Société Civile de Placement Immobilier

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) — société de gestion, filiale du groupe Advenis — annonce ce mercredi 3 janvier ajuster le prix de part de la SCPI Eurovalys et un maintien de celui de la SCPI Elialys. La société de gestion démontre ainsi la résilience de son portefeuille de SCPI, avec des corrections de valeurs limitées au 31 décembre 2023 :

la collecte nette positive cumulée d’Advenis REIM sur l’exercice 2023 atteint 105 M€ ;

la SCPI Eurovalys proposera une valeur de souscription de 960 € par part à compter du 1er janvier 2024 au lieu de 1 030 € précédemment (soit - 6,8 %) ;

la SCPI Elialys maintient son prix de souscription de la part à 1 000 € ;

Advenis REIM se montre confiante pour 2024 avec la poursuite d’une stratégie CORE+.

Stratégie d’investissement et gestion d’actifs

Advenis REIM adopte un positionnement paneuropéen marqué, avec plus de 1,3 Md€ d’actifs sous gestion. Le portefeuille immobilier d’Advenis REIM se montre résilient face à la remontée des taux depuis le premier semestre 2022. Sa stratégie d’investissement Core+ privilégie :

les emplacements stratégiques proches des nœuds de transport ;

des biens immobiliers récemment construits ou reconfigurés, disposant de critères ESG performants (obtention du label ISR en 2022 dans une démarche de progression à 3 ans) et d’un aménagement conforme aux nouveaux modes de consommation des surfaces de bureau — bien-être, flexibilité, accessibilité, connectivité, verdissement, services, etc. ;

des locataires diversifiés constitués majoritairement de grands groupes internationaux qui présentent de solides garanties financières.

Le groupe Advenis et ses équipes ont adopté une stratégie locale sur ses marchés de prédilection. Objectif de cette « intelligence terrain » permettre aux équipes d’Advenis REIM une prise de décision rapide, avec une performance améliorée du portefeuille des SCPI Eurovalys et Elialys d’un point de vue immobilier et financier. Au 30 septembre 2023, cela se traduit par :

un maintien des Taux d’Occupation Financier trimestriels à des niveaux élevés : 93,5 % pour Eurovalys et 98,1 % pour Elialys ;

une augmentation des revenus locatifs liée à l’indexation des loyers et au prix des loyers de marché en sensible augmentation ;

un taux de recouvrement des loyers proche de 100 % pour Eurovalys et Elialys. Ce chiffre traduit le positionnement d'Advenis REIM sur des actifs loués par des locataires de premier plan, capables d’absorber des hausses de loyer et de traverser des crises ;

une durée moyenne restante des baux qui se maintient à 5,5 ans (Eurovalys) et 6,0 ans (Elialys) ;

un taux de distribution estimé de 5 % brut en 2023 pour la SCPI Eurovalys et 5,5 % brut en 2023 pour la SCPI Elialys.

Valorisation des actifs et perspectives marché

Eurovalys : Le marché immobilier allemand reste l’un des principaux marchés en Europe en 2023. La baisse mesurée de 6,8 % du prix de souscription de la SCPI Eurovalys dans un marché en correction, démontre la pertinence de sa stratégie d’investissement ainsi que la qualité des actifs qui composent son portefeuille.

L’indexation des loyers et le travail d’asset management (location / relocation) ont par ailleurs eu un impact positif sur la valorisation des actifs. Les perspectives sont favorables, avec un rendement locatif qui continue d’augmenter régulièrement depuis plus de 12 mois, avec une progression marquée des loyers de marché notamment sur les actifs centraux / prime ainsi que sur les actifs « ESG » qui concentrent la majorité des demandes locatives.

Elialys : Le marché immobilier espagnol fait partie des marchés européens qui ont le mieux résisté en termes de volumes de transactions et de demandes placées sur la scène européenne post covid. L’effet marché qui entraîne une baisse des prix limitée est compensé par une forte indexation des loyers, et par un excellent travail d’asset management et de relocation depuis plus de 18 mois (TOF trimestriel de 98,1 % au 30 septembre 2023)

Le prix de souscription de la part de la SCPI Elialys reste stable. Cette SCPI est l’une des seules à intervenir régulièrement sur le marché ibérique depuis plus de 4 ans. Cette connaissance du tissu économique et des interlocuteurs locaux permettra de continuer à saisir des opportunités en 2024.

Quelles opportunités en 2024 ?

La collecte nette positive cumulée sur l’exercice 2023 (105 M€ dont 91 M€ sur les SCPI Eurovalys et Elialys) a permis des investissements dans plusieurs actifs immobiliers pour environ 100 M€ hors droits. La trésorerie disponible sur les véhicules Eurovalys et Elialys leur permettront de demeurer attentifs à toute opportunité d’acquisition lors de l’année 2024 et ainsi de bénéficier d’un momentum de marché favorable.

Sur sa stratégie d’investissement, Advenis REIM affirme sa volonté de continuer à diversifier son portefeuille immobilier, tant au niveau des classes d’actifs recherchées (comme le light industriel avec la dernière acquisition à Wolfsburg pour Eurovalys) qu’au niveau géographique où Advenis REIM va profiter d’opportunités de marché pour se tourner vers d’autres places européennes (Benelux, Nordics, UK et Irlande) avec des points d’entrée particulièrement attrayants.

Sur ses portefeuilles, Advenis REIM poursuivra son important travail d’asset management en réalisant des travaux d’améliorations « ESG » afin de rendre encore plus attractifs ses biens immobiliers et ainsi profiter de la hausse des loyers de marchés sur cette typologie d’actifs. Tout ceci devrait permettre de renforcer la capacité distributive d’une part et de maintenir, voire de profiter d’un rebond possible des valeurs en 2024 et 2025 d’autre part.

« Le marché de l’immobilier s’est complexifié ces derniers mois du fait de la hausse rapide des taux d’intérêt par la BCE. Suite aux expertises menées sur les actifs de nos fonds, nous avons pu constater la résilience de nos portefeuilles qui confirme la pertinence de notre stratégie d’investissement. Nous sommes confiants pour 2024 qui sera une année de transition avec de nouvelles opportunités d’investissement immobilier sur lesquelles nous continuerons d’être agiles et exigeants, au service de la rentabilité et de nos clients », explique Jean-François Chaury, Directeur Général d’Advenis REIM

Dans son étude (en anglais) « Avantages de la multigestion en architecture ouverte en immobilier – Application au marché des SCPI » publiée en juin 2021, l’EDHEC-Risk Institute, en partenariat avec Swiss Life Asset Managers France, examine si les outils modernes de la gestion d’actifs telles que la sélection de fonds et l'allocation de portefeuille peuvent être appliqués à l'univers des SCPI et créer de la valeur pour les investisseurs souhaitant être exposés à l’immobilier français non coté.

L’immobilier est devenu un élément essentiel en gestion institutionnelle, désormais reconnu comme source de diversification et de valeur ajoutée dans la construction de portefeuilles diversifiés. Divers véhicules de placement immobilier répondent aujourd'hui aux défis inhérents à l’investissement en direct.

Le véhicule d’investissement français réglementé non coté connu sous le nom de SCPI présente un intérêt particulier et plus spécifiquement le marché des SCPI en immobilier d’entreprise — qui a connu une croissance à deux chiffres au cours des 10 dernières années, pour atteindre une capitalisation totale de 67 milliards d’euros fin 2020.

SCPI, performance et risque

Les principales conclusions de cette étude sont les suivantes :

l’analyse de la performance de l’indice de prix EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France montre que tout au long de la période, plus de 75 % du rendement total s’explique par la distribution de dividendes, ce qui est conforme à l’objectif des SCPI en tant que véhicules générateurs de revenus locatifs.

bien qu’il soit le plus grand contributeur au rendement total, le taux de distribution joue un rôle modeste dans les écarts de performances entre les SCPI ; les contributions marginales des revalorisations des parts et taux de distribution dans les variations de performances entre les SCPI sont respectivement égales à 89 % et à 11 % ;

le principal facteur de surperformance pour une SCPI donnée est donc la revalorisation moyenne des parts, qui varie autant que le rendement total (passant de -0,6 % à 7,6 % en moyenne par an) dans l’univers des SCPI ;

la revalorisation de part joue un rôle tout aussi important pour expliquer les écarts importants de risque entre les SCPI ;

ces écarts importants de performance et de risque laissent naturellement penser que les investisseurs gagneraient à mettre en œuvre des processus de sélection et d’allocation.

Diversification de portefeuille

Comme on pouvait s’y attendre, détenir plus de SCPI dans un portefeuille va en moyenne réduire la volatilité de ce dernier. Le portefeuille équipondéré avec toutes les SCPI étudiées est considérablement moins risqué que la « SCPI moyenne ».

Il apparaît également que 10 SCPI suffisent, en moyenne, à récolter 88 % des bénéfices de la diversification : ainsi l’élimination de plus de 80 % de la population de SCPI ne réduit pas sensiblement, en moyenne, les avantages de l’allocation de portefeuille pour les investisseurs.

La mise en œuvre d’une forte diversification sur des fonds immobiliers peu liquides peut néanmoins engendrer des coûts supplémentaires de transaction, qui tendent à réduire voire à faire disparaître le bénéfice de la diversification au-delà d’un certain nombre de SCPI en portefeuille.

SCPI, 8 attributs analysés

L’analyse porte sur huit attributs propres aux SCPI, parmi lesquels les auteurs identifient trois candidats spécifiques qui pourraient aider à expliquer les différences en matière de risque et de rendement entre les SCPI :

attribut « taille » (classement des SCPI par capitalisation) : les petites capitalisations ont surperformé les grandes capitalisations sur la période étudiée (2003-2019) ;

attribut « volatilité » (classement des SCPI par volatilité historique) : les SCPI à « faible volatilité » ont généré une performance ajustée du risque bien supérieure à celle des SCPI à plus « forte volatilité » ;

attribut « performances passées » : historiquement, les SCPI dites « perdantes » dans le passé ont eu plus de chance de rester dans cette même catégorie par la suite.

Bien que d’autres travaux de recherche soient nécessaires pour valider formellement les trois candidats retenus (y compris des tests rigoureux hors échantillon et une analyse des états financiers des SCPI), les résultats actuels montrent qu’un processus approprié de sélection des SCPI serait susceptible d’apporter de la valeur aux investisseurs.

Outils modernes de gestion

Dans l’ensemble, les résultats suggèrent que les décisions de sélection et d'allocation sont sources de valeur ajoutée et d’amélioration de la rentabilité ajustée du risque, et pourraient constituer le socle d’une approche multi-gestion des SCPI en architecture ouverte.

« Les outils modernes de la gestion d’actifs peuvent naturellement s’appliquer à la classe immobilière. En particulier une approche de multi-gestion sur le marché des SCPI, basée sur des processus pertinents de sélection et d’allocation, est susceptible d’améliorer significativement le compromis rendement-risque au bénéfice des investisseurs », déclare le professeur Lionel Martellini, Directeur de l’EDHEC-RiskInstitute.

« La collaboration de nos équipes de recherche respectives, a permis d’adapter les outils développés dans le cadre de la gestion d’actifs financiers au domaine spécifique des fonds immobiliers non cotés et des SCPI en particulier. Les résultats de ces travaux sont directement opérationnels pour améliorer le processus d’investissement en SCPI tant pour l’épargnant individuel que pour l’investisseur institutionnel », souligne Frédéric Bôl, Président du Directoire de Swiss Life Asset Managers France.

Allocation à valeur ajoutée

« Premièrement, la performance ajustée du risque est portée par la revalorisation de part et non par le rendement ; deuxièmement, la sélection par la taille, la volatilité et la performance passée sont pertinents dans un processus d’allocation optimal » déclare Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life Asset Managers France.

« Troisièmement, la diversification, recherchée tant par les épargnants que par les investisseurs, pourrait être obtenue avec un portefeuille de 10 SCPI. Le défi est maintenant de trouver la meilleure voie pour mettre en œuvre efficacement une telle solution de multi-gestion en architecture ouverte au profit de tous », ajoute-elle.

« L’analyse du compromis rendement-risque des SCPI met en évidence un univers varié et hétérogène de fonds immobiliers où les écarts de performance à long terme sont, contrairement à ce que l’on aurait pu penser, principalement dus à des différences de variation de prix des parts et non à des différences de taux de distribution. Cette forte disparité des performances incite à la mise en œuvre d’un processus d’allocation par les investisseurs », commente Shahyar Safaee, Ingénieur de recherche, EDHEC-RiskInstitue.

« En particulier, on observe en moyenne une décroissance du risque des portefeuilles de SCPI, sans effet sur leur rendement, à mesure qu’on les diversifie. De plus, le fait qu’une dizaine de SCPI suffisent à obtenir une diversification importante pose la question de leur sélection. Pour ce faire, les investisseurs pourraient identifier des attributs observables et différenciants des SCPI, tels que la taille de capitalisation ou la performance passée, afin de construire un processus de sélection à valeur ajoutée », conclut-il.

Advenis REIM ajuste le prix de part de la SCPI Eurovalys et maintient celui de la SCPI Elialys