par 
Il ne reste plus que quelques jours pour conclure un achat immobilier et tenter de bénéficier éventuellement d’une réduction fiscale sur l’impôt sur le revenu à régler en 2016. La quête d’un avantage fiscal peut d’ailleurs pousser à faire un choix erroné, en particulier en Ile-de-France. Dans le cadre d’un investissement locatif, les programmes Pinel et Censi-Bouvard peuvent être finalement moins avantageux qu’un Pinel intermédié ou même une location en meublé non professionnel classique. C’est ce qu’illustre un exemple établi par la plateforme d’investissement locatif, Cerenicimo.
Pour établir ce comparatif, Cerenicimo a établi les hypothèses suivantes : acquisition d’un appartement financé à crédit sur 20 ans, prix TTC de l’appartement à 204 372 €, dont TVA (20 %) soit 34 062 €, prix TTC du mobilier à 9 600 €, dont TVA (20 %) soit 1 600 €, prix HT de l’appartement meublé à 178 310 €, taux du prêt amortissable sur 20 ans à 2,40 % et impôts calculés sur la base d’un taux marginal d’imposition de 30 % et d’un taux de prélèvements sociaux de 15,5 %. Autres précisions, la durée de l’opération qui est de 20 ans correspond au délai de récupération définitive de la TVA, l’un des avantages associés au statut LMNP. Et en cas de revente avant 20 ans de détention, cependant, le délai de récupération de la TVA continue de courir si le bail commercial se poursuit.
Quel investissement demande le plus faible effort d’épargne ?
A la lecture du tableau, on voit que, pour un même investissement, la réduction d’impôt coûte finalement plus chère que le recours aux amortissements. Avec un effort supplémentaire d’épargne de 57 euros par mois, l’opération en LMNP Censi-Bouvard revient 14 % plus chère que dans la version LMNP classique. Pour un effort supplémentaire d’épargne de 99 euros par mois, l’acquisition réalisée en Pinel intermédié amène à constater un écart plus important, de 24 % avec l’opération en LMNP classique. En Pinel traditionnel, l’effort d’épargne supplémentaire passe à 159 euros par mois, soit un écart de 40 % en faveur de l’opération en LMNP classique. Au final, il y a un net avantage pour l’amortissement. Ces écarts, calculés sur 20 ans, se creusent encore un peu plus chaque année supplémentaire, compte tenu de l’impôt sur les revenus locatifs générés par l’investissement dans le cadre d’un dispositif de réduction d’impôt, où les économies d’impôt étant limitées à 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le statut LMNP, en revanche, s’inscrit dans la durée avec des amortissements répartis sur plus de 30 ans.
