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L’indice des foncières cotées en zone euro a rebaissé de 2,7 % en novembre, la performance positive des segments des entrepôts logistiques et du stockage pour les particuliers étant contrebalancée par le recul des foncières de commerce et des acteurs du bureau. Sofidy Sélection 1, de par son exposition à la logistique (18,9 %) et à l’entreposage pour les particuliers (7,4 %), a pour sa part surperformé l’indice de 2,5 %. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La perspective d’une remontée graduelle, mais plus rapide qu’initialement anticipé, des taux d’intérêt sous l’effet du maintien durable d’un rythme de hausse des prix élevé a logiquement un impact négatif sur la valorisation des actifs réels dont l’immobilier. Les investisseurs vont être enclins à exiger toutes choses égales par ailleurs une rentabilité supérieure par rapport à la rentabilité d’un placement en obligations d’Etat dont la rémunération s’élève en fonction de l’évolution des taux.
Valoriser les commerces
D’abord, le niveau de risque relatif qui définit le surcroit de rémunération destiné à rémunérer une prise de risque plus élevée (qualifiée de prime de risque). À titre d’exemple, la hausse tendancielle de la part de marché des commerçants électroniques au détriment du commerce physique favorise l’exigence d’une prime de risque plus élevée sur ces actifs ce qui entraîne une baisse de la valorisation des espaces commerciaux.
Cela se traduit dans le cas de la foncière néerlandaise Wereldhave, vendeur forcé pour des raisons stratégiques de quatre centres français (notés B en termes de qualité) en juillet dernier pour 305 M€ (soit un taux de capitalisation de 7,5 % et 2070€/m²). Ces centres (plus deux, de qualité inférieure) avaient été achetés en décembre 2014 850 M€ (soit un prix au m² de 4 300 euros/m² et un taux de capitalisation de 5,2 %, source GreenStreet) et avaient fait l’objet de 100 M€ d’investissement de modernisation.
Revalorisation des loyers
Ensuite, la question des loyers. Une hausse des taux d’intérêt peut être compensée par une hausse des loyers lorsqu’elle est possible : c’est ainsi que Segro, leader européen de l’immobilier logistique (dont le cours de bourse a progressé de 50 % depuis le début de l’année) devrait enregistrer une croissance moyenne de ses loyers de 4,2 % sur la période 2022-2024 vs 3,6 % en moyenne sur la période 2018-2020 (estimation Kempen) dont près de la moitié issue de la réversion (niveau des loyers à la relocation) avec une montée en puissance de l’Europe continentale, traditionnellement en retard par rapport au Royaume-Uni.
L’accélération observée entraînera une baisse accrue des taux de capitalisation (le patrimoine de Segro devrait voir selon Kempen son taux de capitalisation s’établir à 3 % en 2025 vs 4,5 % en 2017) et donc une hausse des valorisations, les investisseurs étant dans ce cas de figure disposés à accepter une prime de risque plus basse.
Quelle protection pour les investisseurs ?
Notons enfin que la fonction « anticipatrice » de la bourse peut favoriser un écartement avec les valorisations relevées sur les transactions privées, constituant in fine un parachute protecteur pour les investisseurs boursiers. Le rachat en cours de la foncière de bureaux allemande Alstria par Brookfield AM avec une prime de 17 % sur le dernier cours de bourse en est l’illustration.
