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Le démembrement de propriété est un acte juridique, qui sépare la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. En 2023, la France traverse une crise de l’immobilier neuf. D’après la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont ainsi reculé d’environ -30 % depuis le début de l’année dans l’Hexagone. La nue-propriété est-elle une alternative à l’accession à la propriété ? Quelle fiscalité s’applique pour ce genre d’investissement immobilier ? Isabelle Peene-Dupont, Directrice générale d’Inter Invest Immobilier, répond au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : En fin d’année 2023, la France traverse une crise de l’immobilier neuf. Dans ce contexte, comment le démembrement devient-il une alternative pour accéder à la propriété ?
Isabelle Peene-Dupont : Malgré un contexte chahuté, le résidentiel conserve un attrait quand les actifs tertiaires offrent une rentabilité courante en forte baisse et une volatilité supérieure. Le schéma de la nue-propriété offre la sérénité d’un investissement résidentiel sécurisé, sans contrainte de gestion locative, sur un sous-jacent immobilier patrimonial à fort potentiel de hausse.
Il s’agit d’un investissement sécurisé et performant, lié à la décote de 30 % à 40% sur le prix d’acquisition, qui correspond à la perception, dès l’acquisition, des loyers que l’investisseur aurait perçus s’il avait loué sur un marché libre pendant la durée d’usufruit. Il implique une sortie sécurisée avec une liberté de vendre, de louer ou d’habiter à la reconstitution de la pleine propriété.
Avec plus de 20 ans d’existence, le schéma de démembrement de propriété — fondé sur le principe du partage de l’usage et de la propriété — a toujours su résister aux différentes crises économiques jouant pleinement leur rôle de valeur refuge. Dans un contexte où il devient compliqué pour des jeunes ménages d’accéder à la pleine propriété (prix et taux de crédit élevés) certains acquéreurs optent pour un investissement en nue-propriété, qui permet un accès à la propriété différé. C’est une alternative pour accéder à la propriété.
C.F. : En termes de volumes, que représente la structuration d’opérations immobilières patrimoniales en démembrement de propriété chez Inter Invest ?
I.P.D. : Inter Invest Immobilier est entièrement dédié au sourcing, à la structuration et à la commercialisation d’opérations en nue-propriété. La particularité porte sur le fait que nous nous titrons sur l’ensemble de nos opérations, et ce pour plusieurs raisons.
La première témoigne de nos fortes convictions sur les sites que nous sélectionnons avec une attention particulière. Nous croisons plusieurs critères politiques, économiques et commerciaux. Nous sélectionnons ainsi des communes cibles dans les grandes métropoles urbaines renommées, à proximité des dessertes de transports, des bassins d’emplois structurants et dans les stations balnéaires cotées.
La deuxième raison, c’est que nous accompagnons les promoteurs dès la conception des projets et jusqu’à la livraison. Ce processus garantit la qualité architecturale des immeubles, le niveau des prestations et des matériaux. Selon cette démarche fine et méthodique d’analyse des territoires et des opportunités, nous avons réalisé depuis la création d’Inter Invest Immobilier en 2018, plus de 25 programmes portant sur plus de 500 logements.
C.F. : Quelle fiscalité s’applique pour un investissement immobilier en nue-propriété ?
I.P.D. : Le schéma ne génère aucune fiscalité pendant la durée de portage. Ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux pour l’investisseur. La nue-propriété ne rentre pas dans le champ de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) selon l’article 986 du code général des impôts (CGI). La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier. En cas de revente, la plus-value est allégée.
Dans l’hypothèse d’un investissement réalisé à crédit, l’investisseur bénéficie de la défiscalisation des revenus fonciers existants. « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : pour les propriétés urbaines, les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés » (Art. 31,I,1°, du CGI depuis décembre 2008 / LDFR 2008).
C.F. : Comment faut-il déclarer ce type de bien aux services des impôts ?
I.P.D. : Depuis 2023 et la première déclaration des biens immobiliers, la question se pose à nouveau de la déclaration des biens détenus en nue-propriété. Les services fiscaux ont confirmé que seul l’usufruiter doit déclarer le bien depuis son espace en ligne. Le nu-propriétaire est donc exonéré de cette déclaration.
Néanmoins, il est important de rappeler que si l’investisseur souhaite bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt, il convient de remplir une déclaration de revenus fonciers spécifique (formulaire 2044 spécial) à adapter en fonction de chaque bien.
C.F. : Chez Inter Invest, quel est le profil des clients qui choisissent ce type d’investissement ? Quel accompagnement leur proposez-vous ?
I.P.D. : Notre cible de clientèle est assez large, à chaque âge de la vie correspond un objectif d’acquisition en nue-propriété. Les plus jeunes (âgés de 25 à 40 ans) ont pour objectif de se constituer un premier patrimoine ; ils voient l’acquisition en nue-propriété comme une possibilité à terme d’apport pour acheter leur résidence principale ou l’agrandir.
Les plus âgés (40 à 60 ans) investissent en nue-propriété dans le but de préparer leur retraite, en se constituant à terme des revenus complémentaires. Ils y trouvent aussi une optimisation fiscale immédiate avec la déduction des intérêts d’emprunt sur des revenus fonciers existants.
Quant aux plus seniors (âgés de 60 à 80 ans), ils préparent leur succession grâce au régime favorable de transmission de patrimoine. Ils bénéficient d’une double optimisation fiscale en cas de nue-propriété plus donation, préparant ainsi la constitution du patrimoine des descendants. Nous accompagnons nos clients de la réservation à la livraison du bien, ainsi que jusqu’au débouclage de l’opération au terme de l’usufruit.
C.F. : Sur le long terme, comment l’investissement en nue-propriété peut-il entrer dans une stratégie d’épargne retraite ? Quels sont les points de vigilance à surveiller ?
I.P.D. : Le schéma élaboré il y a plus de 20 ans a été pensé pour préparer sa retraite. Il répond idéalement à cette problématique, avec un double objectif :
- anticiper des revenus complémentaires futurs à terme du démembrement : perception du prix de la revente du bien ou de revenus locatifs en cas de poursuite de la location ;
- possibilité d’habiter ce bien à la retraite.
C.F. : Comment allez-vous développer cette activité d’investissement en nue-propriété avec vos partenaires CGP chez Inter Invest ? Quelles sont vos perspectives 2024 ?
I.P.D. : Nous continuerons de nous appuyer sur notre réseau de plus de 1 000 partenaires actifs pour distribuer nos opérations auprès de leurs clients. Nous poursuivrons également en 2024 le développement de nos outils marketing avec le renforcement des supports digitaux — webinaires, vidéos de présentation des opérations, maquettes virtuelles 3D et vues de drones de chaque bien, etc. — afin d’offrir un maximum de contenus à nos partenaires et investisseurs.
Les difficultés de financement du secteur de l’immobilier actuelles ont un impact plus limité sur les opérations en nue-propriété. En 2021, alors même que les taux d’emprunt étaient très bas et les conditions de financement beaucoup plus souples, un investisseur sur deux n’utilisait pas le levier du crédit pour le financement de son opération en nue-propriété.
En 2023, même si le financement est plus cher et plus difficile à obtenir, les investissements en nue-propriété font partie de la catégorie la moins impactée par le ralentissement du crédit. Ces investisseurs n’ont pas besoin de loyers pour rembourser le crédit. Ils ont donc des disponibilités financières généralement importantes. Nous anticipons donc une année 2024 qui sera riche d’opportunités pour les investisseurs sur des opérations très qualitatives.
