Patrimoine financier : donation d’une somme d’argent avec réserve d’usufruit et abus de droit

Stéphane Jacquin
Lazard Frères Gestion
Donner une somme d’argent avec réserve d’usufruit n’emporte aucun dessaisissement pour le donateur qui reste en possession de la somme donnée. Le comité de l’abus de droit fiscal a considéré qu’une telle donation n’était pas abusive car elle faisait naître une créance dans le patrimoine du donataire. Plus d'éléments avec Stéphane Jacquin, Associé-Gérant, Responsable de l’ingénierie patrimoniale de Lazard Frères Gestion.
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Agnès Brasseur – Révéa : usufruit viager, « un nouveau regard sur la propriété des 60 ans et plus »

Mathilde Hodouin
Le Courrier Financier
Depuis son lancement en 2018, Révéa — spécialiste de l'usufruit immobilier viager en France — accompagne les jeunes seniors (60 ans et plus) dans la réalisation de leurs projets immobiliers. Quels sont pour eux les avantages du démembrement ? Que leur apporte la société Révéa ?
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Laetitia Bernier – Perial AM : revenus des SCPI, « nous organisons une grande campagne fiscale »

Mathilde Hodouin
Le Courrier Financier
La période de déclaration fiscale en ligne court jusqu'au 8 juin prochain (en fonction de la zone de résidence). Comment déclarer les revenus issus des loyers perçus par les SCPI ? Laetitia Bernier, Directrice commerciale et marketing chez Perial AM, répond en exclusivité aux questions du Courrier Financier.
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Nue-propriété : le Groupe Inter Invest commercialise un nouveau programme à Rueil-Malmaison

La Rédaction
Le Courrier Financier

Inter Invest Immobilier — entité du Groupe Inter Invest spécialisée en immobilier patrimonial — annonce ce mercredi 4 mai une nouvelle opération en démembrement de propriété à Rueil-Malmaison (Hauts-de-Seine). Après le lancement de ses opérations à la Ciotat (Bouches-du-Rhône) et Villeurbanne (Rhône) début 2022, Inter Invest Immobilier accroît ainsi son offre en nue-propriété avec le programme Caract’r dans la métropole du Grand Paris.

Rueil-Malmaison offre un cadre de vie paisible, mêlé à l’activité économique croissante de la commune — à proximité du quartier d’affaires de la Défense. La ville dispose de nombreux parcs, complexes sportifs et espaces culturels, d'un centre-ville commerçant et d'un grand nombre d'établissements scolaires. L'écosystème est favorable aux entreprises. Rueil-Malmaison accueille 5 350 entreprises dont 70 sièges sociaux.

Quatre appartements en nue-propriété

Localisé dans le quartier prisé de Richelieu-Chataigneraie, Caract’r est un bâtiment de 35 appartements, dont quatre d’entre eux sont réservés à des investisseurs en nue-propriété. Son excellente desserte en transport en commun permet de rejoindre aisément Paris, situé à environ 8 kilomètres, ou La Défense à 5 kilomètres. Une station de bus en pied d’immeuble permet de rejoindre le RER A pour se rendre à La Défense en moins de 15 minutes.

Enfin, l’arrivée du Grand Paris Express à Rueil-Malmaison renforcera la desserte de la commune en transports en commun, en reliant cette dernière à 68 nouvelles gares franciliennes. La durée de démembrement de ce programme est fixée à 17 ans et les appartements sont accessibles à partir de 244 850 euros, avec une décote de 41 % et un prix moyen en nue-propriété de 4305 euros au m².

Promoteur et bailleur derrière le projet

Ce projet est porté par le promoteur Spirit — acteur indépendant présent sur tout le territoire français — et le bailleur institutionnel Erigere, spécialiste du logement social en France depuis plus de 60 ans. Le groupe vise à faciliter l’accès au logement pour favoriser l’emploi, avec un patrimoine de plus de 1 000 000 de logements.

Erigere est le troisième bailleur social du groupe Action Logement en Ile-de-France. L’entité gère un parc de 15 700 logements sur 121 communes de la région. « Ce nouveau programme en nue-propriété nous permet d’offrir à nos investisseurs l’opportunité d’acquérir un bien au cœur de la métropole du Grand Paris, sur un territoire prisé, alliant qualité de vie et dynamisme économique », déclare Isabelle Peene-Dupont, Directrice Générale d’Inter Invest Immobilier.

Avantages d'investir en nue-propriété

Cette solution donne la possibilité à l’investisseur privé d’acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier, l’usufruit locatif social (ULS) étant cédé à un bailleur institutionnel de premier plan pendant une période pouvant aller de 15 à 20 ans. Ces opportunités d’investissement en démembrement de propriété permettent ainsi de se projeter à long terme, avec :

  • une décote importante qui peut aller de 30 % à 40% de la valeur du bien immobilier et qui correspond à l’ensemble des loyers que l’investisseur aurait pu percevoir pendant la période d’usufruit. Le nu-propriétaire bénéficie ainsi d’un investissement sécurisé au titre du prix d’acquisition ;
  • Un investissement sans contraintes pendant la période d’usufruit :
    • Aucune gestion locative : suppression du risque d’impayés, celui-ci étant directement supporté par le bailleur institutionnel qui achète l’Usufruit ;
    • Aucune charge financière :  l’ensemble des charges locatives et des travaux ainsi que la taxe foncière sont pris en charge par l’Usufruitier ;
    • Une fiscalité optimisée :  pas d’IR, non soumis à l’IFI, imposition minorée sur les plus-values en fin de période d’usufruit et une fiscalité allégée en cas de transmission ;
    • Un modèle souple : l’investisseur est libre de revendre à tout moment pendant la durée de l’usufruit (sans durée minimale de détention) et au débouclage, lors de la reconstitution automatique de la pleine propriété, il peut choisir de vendre, d’habiter ou de louer son bien.
  • La possibilité d’investir en démembrement de propriété via un crédit immobilier
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Carmignac Nomme un Gérant Actions de tout premier plan pour deux de ses stratégies phares

La Rédaction
Le Courrier Financier

Kristofer prendra les rênes de la stratégie Carmignac Investissement ainsi que de la poche actions de la stratégie Carmignac Patrimoine et rejoindra également le comité d’investissement stratégique.

Cette arrivée fait suite à la décision de David Older de prendre sa retraite et de quitter l'entreprise le 4 avril 2024.

Pour la gestion de la stratégie Patrimoine, Kristofer travaillera aux côtés des deux duos d’experts promus en septembre dernier au service des trois moteurs de performance dont est désormais dotée la stratégie : la sélection de titres, la gestion de la poche obligataire et de l’exposition devises et le pilotage de la composante macro-économique, la construction de portefeuille et la gestion des risques.

De nationalités américaine et suédoise, Kristofer est diplômé en commerce et en finance de l’Université d’Uppsala en Suède. Il rejoint Carmignac en provenance de Swedbank Robur, où il a dirigé depuis 2006 plusieurs fonds actions sur les marchés développés et émergents. En avril 2016, Kristofer a pris la responsabilité d’une stratégie actions internationales, aujourd’hui notée cinq étoiles par Morningstar et dont l’encours sous gestion est de l’ordre de 10 milliards d’euros. En mars 2020, il a été nommé gérant d’un fonds actions technologiques, aujourd’hui également notée cinq étoiles par Morningstar 1 et dont l’encours sous gestion atteint
12,8 milliards d’euros.

Kristofer est un expert de la sélection de titres. Fort d’une approche d’investissement éprouvée combinant la recherche fondamentale approfondie sur les entreprises et analyse macroéconomique pragmatique, Kristofer a obtenu des résultats exceptionnels sur le long terme.

Depuis qu’il en a pris la gestion en avril 2016, le fonds actions internationales a surperformé son indice de référence et la moyenne de sa catégorie respectivement de 133 % et de 145 %, et l’encours sous gestion a été multiplié par près de cinq2.

De même, le fonds actions technologiques dont il a pris la gestion en mars 2020 a surperformé son indice de
référence et la moyenne de sa catégorie respectivement de 105 % et de 89 % alors que, dans le même temps, son encours sous gestion a presque triplé3
.
Édouard Carmignac déclare : « L’arrivée de Kristofer illustre l’attractivité de Carmignac pour les entrepreneurs qui nourrissent une passion pour la gestion active de conviction. Ses résultats passés sont très impressionnants et je suis convaincu que son processus d’investissement éprouvé profitera largement à nos clients sur le long terme.
Je tiens également à remercier David Older pour sa contribution au développement de l’équipe actions de Carmignac. Je profite de cette occasion pour lui souhaiter le meilleur pour l’avenir. »

Kristofer Barrett ajoute : « Les prochaines années s’annoncent charnières sur les marchés actions. Je suis convaincu qu’une gestion active, permettant de mettre en œuvre des convictions dans les portefeuilles, est la clé de la réussite dans cet environnement en mutation. Carmignac a fait, en partie, sa renommée sur sa capacité à se positionner à contre-courant chaque fois que cela s’est avéré nécessaire et je suis impatient de rejoindre son équipe de gérants talentueux. »

« Après neuf années passionnantes chez Carmignac, le moment est venu pour moi de prendre ma retraite. Je laisse l’équipe et les fonds entre de bonnes mains et je continuerai à suivre de près les succès futurs de Carmignac », conclut David Older.

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La SCPI Alta Convictions acquiert à Annecy un Retail Park 100% loué et conforte son objectif de distribution

La Rédaction
Le Courrier Financier


Cet actif, acquis pour un montant d’environ 25M€ à des conditions reflétant le nouveau cycle immobilier, est en ligne avec la stratégie de la SCPI Alta Convictions de constituer un patrimoine de qualité, et de servir un rendement d’a minima 6%* en 2024 aux porteurs de parts.

Situé dans le pôle commercial établi d’Annecy Seynod qui attire 12 millions de visiteurs par an, cet actif bénéficie d’un excellent positionnement au sein d’un bassin annécien prospère et en croissance, attirant chaque année de
nouveaux habitants.

Les 9 cellules commerciales du retail park sont 100% louées à des enseignes de renom comme l’enseigne d’électroménager Boulanger, adressant aussi bien l’équipement de la personne que l’équipement de la maison. Signe que le retail park a trouvé son marché, 7 des 9 enseignes sont présentes depuis l’ouverture du site en 2007 et nombre d’entre elles ont renouvelé leur bail récemment.

Altarea IM a d’ores et déjà identifié des leviers permettant d’envisager à terme des réversions de loyers ou des sources de revenus complémentaires, en ce compris via l’amélioration des caractéristiques environnementales de l’actif (installation de panneaux photovoltaïques, bornes de recharge de véhicules électriques) et pourra s’appuyer sur les expertises reconnues en la matière du Groupe Altarea.

La SCPI Alta Convictions a été conseillée par l’étude Allez & Associés. L’acquisition a été financée par BECM (Banque Européenne du Crédit Mutuel), conseillée par Victoires Notaires Associés. JLL a été l’intermédiaire de la transaction dans le cadre d’un mandat co-exclusif avec BNP Paribas RETF.

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Dieppe : Perl commercialise son 1er programme soutenu par le plan national « Action Cœur de Ville »

La Rédaction
Le Courrier Financier

Perl — filiale de Nexity, spécialiste de l’Usufruit Locatif social (ULS) — annonce ce vendredi 21 janvier le lancement commercial d’un programme immobilier à Dieppe (Seine-Maritime). Il comporte 16 logements locatifs sociaux dans la station balnéaire normande, à deux heures de Paris.

Il s’agit de la première opération Perl soutenue par le plan national « Action Cœur de ville ». Objectif, améliorer les conditions de vie des habitants des villes moyennes et conforter leur rôle moteur dans le développement du territoire. Ce programme confirme la pertinence du recours à l’Usufruit Locatif pour financer une opération de revitalisation du territoire.

Livraison des logements prévue en 2023

Le programme prend place à quelques minutes à pied du centre-ville de Dieppe, du port et de la plage. Perl y commercialise 16 appartements (deux et trois-pièces), entre rez-de-chaussée et cinquième étage. La résidence à l’architecture contemporaine compte sept bâtiments, en cours de construction par Demathieu & Bard. La majorité des appartements sont prolongés d’un balcon ou d’une terrasse.

Pendant une durée d’usufruit de 15 ans, ces logements seront loués par le bailleur Logeo Seine à des ménages sous condition de ressources. Les logements couvrent des surfaces entre 47m² à 68 m². En plus de la gestion locative, le bailleur assurera l’entretien des biens pendant toute la durée de l’usufruit.

La nue-propriété des biens sera quant à elle acquise par des investisseurs particuliers, avec une décote de 40 % à l’achat. Accessibles à partir de 89 000 euros, les logements sont proposés à un prix moyen en nue-propriété de 1 920 euros par m² (hors parking). Le début des travaux et la signature des actes notariés sont prévus au T1 2022. La livraison est prévue au T4 2023. 

L’effet de levier de l’ULS piloté par Perl

Ce programme est la première opération réalisée par Perl soutenue par le plan national « Action cœur de ville ». Il est la preuve que le modèle de l’Usufruit locatif social permet d’accompagner les collectivités territoriales pour revitaliser leur centre-ville. Ces logements Prêt Locatif Social (PLS), viennent en supplément de l’obligation réglementaire. D’autres programmes seront lancés prochainement par Perl sur la côte normande, à Caen et Pont-l’Evêque (Calvados) notamment.

« Nous sommes convaincus que le modèle de l’Usufruit Locatif Social, inventé par Perl il y a 22 ans, puisse aussi servir à revitaliser les centre-ville de villes moyennes comme Dieppe. Idéalement située à deux heures de Paris, Dieppe est une localisation de premier choix pour des investisseurs particuliers désireux d’acquérir un pied-à-terre sur la Côte d’Albâtre. Cette opération Illustre le fait que l’épargne privée peut-être mise au service de l’intérêt général : il s’agit d’un investissement à caractère patrimonial et sociétal », déclare Tristan Barrès, directeur général de Perl.

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SCPI en démembrement : un placement judicieux pour préparer sa retraite

Jean Pitois
Souscrire des parts de SCPI en démembrement permet de compléter ses revenus à un horizon déterminé en profitant d’une décote au moment de l’achat. Pendant la période transitoire, le nu-propriétaire devra en revanche renoncer aux loyers qui seront perçus par l’usufruitier.
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