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La hausse des taux se poursuit pour les crédits immobiliers. Le 1er octobre dernier, la Banque de France a revalorisé le taux d’usure à 3,05 %. Dans la foulée, les banques ont adapté leurs tarifs. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA d’octobre 2022, le taux moyen du crédit immobilier en France dépasse désormais 2 % — quelle que soit la durée du prêt. Cette situation inédite depuis 2016 rappelle l’importance du rôle du courtier en immobilier. Comment ce professionnel peut-il accompagner les acquéreurs ? Damien Pacouil, PDG et fondateur de Prelys Courtage, répond en exclusivité au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : Que sont le taux d’usure et le TAEG ? Quel(s) rôle(s) jouent-ils dans l’attribution d’un crédit immobilier ?
Damien Pacouil : Le taux d’usure et le TAEG ne sont pas la même chose. Le taux annuel effectif global (TAEG) est le taux qui permet de comparer plusieurs propositions en fonction du coût total. Ce taux comprend le taux nominal auquel il faut rajouter l’assurance de prêt et tous les frais annexes — frais de dossiers, frais de garantie bancaire. Le taux d’usure est le taux d’intérêt maximum au-dessus duquel les établissements bancaires en sont pas autorisés à prêter. Ce taux d’usure joue un rôle de protection du consommateur pour leur éviter de souscrire des prêts trop chers.
C.F. : Comment la Banque de France le calcule-t-elle ? Quelles difficultés cette méthode pose-t-elle en cas de flambée de l’inflation ?
D.P. : La Banque de France fixe le taux de l’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit augmentés d’un tiers. Les seuils de l’usure sont publiés au Journal officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Le problème que nous rencontrons est conjoncturel. Concrètement et sans rentrer dans le détail technique du coût de refinancement des banques ainsi que de l’inflation, les taux augmentent plus vite que le taux d’usure. Ce cycle de trois mois est habituellement un cycle de calcul court, mais il est devenu extrêmement long.
C.F. : Comment les banques en France se sont-elles adaptées en 2022 ? Quelles conséquences sur l’attribution des crédits immobiliers ?
D.P. : Les banques, comme n’importe quel commerçant, ne peuvent pas perdre d’argent indéfiniment sur un produit ou un service vendu. La conséquence directe est une baisse de la production de crédit à l’habitat de – 27 % au T3 2022 par rapport au T3 2021.
C.F. : Le 1er octobre 2022, le taux d’usure est passé à 3,05 %. Quelles conséquences sur le marché du crédit immobilier ?
D.P. : Nous avons tous eu plus de facilité à financer certains emprunteurs pendant trois à quatre semaines, avant que les taux proposés par les banques ne remontent début novembre. Cet effet accordéon va durer tant que les banques centrales augmenteront leurs taux directeurs. Elles utilisent cet outil pour essayer de maîtriser l’inflation mondiale.
C.F. : Dans ce contexte économique, comment accompagnez-vous les acquéreurs immobiliers chez Prelys Courtage ?
D.P. : Nous continuons à financer et accompagner énormément d’acquéreurs. Cela peut paraître surprenant mais je suis convaincu que pour notre profession, cela soit plus positif que problématique. Certes, tous les dossiers sont plus techniques et demandent plus de temps pour trouver des solutions et les amener jusqu’à l’édition des offres, mais plusieurs éléments sont positifs pour le métier de courtier.
Première raison : l’indice de tension immobilière (ITI). Il s’agit du nombre d’acquéreur pour un bien en vente. Cet indice baisse, et dans le même temps cela nous réduit le nombre de rendez-vous effectués pour calculer la capacité d’emprunt d’un acquéreur. Deuxième raison : plus l’accès au crédit est difficile, plus faire appel à un courtier devient nécessaire. Troisième raison : les agents immobiliers, les promoteurs et tous ceux qui commercialisent de l’immobilier neuf ont d’autant plus besoin de nous pour valider la faisabilité avant la signature de l’avant contrat.
Pour finir, nous savons que la première raison des clients pour pousser la porte d’un courtier est l’économie que nous pouvons lui faire réaliser. Cet avantage est presque inexistant depuis près de 7 ans, avec les banques qui pratiquent toutes ou presque les mêmes conditions tarifaires de taux. Cette donnée est en train de changer avec la remontée des taux et l’arrivée des taux variable ou mixtes.
C.F. : Aujourd’hui, Prelys Courtage se développe à travers ses franchises. Comment allez-vous poursuivre cette trajectoire en 2023 ?
D.P. : Nous avons deux axes de développement. La partie franchises nous permet d’avoir des entrepreneurs qui vont vite lancer, développer une zone et diriger une équipe. Ensuite, notre modèle de succursales permet de créer son réseau au sein même du réseau. Les objectifs de recrutement 2023 sont l’ouverture de trois à cinq franchisés et le recrutement de 60 courtiers et managers de réseau.
