par 
C’est la hausse des taux qui monte, qui monte… Ce jeudi 3 novembre, l’Observatoire Crédit Logement/CSA publiait les chiffres taux d’intérêt moyen des crédits immobiliers en France. En octobre 2022, il s’établit à 2,05 % soit une hausse inédite depuis février 2016. « La hausse rapide des taux continue », indique sobrement l’étude. La durée moyenne du prêt augmente elle aussi, pour se fixer à 244 mois — c’est-à-dire un peu plus de 20 ans, « un niveau jamais observé par le passé » d’après l’Observatoire. Quelle que soit la durée d’octroi, tous les taux des prêts immobiliers ont augmenté le mois dernier.
Faible impact de la hausse du taux d’usure
Dans le contexte inflationniste actuel (6,2 % en octobre d’après l’Insee), le secteur du crédit immobilier est à la peine. « Malgré une revalorisation du taux d’usure [par la Banque de France le 1er octobre dernier, NDLR], la production de crédits n’arrive pas à rebondir », constatent les auteurs de l’Observatoire. Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum que les organismes de crédit ont le droit d’appliquer lorsqu’ils accordent un prêt immobilier. « Le taux d’usure vise à protéger les emprunteurs », rappelle la Banque de France. L’institution calcule le taux d’usure sur un rythme trimestriel, pour chaque type de crédit.
Le taux d’usure a notamment été revalorisé à 3,05 % pour un prêt immobilier à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus — contre 2,29 % au T3 2022. Ces prêts les plus longs sont privilégiés par les ménages modestes pour accéder à la propriété. En octobre dernier, 64,1 % de ces crédits ont été octroyés sur une durée de 20 à 25 ans. « Après une progression rapide en juillet (+ 18 points de base), la remontée du taux moyen des crédits avait été bridée en août, puis en septembre par un taux d’usure faiblement revalorisé pour le troisième trimestre, après avoir été maintenu à bas niveau au cours du printemps », indique l’Observatoire.
Des crédits plus longs, mais moins accessibles ?
L’allongement de la durée moyenne des crédits se poursuit en octobre. Toutefois, cette tendance ne compense pas la hausse des prix des logements, ni l’augmentation des taux d’apport personnel exigés. Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) sont devenues obligatoires et donc plus contraignantes. En résumé, le taux d’endettement maximal d’un ménage est fixé à 35 %, assurance emprunteur incluse ; la durée d’emprunt se limite à 25 ans (27 ans dans certains cas) ; et les banques peuvent déroger à ces critères dans 20 % des dossiers de crédit.
Dans ce contexte, le nombre de prêts accordés diminue depuis début 2022. La demande réagit à la détérioration du pouvoir d’achat des Français, tandis que les conditions de crédit ont cessé de s’améliorer. « La revalorisation du taux d’usure (…) a certes permis un accroissement des taux des crédits immobiliers : mais la nouvelle phase de relèvement des taux de la BCE a pesé sur les marges des banques. L’offre de crédits n’a donc pas pu se redresser suffisamment, à la différence de ce qui se constate habituellement au début de l’automne », analyse l’Observatoire. Une tendance qui risque de s’affirmer sur le long terme.
