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Avec 53 milliards d’euros investis pour la seule année 2016, soit deux fois plus qu’en France, l’Allemagne (principalement Hambourg – Berlin – Francfort – Munch) reste la principale destination des investisseurs en immobilier d’entreprise. Il faut cependant signaler que la compression des taux de rendement du bureaux y a été sensiblement plus forte qu’à Paris (-70 points de base en moyenne contre -10 points de base à Paris). C’est donc probablement en actifs de commerce (retail parks) et en santé (nursing homes, assisted living) que le potentiel est le plus intéressant en Allemagne pour les investisseurs.
L’immobilier de bureau
En 2016, le volume d’engagements cumulés en immobilier d’entreprise a atteint 24 milliards d’euros. C’est la première fois que les montants investis en France dépassent 20 milliards d’euros 3 années de suite. L’appétence des investisseurs pour l’immobilier est donc non seulement forte, mais constante.
Avec 2,4 millions de m2, la demande locative placée en bureaux augmente de 7% par rapport à 2015. Ce chiffre confirme la bonne orientation du marché locatif après le creux de 2013. Il est d’autant plus encourageant que le regain des petites et moyennes transactions (< 5000 m2) depuis un an se poursuit. La croissance économique redevient un moteur de la demande locative.
Avec un rendement de 3 % pour les actifs prime et de 4 % pour les actifs core, le point d’entrée dans l’immobilier de bureau reste élevé en termes de prix au mètre carré. La création de valeur reste possible en bureau, soit sur des opérations opportunistes, soit à partir de loyers bas, mais elle reste conditionnée à la reprise économique.
L’immobilier commercial
Le volume d’investissement en murs de commerce a représenté 4,4 milliards d’euros en 2016, en ligne avec la tendance des dernières années. Depuis 2010 l’immobilier de commerce représente systématiquement un cinquième des volumes investis en immobilier d’entreprise.
Alors que la distinction entre «emplacements numéro 1» et «emplacements secondaires» reste structurante dans le choix d’investisseurs (au profit des premiers), un nouveau critère s’ajoute : le degré de fréquentation d’une clientèle internationale dans la perspective des attentats. Certains emplacements prime parisiens ont ainsi clairement souffert du contexte post-13 novembre.
La dernière étude parue (Procos – Novembre 2016) fait état d’une embellie des chiffres d’affaires du commerce spécialisé (+6 % en moyenne après 2 années négatives). On peut y voir les premiers signes d’une reprise économique, modeste mais tangible, malgré l’impact de l’attentat de Nice (application de l’état d’urgence, frein sur le tourisme, etc.).
En outre, on a vu en 2016 plusieurs signes de maturité du modèle omnicanal, avec une utilisation innovante des points physiques. Les rendements sont orientés à la baisse pour tous les formats commerciaux. Cependant, contrairement à la moyenne historique, le rendement des actifs en commerce délivre aujourd’hui une prime par rapport au bureau. Le commerce, marché moins institutionnel, n’a pas connu la même compression des taux. Cette situation laisse penser que le commerce offre un point d’entrée intéressant.
