois questions à… Raphaël Oziel, Fondateur de La Boutique des Placements

Le Courrier Financier : L’ASPIM remplace le TDVM par le « taux de distribution ». Comment ce changement d’indicateur permet-il de mieux analyser le rendement d’une SCPI ?

Raphaël Oziel : L’objectif de ce changement est de s’orienter vers une simplification. Nous allégeons ce terme « barbare » du TDVM pour le « TD ». En substance, qu’est ce que cela veut dire ? Nous allons faire le rapport entre le loyer annuel versé sur l’année, brut de toute fiscalité, divisé par le prix de la part. Peu importe si le prix de la part s’est apprécié en cours d’année.

Par exemple : la SCPI verse un loyer de 5 euros sur un prix de part de 100 euros au 1er janvier, qui est passé à 110 euros au 1er juillet. Avant, nous faisions la moyenne du prix de part, soit 105 euros de l’année N que divise 105 égale 4,76 %. A partir du 1er janvier 2022, nous ferons simplement 5 que divise 100 égale 5 %. De fait, nous perdons en précision.

C.F. : « Le rendement global immobilier » mesure désormais la revalorisation du patrimoine immobilier d’une SCPI. Qu’est-ce qui change avec cet indicateur ?

R.O. : Cet indicateur est un peu « farfelu » à mon sens, puisque nous prenons une distribution effective de loyer sur laquelle nous allons ajouter non pas la revalorisation effective et concrète du prix de la part, mais sa valeur de réalisation qui est une valorisation théorique. L’idée est de se rapprocher des indicateurs d’autres placements pour améliorer la comparabilité. Cet indicateur est à mon sens compliqué à appréhender.

C.F. : Les nouveaux indicateurs de l’ASPIM favorisent-ils la transparence et la compétitivité des SCPI ? Notamment face aux SCI et aux OPCI ?

R.O. : Il y a une volonté d’homogénéisation des critères afin de mieux comparer les SCPI et plus généralement les fonds SCI et OPCI entre elles. Malheureusement, l’investisseur perd en précision quant à la qualité des informations fournies. Exemple, toutes les SCPI investies à l’étranger vont devoir s’exprimer en brut de fiscalité étrangère. Auparavant, elles ne le faisaient pas alors qu’elles y étaient pourtant autorisées.

L’épargnant qui investit en SCPI étrangère aura une différence entre le rendement annoncé et ce qu’il perçoit effectivement sur son compte avant sa propre fiscalité résiduelle (française). Seule la suppression du taux de rendement annualisé pour les SCPI créées en cours d’année va dans le bon sens.

Propos recueillis par Mathilde Hodouin