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En France métropolitaine, près d’un logement sur cinq est une passoire thermique. Au 1er janvier 2022, le Ministère de la Transition écologique en recensait 5,2 millions. « Ces logements n’ont généralement pas été conçus pour minimiser la perte de chaleur (…) Leurs faiblesses structurelles conduisent à une fuite importante de la chaleur produite par le chauffage, entraînant une surconsommation d’énergie. Les logements sont ainsi classés F ou G sur l’échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) », explique Olivier Piscart, co-fondateur et PDG de FriendlyHome, contacté par Le Courrier Financier.
Obligatoire depuis le 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique (DPE) mesure la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment (étiquettes A à G). Véritables cancres, les passoires thermiques héritent de la note F ou G. Dans le parc résidentiel, ces logements obsolètes sont vouées à disparaître. Pour s’en assurer, le gouvernement multiplie les dispositifs d’incitation à la rénovation énergétique. Dès le 1er janvier 2023, les loyers sont gelés pour les passoires thermiques. Dès 2025, ces logements seront interdits à la vente. Résultat, les propriétaire se hâtent de rénover ou de vendre.
Passoires thermiques à vendre
Le DPE pèse sur la valeur d’un bien, rapporte le courtier en immobilier Pretto. Les propriétaires de passoires thermiques les rénovent ou les revendent. Le nombre de passoires thermiques mises en vente a ainsi fortement augmenté. Elles ont représenté jusqu’à 20 % des transactions au T3 2022, avant de reculer — pour atteindre 17 % des transactions au T1 2023. La loi Climat et Résilience a donc poussé certains propriétaires à vendre. Ils se sont ainsi épargné le coût de la rénovation énergétique. Reflet de ce coût potentiel à venir, le prix moyen au mètre carré des maisons à l’échelle nationale diminue à mesure que le DPE se dégrade.
Depuis mars 2022, constate Pretto, le prix moyen au mètre carré des maisons « passoires thermiques » (dont le DPE indique F ou G) est inférieur de 23 % à celui des maisons peu énergivores (dont le DPE indique A ou B). Cet écart atteint 950 €/m² entre un bien peu énergivore (DPE A) et la passoire thermique (DPE G). Les acheteurs les plus modestes (revenus inférieurs, épargne plus faible) se tournent davantage vers les passoires thermiques. « Les plus petites surfaces — vers lesquelles les plus modestes se tournent plus naturellement — ont mécaniquement de moins bons DPE », commente Pretto.
Une opportunité d’investissement ?
Rénover une passoire thermique, est-ce une bonne opportunité d’investissement en 2023 ? D’après l’agence de location en ligne Flatlooker, le marché offre des marges de négociations intéressantes. L’investisseur peut également compter sur la TVA à 5,5 % pour les travaux de rénovations. Pour y voir plus clair, Flatlooker publie une étude 110% chasse immobilière, à partir des données de plus de 1 000 rénovations réalisées en 2022 et 2023 sur des T1 (25 m²), T2 (40 m²) et T3 (65 m²).
« La rénovation de votre bien immobilier peut entraîner des économies d’énergie ainsi qu’une augmentation de sa valeur marchande. Cependant, étant donné l’augmentation et les fluctuations du coût de l’énergie, il est difficile d’estimer avec précision les économies réalisées sur une base annuelle pour les inclure dans le calcul du prix de vente ou dans le calcul du loyer Par ailleurs, bien que la réglementation interdisant la location des logements considérés comme passoires thermiques puisse éviter une dévalorisation de votre bien, elle ne garantit pas une amélioration de sa valeur à la revente » », relève Nicolas Goyet, PDG de Flatlooker.
3 questions à… Pierre Chapon, cofondateur de Pretto
Le Courrier Financier : Qu’est-ce qu’une passoire thermique ? Quelles sont les caractéristiques de ce type d’actifs ?
Pierre Chapon : Une passoire thermique est bien dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est F ou G. C’est donc un bien particulièrement énergivore. Etant donnée la méthode de calcul, les biens de petite surface sont plus naturellement des passoires thermiques, car ils ont un ratio de surface déperditive sur surface totale plus important. Par ailleurs, les biens les plus anciens sont également particulièrement nombreux parmi les passoires thermiques.
C.F. : Dans quelles conditions les passoires thermiques peuvent-elles se transformer en opportunité d’investissement locatif ? Quels sont les points de vigilance à surveiller ?
P.C. : Nous observons que les passoires thermiques peuvent être jusqu’à 20% moins chères que des biens vertueux. Cela représente donc une opportunité d’investissement attractive, en valorisant le bien par une rénovation énergétique. Depuis le 1er avril 2023, tous les biens F et G sur le marché doivent être accompagnés d’un audit énergétique qui identifie les travaux à mener pour améliorer l’étiquette du bien, et propose un budget. Cela permet donc d’estimer un budget de travaux. Par ailleurs, de nombreuses aides existent.
C.F. : Compte tenu des normes HCSF, quel conseil donneriez-vous à un épargnant qui voudrait investir dans ce type d’actif ? Chez Pretto, comment les accompagnez-vous ?
P.C. : Comme pour tout type de crédit immobilier, le plus important est de bien préparer son dossier afin de maximiser des chances auprès des banques, a fortiori dans un contexte de restrictions sur le crédit. Chez Pretto, nous finançons des centaines d’investisseurs locatifs tous les ans et sommes donc particulièrement pertinents pour ce type de projet. Par ailleurs, nous pouvons également mettre en relation ces investisseurs avec nos partenaires capables de les accompagner sur les travaux de rénovation énergétique.
