Essor du e-commerce : une opportunité pour l’immobilier logistique ?

Immobilier - L’immobilier logistique bénéficie pleinement de l’essor du e-commerce en Europe : alors que les ventes au détail croissent à un rythme modéré, la proportion de ces ventes effectuées en ligne augmente rapidement, et dépasse aujourd’hui largement 10% dans certains pays d’Europe continentale (Allemagne, Benelux) ainsi qu’au Royaume-Uni (où plus de 40% des achats hors alimentaires sont effectués sur internet).

Selon une étude, le e-commerce requiert en moyenne 3 fois plus d’espace de stockage dans des entrepôts que la distribution physique traditionnelle, car il impose de nouvelles contraintes dans le tri et l’emballage des produits, ainsi que dans la gestion des retours. A cette nouvelle dynamique, s’ajoute un autre phénomène avec le développement d’une nouvelle forme d’immobilier logistique, celle dite du « dernier kilomètre ». Les circuits de distribution incluent de plus en plus de centres de stockage et de triage locaux, situés à proximité du centre des grandes villes, utilisés pour optimiser la gestion des flux de marchandises et permettre des livraisons dans des délais toujours plus restreints.

Ces tendances favorisent un marché locatif extrêmement porteur pour l’immobilier logistique : les principaux brokers immobiliers estiment que l’accélération des ventes en ligne a contribué à près de la moitié des transactions locatives en logistique pour l’année 2017. C’est une source de croissance très importante pour les sociétés immobilières cotées actives dans ce secteur en Europe continentale et au Royaume-Uni, dont les dynamiques de croissance structurelle dépassent les 10% de progression annuelle à périmètre courant. Les baux signés avec des distributeurs ou des logisticiens sont généralement « triple net » car les travaux de modernisation de l’actif sont à la charge exclusive du locataire, et génèrent des revenus sécurisés et indexés sur l’inflation pendant une longue durée, les baux traditionnels pour les grands centres logistiques dépassant en moyenne 15 ans.

Tous ces éléments concourent au dynamisme du marché de l’investissement et soutiennent la hausse de l’actif net réévalué des foncières spécialisées dans le secteur de la logistique via la baisse des taux de capitalisation retenus par les experts pour les évaluer. Selon les zones géographiques, certains spécialistes de ce secteur comme Segro ont vu baisser leurs taux de capitalisation de 30 à 40 points de base en moyenne en 2017.

Convaincus par cette tendance de croissance structurelle, elle représente aujourd’hui 5,5% des investissements du fonds Sofidy Sélection 1. Parmi les titres détenus dans des foncières actives uniquement dans la logistique, nous comptons l’acteur paneuropéen Segro et des acteurs locaux comme VIB Vermögen dans le sud de l’Allemagne, Argan en France ou Tritax Big Box au Royaume-Uni.