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Après un recul de 32,59 % (indice EPRA eurozone dividende net réinvesti) en 2022, les foncières ont rebondi de 10,6 % en janvier, surperformant ainsi largement le marché des actions (+6,7 % pour l’Eurostoxx 600). Le ralentissement de l’inflation et l’anticipation d’un assouplissement de la politique des banques centrales justifient ce mouvement sur un secteur toujours hautement corrélé à l’évolution des taux d’intérêt.
Le fonds Sofidy Sélection 1 (part P) a pour sa part progressé de 9,7 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Nous anticipons une poursuite de ce rebond dans le courant de l’année même si la persistance de tensions salariales favorisera selon nous une volatilité élevée quant aux anticipations de taux.
Quel potentiel de rebond ?
La valorisation boursière du secteur à fin 2022 (34 % de décote de l’ANR 2022e, rendement implicite des actifs de 5,3 %, données Kempen, soit le plus bas niveau depuis 2008), induisait une baisse de 20 % de la valeur des actifs. Une baisse nécessaire pour ramener les ANRs au niveau des cours de bourse.
Une anticipation d’une baisse de 10 % de la valeur des actifs physiques à fin 2023 (par rapport au niveau initial à mi 2022) nous paraît à date plus réaliste toute chose égales par ailleurs. Sur cette base, nous estimons qu’il y a toujours un potentiel de rebond malgré le rallye déjà constaté — environ 25 % au total par rapport au niveau de fin d’année dernière.
Perspectives 2023
Les publications de résultats permettront d’observer l’évolution de l’indexation des loyers et la capacité des bailleurs à les maintenir sur le moyen terme. Nous surveillerons avec attention également les baisses de valeurs par segments, leur impact sur l’endettement et les mesures correctives qu’elles nécessiteront — éventuelle diminution des dividendes, cessions, augmentation de capital.
Nous avons mis en œuvre au cours des premières semaines de l’année une repondération sélective du segment résidentiel (surtout axée sur LEG et TAG Immobilien) au sein de votre fonds nous amenant à une exposition neutre par rapport à son poids dans l’indice. A l’inverse, nous avons réduit notre exposition aux valeurs américaines et britanniques. Notre univers sur ces zones est axé exclusivement sur des titres présents sur des segments d’activité alternatifs, peu ou pas représentés en zone euro.
