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« Nous sommes en train de sortir de la période de turbulences. » Ce mercredi 24 janvier, MNK Partners — filiale de MNK Group — dresse un état des lieux du marché de l’investissement immobilier pan-européen. En décembre 2023, l’inflation revient à 2,9 % en zone euro (3,4 % pour l’ensemble de l’Union européenne) d’après Eurostat. C’est un net repli de l’inflation sur un an glissant (9,2 % d’inflation en décembre 2022 pour la zone euro), même si nous sommes encore loin de l’objectif des 2 % poursuivi par la Banque centrale européenne (BCE).
« C’est une bonne nouvelle pour l’immobilier, qui est une classe d’actifs corrélée et volatile », commente Mansour Khalifé, président fondateur de MNK Partners. L’investissement immobilier repose sur le crédit, ce qui rend ce secteur « très sensible au coût de la dette, avec des effets sur le long terme », explique Mansour Khalifé. Les risques inflationnistes n’ont cependant pas disparu, si nous regardons du côté du secteur de l’énergie et des risques géopolitiques avec la guerre en Ukraine. Ces facteurs demanderont du temps pour se résorber.
Une année turbulences en 2023
L’année 2023 s’est déroulée sour le signe du resserrement monétaire. Entre juillet 2022 et septembre 2023, la BCE a procédé à dix hausses de taux consécutives. Dans l’immobilier, les classes d’actifs traditionnelles ont connu un repricing brutal. Les institutionnels et les investisseurs privés ont donc fui vers des cieux plus cléments pour trouver du rendement. Les flux ont été réalloués vers les obligations — en particulier l’investment grade — dans l’attente de l’ajustement de la prime de risque. Sur la même période, la collecte en SCPI a chuté de moitié.
« L’immobilier fonctionne selon des cycles de plus en plus courts et de plus en plus amples », commente Mansour Khalifé. Il existe désormais une corrélation entre l’immobilier coté et le non-coté, avec un décalage qui s’étend sur une période de 12 à 18 mois. « Notre métier consiste aujourd’hui à savoir lire les cycles pour déterminer les points d’entrée et les points de sortie », souligne le président fondateur de MNK Partners. En 2024, MNK Partners « n’achète pas l’optimisme ambiant » mais compte sur le retour des institutionnels.
La logistique, grande gagnante
Depuis la crise sanitaire, le bureau européen (non prime) est à la peine. « C’est le grand perdant de ces cinq dernières années. En moyenne, le repricing des bureaux en Europe recule de -40 % entre 2022 et 2023. Bien entendu, cette tendance n’est pas homogène d’une ville à l’autre », précise Mansour Khalifé. L’ampleur de l’impact reste très marqué d’une capitale à l’autre, que ce soit Berlin (-60 %), Paris (-60 %), Bruxelles (-43 %) ou encore Lisbonne (-31 %). MNK Partners n’envisage pas de rebond dans ce secteur avant 2026.
En revanche, la logistique bénéficie à plein de la réindustrialisation à l’œuvre sur le Vieux Continent. Le phénomène induit une pression sur les prix et les loyers des entrepôts. Dans ce contexte, les entrepôts automatisés et ceux dits du « dernier kilomètre » sont particulièrement recherchés. Face à la rareté des terrains disponibles en Europe de l’Ouest, les regards se tournent vers l’Europe centrale, où la pénétration du e-commerce est très marquée. Le secteur est aussi influencé par le projet stratégique chinois des nouvelles routes de la soie.
Les prix des actifs logistiques en Europe ont corrigé de -30% en moyenne entre 2022 et 2023. Le mouvement varie en fonction des villes. Par exemple, il est très marqué au Royaume-Uni en raison du Brexit et du retour des frontières. Les prix des entrepôts logistiques reculent ainsi de -49 % à Londres et de -26 % à Dublin (-26%). La tendance est moins marquée en zone euro (-29 % à Madrid et -19 % à Paris). MNK Partners s’attend à une reprise du cycle au S2 2024.
