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LA VENTE AUX PARTICULIERS
La demande de crédit à l’habitat soutenue par des taux très attractifs
En 2015, la production de crédits nouveaux à l’habitat avait enregistré un fort rebond avec 202 milliards d’euros de prêts nouveaux accordés aux particuliers. 2016 poursuit cette dynamique avec 201 milliards d’euros accordés au cours des douze derniers mois à fin avril. Le poids des opérations de renégociations et rachats de crédits, qui majorent la production de nouveaux crédits sans impacter l’évolution des encours (qui ont atteint 873 milliards d’euros en avril 2016 d’après la Banque de France), a diminué tout en restant important (34 % de la production de crédits sur les six derniers mois). Les taux d’intérêt d’emprunt demeurent très attractifs, fixés en moyenne à 2,04 % pour l’ensemble du marché d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA.
D’après les banques, la demande de crédit à l’habitat des ménages reste bien orientée et active en 2016. La durée des prêts accordés s’est en parallèle allongée, la part des prêts d’une durée supérieure à 25 ans étant passée de 15,4 % des dossiers en 2014 à plus de 20 % depuis 2015.
LE NEUF
La construction se relève doucement…
En 2015, la baisse des mises en chantier s’est stoppée avec 349 800 logements commencés au cours de l’année (+ 2 % par rapport à 2014). La reprise se dessine lentement en 2016 avec 352 900 logements mis en chantier au cours 12 derniers mois à fin avril. Les permis de construire accordés progressent à 395 500 autorisations délivrées sur douze mois à fin avril (+ 7 % en un an). La progression des ventes et réservations dans la filière promoteurs et dans le secteur de la maison individuelle en diffus devrait mécaniquement permettre une hausse de l’activité dans la construction. Le potentiel d’activité peut toutefois être compromis par la prudence des promoteurs et constructeurs quant aux taux de pré-commercialisation exigés avant la mise en chantier. Un certain nombre d’entre eux jugent également que la politique de certaines municipalités en matière de logement peuvent constituer un frein à leurs activités, d’autres mentionnant des normes et réglementations encore trop contraignantes. D’après les dernières enquêtes menées auprès des promoteurs immobiliers, les soldes d’opinion sur les perspectives de mises en chantier poursuivent leur redressement, confirmant ainsi que la suite de l’année 2016 devrait montrer une activité en progression.
Filière promoteurs : un premier trimestre 2016 qui confirme la reprise des ventes
En 2015, les ventes et réservations de logements auprès des promoteurs (sur les programmes d’au moins 5 logements) ont enregistré une hausse annuelle de + 19 % avec 103 500 unités, niveau conforme à la moyenne annuelle sur la période 2005 – 2014. Le 1er trimestre 2016 a vu s’accentuer cette bonne dynamique : il s’agit du meilleur début d’année depuis 2007. Le dispositif Pinel semble répondre aux attentes des investisseurs, il a d’ailleurs été prolongé d’une année. Les ventes en accession se sont maintenues à des niveaux satisfaisants, les acheteurs profitant notamment de taux extrêmement attractifs pour concrétiser leurs projets d’acquisition.
Le niveau de l’encours des logements proposés à la vente se résorbe à 97 800 unités (dont 88 900 appartements) début avril, avec des stocks physiques toujours maîtrisés : seulement 7 % des encours d’appartements sont achevés, 34 % étant en cours de construction et 59 % encore au stade de projet.
Des prix en légère progression
Le prix moyen des appartements neufs en France s’affiche à 3 925 €/m2 au 1er trimestre 2016. Il est en légère hausse sur un an, bien que les évolutions soient difficiles à apprécier tant les fourchettes de valeurs sont larges. Dans les régions les moins densément peuplées, le prix moyen se situe autour de 3 000 €/m2 en Bourgogne-Franche-Comté ou dans la région Centre-Val de Loire. Il s’affiche aux alentours de 4 000 €/m2 dans les régions plus peuplées comme l’Auvergne-Rhône-Alpes ou la région PACA.
En Ile-de-France, la valeur moyenne s’établit à 4 744 €/m2 avec de fortes disparités entre les communes qui connaissent un fort développement urbain et les centres urbains /cœurs d’agglomérations comme Paris où le prix moyen des encours proposés à la vente a atteint 10 710 €/m2 au 4ème trimestre 2015 (source : ADIL75).
D’après la dernière enquête de conjoncture dans la promotion immobilière, les promoteurs sont plus nombreux à juger que le prix moyen des logements a augmenté. En pratique, un certain nombre de promoteurs préfère développer leurs offres commerciales (équipements offerts et/ou frais de notaires exemptés) et proposer des remises sur les appartements déjà livrés plutôt que de revoir leurs valeurs « faciales ».
L’ANCIEN
Des ventes qui retrouvent des niveaux comparables à 2006 et 2007
En 2015, les ventes de logements anciens ont progressé de + 16 % par rapport à 2014 pour atteindre 802 000 mutations, retrouvant ainsi un niveau comparable à la période 2000 – 2007. 2016 confirme ce bon niveau d’activité avec 818 000 mutations enregistrées sur les 12 derniers mois à fin mars. Le niveau historiquement bas des taux d’emprunt en est principalement à l’origine, les ménages bénéficiant d’excellentes conditions d’acquisition. Couplées à un ajustement des prix, ces conditions de financement très favorables ont en moyenne fait progresser le pouvoir d’achat immobilier des ménages de + 15 % entre 2011 et début 2016. Les marchés résidentiels restent d’autant plus assis sur de solides fondamentaux (démographie favorable, décohabitations, désir d’accession à la propriété prégnant) pour voir la demande en logement rester structurellement forte, toutefois principalement orientée vers les grandes agglomérations et leurs logements sociaux.
Sur le marché de l’investissement locatif, les acquéreurs potentiels continuent à se positionner en s’accommodant tant bien que mal des nouveaux textes de lois. La « pierre » reste en effet une composante importante de l’épargne des ménages en France.
Un marché fluidifié, prémices d’une légère remontée (localisée) des prix ?
Au premier trimestre 2016, l’évolution de l’indice des prix des logements anciens établi par l’INSEE et les Notaires de France indique, pour la première fois depuis début 2012, que les prix ont enregistré une légère remontée de + 0,5 % sur un an (+ 1,1 % pour les maisons mais – 0,2 % pour les appartements). La baisse cumulée des prix entre 2011 et 2015 avait atteint – 6,3 % en 4 ans. La progression des ventes depuis début 2015 atteste que vendeurs et acquéreurs se sont retrouvés sur les niveaux de prix.
En régions, les prix ont enregistré une légère remontée de + 0,7 % sur un an au 1er trimestre 2016, soutenus par la hausse de + 1,2 % pour les maisons individuelles alors que les appartements poursuivent leur baisse (- 0,4 %). Les valeurs moyennes sont supérieures à 3 000 €/m2 à Nice, Lyon etBordeaux et comprises entre 2 500 €/m2 et 3 000 €/m2 à Lille, Montpellier, Nantes et Toulouse.
En Ile-de-France, le prix moyen des appartements au premier trimestre 2016 s’affiche respectivement à 4 250 €/m2 en 1ère Couronne (- 0,1 % sur un an) et à 2 870 €/m2 en 2ème Couronne (- 1,2 % sur un an). À Paris, le prix moyen entame une légère remontée, à 8 000 €/m2 (+ 1,2 % sur un an).
LE MARCHÉ LOCATIF
Mobilité en hausse, loyers orientés à la baisse
D’après l’observatoire Clameur, le nombre des relocations et locations nouvelles continue à progresser en 2016, pour retrouver sa moyenne d’avant crise. Si la demande locative reste soutenue dans les centres urbains ou cœur d’agglomération, l’offre peine toujours à se renouveler dans un contexte législatif et fiscal jugé peu favorable à l’investissement locatif. Les loyers de marché (relocations, locations nouvelles) ont légèrement repris après la baisse constatée en 2015. À Paris, le loyer moyen s’affiche à 25 €/m2. Les loyers moyens dans les quartiers centraux des grandes villes de régions telles que Lyon, Marseille, Lille, Toulouse ou Bordeaux s’échelonnent de 11,7 €/m2 à 13,1 €/m2.
PERSPECTIVES : UNE REPRISE DES MARCHÉS DURABLE ?
Les conditions de financement préférentielles ont relancé les marchés. La reprise des ventes sur le marché de l’accession s’est donc opérée malgré un contexte économique toujours peu encourageant et une confiance loin d’être rétablie. Si les conditions de financement restent aussi favorables, l’année 2016 devrait pouvoir confirmer le redressement enclenché en 2015. Le marché est fluide, les négociations se déroulent dans un climat plus serein, laissant envisager qu’une possible remontée (localisée) des prix pourrait progressivement se dessiner. La variation des prix restera liée à une remontée ou non des taux d’intérêts, eux-mêmes dépendants de l’évolution des obligations d’État à 10 ans.
Sur le marché du neuf, les ventes et réservations auprès des promoteurs et constructeurs ont progressé de + 20 % en 2015 retrouvant ainsi leur moyenne historique. Avec la reconduction du dispositif Pinel et un marché de l’accession qui fait bonne figure, l’activité devrait être dynamique en 2016 et les mises en chantier se redresser. Les prix devraient rester stables en moyenne ou enregistrer de légères hausses, un ajustement à la baisse se heurtant à des coûts de construction et de foncier peu flexibles dans le bilan des promoteurs.
