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Conception Mathilde Hodouin – Réalisation Amandine Victor
Jolie cacophonie dans l’univers du crédit. Ce mardi 26 septembre, le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) se réunissait sous la présidence du ministre des Finances. Objectif, décider des mesures à prendre pour faire face au recul de l’octroi des crédits immobiliers. D’après la Banque de France, la production de crédit à l’habitat dans l’Hexagone a chuté à 10,1 milliards d’euros en juillet dernier (contre 11 milliards en juin). Pour y remédier, Bercy se disait favorable à un assouplissement des règles d’octroi la semaine dernière. Mais dans un communiqué publié ce mardi, le HCSF écarte cette option. Chez les courtiers, c’est la douche froide.
Conditions d’octroi de crédit
L’évolution de la production de crédit reste « cohérente avec la baisse du nombre de transactions et l’attentisme observé alors que les prix de l’immobilier s’ajustent progressivement aux nouvelles conditions de taux d’intérêt », assure le HCSF. L’autorité estime qu’il n’y a donc pas lieu de changer les conditions d’octroi de crédit — c’est-à-dire un plafond d’endettement maximal à 35 %, et une durée de prêt maximale à 25 ans. Les banques disposent de marges de manœuvre dont elles « n’utilisent pas pleinement les flexibilités », déplore le HCSF. Au T2 2023, la production de crédit « non conforme » ne représentait que 13,8 % de la production totale — pour un maximum possible de 20 %.
L’autorité considère que « les banques disposent donc de marges pour accroître davantage leur offre de crédit, tout en respectant la décision du HCSF ». Rappelons que depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du HCSF sont devenues juridiquement contraignantes. Ces conditions d’octroi de crédit existent en théorie pour protéger les Français contre le surendettement. « Mais le surendettement lié aux crédits immobiliers est infime si nous le comparons avec le surendettement lié aux crédits à la consommation », proteste Caroline Arnould, directrice générale du courtier en prêt immobilier et rachat de crédits CAFPI.
Entre le marteau et l’enclume
Le HCSF va-t-il reculer pour mieux sauter ? L’autorité ne s’interdit pas « d’éventuels nouveaux ajustements techniques » lors de sa prochaine réunion — une concession qui ne rassure pas les professionnels. « Nous aurions pu croire que l’échec prévisible des fameuses souplesses annoncées en juin allait convaincre la Banque de France et le HCSF de son erreur. Que nenni ! Ils maintiennent donc des règles anachroniques en demandant aux banques d’y déroger massivement », s’indigne Bérengère Dubus, secrétaire générale de l’Union des Intermédiaires en Crédit Immobilier (UIC) — principal syndicat de courtiers en crédit immobilier de France.
D’après le Ministère de l’Economie et des Finances, le HCSF assure « la surveillance du système financier dans son ensemble », afin d’en garantir la stabilité. Créer des règles strictes, tout en prévoyant qu’elles puissent ne pas être respectées tient du paradoxe. Pour les professionnels du crédit, c’est une situation inconfortable. « Il n’est pas dans la politique d’une banque de prendre des risques démesurés en prêtant sans avoir l’assurance d’être remboursée. Pour preuve, avant la mise en place des normes du HCSF, il n’y avait pas pour autant plus de défauts de paiement de la part des emprunteurs », insiste Caroline Arnould.
Des pistes pour aller plus loin
Pour résoudre le problème, CAFPI suggère trois pistes de réflexion : que les revenus locatifs puissent être affectés au remboursement du crédit (calcul différentiel) plutôt qu’intégrés aux revenus ; que la limite de taux d’endettement (35 %) soit associée à la notion de reste à vivre ; et enfin que la durée du crédit soit rallongée. « Alors que nous avons tous les indicateurs économiques [notamment la la fin de la hausse systémique des taux, NDLR ] qui pourraient nous permettre d’entrevoir l’année 2024 de façon très optimiste pour l’ensemble du secteur du logement, le gouvernement campe sur ses positions », regrette Caroline Arnould.
