Le projet d’ordonnance portant réforme du droit de la copropriété — prévue par la loi ELAN — a été adoptée le mercredi 30 octobre en Conseil des ministres. Dans un communiqué publié le lendemain, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a salué une réforme « relativement équilibrée ». Elle déplore cependant la disparition du plan pluriannuel de travaux (PPT) obligatoire, une mesure « pourtant approuvée à l'unanimité par l'ensemble des acteurs de la profession et des associations de consommateurs ». Pour la FNAIM, c'est « une occasion manquée ».
Prévenir la dégradation des immeubles
La mise en place obligatoire d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans a disparu du texte final de la réforme. La FNAIM regrette le retrait de cette mesure, qui aurait permis d’assurer une rénovation du bâti dans la durée. Le PPT aurait ouvert la voie à « une plus grande anticipation pour les copropriétaires, notamment grâce à l’obligation d’abonder les fonds travaux à hauteur de 2,5 % minimum du PPT », assure Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.
« Concrètement, cette mesure aurait permis de mieux prévenir la dégradation des immeubles et d’éviter des drames comme ceux de la rue d’Aubagne à Marseille (...) C’est pour les professionnels de la copropriété une réelle déception. Nous attendons les explications du gouvernement sur les moyens qu’il compte mettre en place pour lutter contre le délabrement de nombreux bâtiments », ajoute Jean-Marc Torrollion.
Régime unique et contrat socle
D'après la FNAIM, le maintien d’un régime unique de gestion de la copropriété est une mesure positive. Elle garantit une égalité des copropriétaires face au droit, quelle que soit la taille de la copropriété. Les petites copropriétés bénéficient cependant d’aménagements. « Le risque était de créer un régime de copropriété à deux vitesses, qui aurait pu engendrer une rupture en matière de services proposés aux copropriétés de 5 lots au plus — ou bien 15 000 € de budget pendant 3 années consécutives — en les faisant sortir de la gestion professionnelle », ajoute Jean-Marc Torrollion.
La réforme donne également la possibilité aux syndics de proposer un contrat socle. Cette mesure marque une avancée concrète pour les services proposés par le syndic, au-delà du contrat type qui limitait jusqu’alors cette possibilité. « Cela permettra au syndic de proposer aux copropriétaires toute une gamme de prestations répondant aux attentes et besoins des copropriétaires — conciergerie, gardiennage, babysitting, dogsitting, etc. — qui pourront-être autant d’éléments apportés au bien vivre au sein de la copropriété », précise Jean-Marc Torrollion.
Renforcement du rôle du conseil syndical
Le projet maintient la mise en concurrence obligatoire du syndic à chaque échéance, malgré les interrogations de la profession. Cependant, la FNAIM a obtenu que la mise en concurrence se place sous la responsabilité unique du conseil syndical. Le non-respect du processus par le conseil syndical n’aura aucune incidence sur la validité du contrat. « Cela permet au syndic de travailler avec sérénité et que sa mission ne puisse être remise en cause dans le cas où la mise en concurrence ne serait pas appliquée dans les délais », indique Jean-Marc Torrollion.
Le renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical sera un levier d’amélioration de la gestion des immeubles en copropriété. La FNAIM cite notamment le renforcement des pouvoirs du président du conseil syndical, et l’encadrement de la délégation des pouvoirs accordée au conseil syndical pour l’exécution de certaines décisions. Pour Jean-Marc Torrollion « Le conseil syndical reste dans son rôle et il n’a pas été donné suite à l’idée, évoquée pendant un certain temps, d’un conseil d’administration dans les grandes copropriétés qui ne correspondait pas à notre vision de la gestion des immeubles collectifs en France, et aurait remis en cause l’esprit de la loi de 1965, basé sur un fonctionnement « démocratique » de la copropriété ».
Plus de fluidité dans la gestion
De nombreuses dispositions présentes dans ce texte vont permettre de faire primer la gestion collective sur les intérêts particuliers. Objectif, assurer un fonctionnement plus fluide et plus efficace de la copropriété. Par exemple :
- l’interdiction à la copropriété de faire obstacle à des travaux de mise aux normes handicapées sur les parties communes ;
- la facilitation du vote par correspondance ;
- la portabilité des documents dématérialisés lors de changement de syndic ;
- l’obligation pour toutes les copropriétés gérées par un syndic professionnel d’ouverture d’un compte bancaire séparé ;
- la mise en place de mesures facilitées pour le recouvrement des charges ;
- ou encore, l’abaissement des majorités afin de faciliter les prises de décisions.
« Bien que le pragmatisme l’ait emporté dans beaucoup des mesures et que cette réforme préserve les équilibres indispensables au bon fonctionnement de la copropriété, la FNAIM regrette le manque d’ambition dans certaines mesures pourtant essentielles, à l’image du plan pluriannuel de travaux », conclut Jean-Marc Torrollion.
