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« Soyons clairs : l’immobilier responsable ne s’oppose pas à l’immobilier irresponsable » La boutade d’Arnaud Monnet, Directeur général d’Horizon AM, fait sourire la salle. Ce jeudi 3 octobre dans le VIIIe arrondissement de Paris, la société de gestion a réuni la presse pour la présentation de son nouveau fonds, Horizon Impact France Habitat. Ce véhicule obligataire ISR dédié à l’immobilier résidentiel cible les investisseurs institutionnels. Horizon AM propose à cette clientèle d’investir sur un marché haussier depuis 2015 — déficit structurel de l’offre de logements, dispositifs d’incitation fiscale — une stratégie qu’ils avaient largement délaissée au cours des dernières décennies.
Le retour en grâce de l’immobilier résidentiel
Dans les années 2000, les investisseurs institutionnels ont déserté l’immobilier résidentiel. En cause, une hausse plus élevée des prix à la vente par rapport aux montants des loyers. Cet effet ciseau « a fortement détérioré les rendements de l’immobilier résidentiel, alors que les coûts de gestion connaissaient une forte inflation », explique Arnaud Monnet, Directeur général d’Horizon AM. Les grands investisseurs tels que les assureurs ou les banques privées — ticket d’entrée minimal 100 000 € — ont privilégié les bureaux et les commerces. Résultat, les prix d’acquisition dans ce secteur ont explosé en 10 ans. De quoi réinventer l’investissement dans l’immobilier résidentiel ?
Le regain d’intérêt des institutionnels dépasse l’immobilier résidentiel traditionnel. Dans un contexte d’intérêt de taux bas — voire négatifs — et en l’absence d’inflation, les investisseurs cherchent à diversifier leurs placements pour préserver le rendement de leurs portefeuilles. Les institutionnels se tournent vers l’habitat alternatif. Résidences étudiantes ou seniors, logement social ou même crèches… « Dans ce type d’investissement, l’institutionnel n’est plus en lien direct avec plusieurs locataires mais avec un seul et unique interlocuteur, à savoir le gestionnaire du bien immobilier », souligne Arnaud Monnet. Cette relation simplifiée rassure l’investisseur institutionnel.
La réhabilitation au cœur de la stratégie
Ce retour de balancier favorise les stratégies d’investissement ISR ou éco-responsables. Dans ce contexte, Horizon France Impact intervient pendant la phase de développement d’un bien. Le fonds adopte une approche Value Add via la restructuration d’actifs immobiliers sous-valorisés. L’occasion d’appliquer à la construction les dernières normes écologiques en termes d’urbanisme. « La réhabilitation, c’est une stratégie qui s’appuie sur le potentiel de progression d’un actif pour créer de la valeur », résume Medhi Gaiji, Président et Directeur de la gestion de fonds chez Horizon AM. En 2019 par exemple, le fonds veut consacrer 15 M€ à la construction d’un éco-quartiers modulaire en bois dans l’Oise.
Horizon France Impact vise une capacité totale de 100 M€. Le fonds investira à 90 % en obligations, avec rendement obligataire annuel supérieur à 8 %. La société de gestion entend maîtriser la dette — détenue sur une durée moyenne de 3 ans. C’est un investissement à long terme, avec une durée minimale de placement conseillée de 7 ans. « Par définition, l’immobilier immobilise l’argent. Mais en participant à ce type d’initiatives, les investisseurs confortent leur responsabilité sociétale », pointe Arnaud Monnet. La première vague d’investissement de 35 M€ a été lancée le 1er octobre dernier. Deux autres vagues suivront, le 1er janvier (25 M€) et le 31 mars prochains (40 M€). Le fonds prévoit un TRI supérieur à 5 %.
Anticiper l’avenir des normes ISR
La « meilleure qualité de ville » promise passe par l’application d’une charte environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) propre à chaque projet. Horizon Impact France Habitat est signataire des Principes pour l’Investissement Responsable mis en place par les Nations Unies. Le fonds s’est doté d’un comité consultatif composé d’Emmanuelle Cosse, ex Ministre du Logement et de l’Habitat Durable, et Jean-Philippe Liard, Délégué fédéral CFDT à l’épargne salariale, l’épargne retraite et l’ISR. « Nous apportons un regard extérieur sur les qualités sociales et environnementales d’un projet. Nos connaissances ne sont pas financières, nous jouons aussi un rôle d’alerte contre l’insécurité juridique », conclut Emmanuelle Cosse. De quoi anticiper l’avenir de l’ISR.
