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En 2007, Nicolas Sarkozy souhaitait « faire de la France un pays de propriétaires ». Après s’être accrue jusqu’en 2010, la part de propriétaires reste stable. D’après l’Insee, près de six ménages sur dix (57,4 %) étaient propriétaires de leur résidence principale en 2022. Certains possèdent deux logements ou plus — ce sont les ménages multi-propriétaires. La France en compte 7,3 millions, soit 24 % de l’ensemble des ménages. Désormais, ils doivent remplir un nouveau document : la déclaration d’occupation de bien. Eric Birotheau, Directeur de l’Ingénierie patrimoniale chez Banque Richelieu France, répond au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : En quoi consiste la nouvelle déclaration des biens immobiliers à usage d’habitation ? Quelles informations faut-il communiquer ?
Eric Birotheau : Pour la première fois cette année, les propriétaires de biens immobiliers à usage d’habitation ont jusqu’au 30 juin 2023 pour déclarer à quel titre ils les occupent — résidence principale, résidence secondaire, etc. — ou le cas échéant, l’identité des occupants et la nature de l’occupation.
Cette formalité doit être réalisée via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers », qui est accessible depuis l’espace sécurisé de chaque contribuable sur le site impots.gouv.fr. Pour faciliter cette démarche, les éléments connus de l’administration fiscale concernant les caractéristiques et l’usage des biens immobiliers sont pré-renseignés .
Il suffit donc simplement de vérifier ces informations et d’indiquer ou de confirmer l’usage du bien. Compte tenu de la diversité des situations, le parcours s’adapte en fonction des réponses, afin de demander uniquement les informations utiles. Par exemple, dans le cas des locations saisonnières, il ne sera pas demandé les occupants. Par la suite, seul un changement de situation nécessitera une nouvelle déclaration avant le 1er juillet de chaque année.
C.F. : Que faire en cas d’erreur et/ou d’omission dans sa déclaration ? Quelles démarches faudra-t-il entreprendre ?
E.B. : Les informations incomplètes ou erronées peuvent faire l’objet d’une demande de mise à jour à travers la messagerie sécurisée de l’espace personnel sur impots.gouv.fr. Il faut choisir le thème « j’ai une question sur le descriptif de mon bien immobilier ».
La situation d’occupation du bien devra toutefois être déclarée, même si le descriptif n’est pas correct et qu’une demande de rectification a été formulée à travers la messagerie. Les deux démarches sont indépendantes l’une de l’autre. Un numéro d’assistance est également mis à disposition au 0 809 401 401.
Par ailleurs, si le contribuable se trompe dans sa déclaration, il est possible d’en effectuer une nouvelle. C’est la dernière déclaration saisie avant le 1er juillet prochain qui sera retenue par l’administration fiscale.
C.F. : Cette déclaration permet à la DGFIP d’identifier les contribuables qui sont encore redevables de la taxe d’habitation. Dans quelle mesure les propriétaires de biens locatifs en France sont-ils concernés ?
E.B. : La taxe d’habitation sur les résidences principales est définitivement supprimée en 2023, mais elle reste due pour les autres locaux — notamment pour les résidences secondaires, et les locaux vacants. Les propriétaires de biens locatifs devront déclarer l’identité de leur locataire au 1er janvier de l’année, afin de ne pas être soumis à l’une de ces taxes.
C.F. : Chez Banque Richelieu France, quel conseil donneriez-vous à un client qui possèderait de nombreux biens en location en France ?
E.B. : Au sein de la rubrique « liste de mes biens », il est possible de télécharger la liste des biens sous un format tableur. La déclaration sera alors facilitée. Pour les grands propriétaires de plus de 200 biens, ce parcours spécifique est d’ailleurs obligatoire.
C.F. : En termes de défiscalisation, quel accompagnement et/ou quels dispositifs proposez-vous aux propriétaires de biens locatifs ?
E.B. : L’immobilier est une composante souvent importante du patrimoine de nos clients, qui peut recouvrir des réalités assez diverses. Nous les accompagnons afin de déterminer le meilleur cadre juridique et fiscal en fonction de leurs objectifs (besoins de revenus complémentaires, volonté de transmission, acquisition de locaux professionnels, etc.) et de leurs situations personnelles (investissements déjà réalisés, volonté ou non de s’impliquer dans la gestion, taux d’imposition, etc.).
Fiscalement notamment, il faut déterminer quel régime sera le plus favorable en terme de rentabilité nette (revenus fonciers, location meublée, para hôtellerie, etc.) et quel mode de détention privilégier, afin de faciliter la transmission par exemple. Il faut également tenir compte des contraintes plus récentes, telles que celles liées à la transition énergétique et au plafonnement des loyers. Si la détention d’immobilier peut générer de belles opportunités, elle nécessite d’être bien structurée.
