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A l’heure où les velléités de réformes vont bon train, il est important de prendre de la hauteur quant aux objectifs associés aux dispositifs fiscaux qui soutiennent l’immobilier en France. La politique du logement peut — et doit — répondre à deux problématiques qui paraissent proches de prime abord, alors qu’elles n’ont rien à voir en réalité.
Soutenir l’immobilier locatif neuf…
Penchons-nous d’abord sur les dispositifs les plus anciens — à savoir ceux qui soutiennent la construction de logements intermédiaires dans des zones de forte attractivité — qui porte aujourd’hui le nom de dispositif Pinel. Son existence est notamment rendue nécessaire par les choix politiques réalisés depuis plusieurs décennies désormais, à savoir la concentration de l’activité — et donc de l’emploi — dans la capitale d’abord puis dans les métropoles régionales ensuite.
La conséquence d’une politique générale favorable à ce phénomène de métropolisation de l’activité est simple. Si le pays vieillit dans sa globalité, le solde migratoire reste très positif dans ces zones, les populations les plus jeunes du pays étant incitées à trouver un emploi là où il se trouve. Après 40 ans d’un process qui ne se dément toujours pas, le nombre de logements dits « intermédiaires » dans ces zones est devenu clairement insuffisant par rapport à la demande. D’où une inflation naturelle sur les prix de l’immobilier dans ces territoires dynamiques. Cet écart entre l’offre et la demande pousse les épargnants à investir naturellement dans ces quartiers.
…afin de rétablir l’équilibre
Toutefois, cela engendre une l’inflation des prix qui rend les loyers rarement abordables pour la population qui en a le plus besoin, et dont les revenus augmentent peu. Ce constat lucide d’un manque avéré de logements mais d’une solvabilité limitée des populations rend indispensable la mise en place de dispositifs incitatifs pour répondre à ce dilemme, issu d’une politique de concentration de l’activité plus rapide que la construction de logements, voire d’infrastructures.
Pour cette raison, le dispositif Pinel — à partir du moment où il est accessible pour des zones dynamiques, dans lequel le taux de vacance est plus faible que la moyenne nationale — est nécessaire et utile au pays. D’autant qu’il s’avère rentable pour l’Etat, comme le démontre une récente étude du cabinet PrimeView.
Rénovation et redynamisation des villes moyennes
En parallèle, le récent dispositif Denormandie mis en place pour soutenir l’investissement dans l’immobilier ancien dans les villes de taille moyenne — avec des conditions d’incitation globalement identiques au dispositif Pinel — répond à une toute autre problématique. Le dispositif Pinel est une réponse à un manque avéré de logements dans des zones dans lesquelles l’activité est très dynamique. En revanche, le dispositif Denormandie affiche plutôt une vocation contracyclique.
Les zones concernées sont moins attractives sur l’activité, tout en présentant des taux de vacance élevés (222 communes éligibles). L’objectif recherché est ici inverse au dispositif Pinel. Orienté sur la réhabilitation, ce nouveau dispositif s’appuie sur le secteur de la construction comme créateur d’activité et pourvoyeur d’emplois. Objectif, créer une impulsion et permettre à terme de redynamiser des territoires jugés moins attractifs.
Une politique du logement désormais plus équilibrée
En reposant sur deux dispositifs — qui ne s’opposent pas mais se complètent au regard des objectifs recherchés — la politique du logement en France parait désormais équilibrée et efficace. Elle utilise intelligemment le fléchage fiscal, afin d’orienter l’épargne privée là où le collectif en a besoin.
