Diversification : 10 SCPI suffisent pour capter 88 % des bénéfices

Dans son étude (en anglais) « Avantages de la multigestion en architecture ouverte en immobilier – Application au marché des SCPI » publiée en juin 2021, l’EDHEC-Risk Institute, en partenariat avec Swiss Life Asset Managers France, examine si les outils modernes de la gestion d’actifs telles que la sélection de fonds et l'allocation de portefeuille peuvent être appliqués à l'univers des SCPI et créer de la valeur pour les investisseurs souhaitant être exposés à l’immobilier français non coté.

L’immobilier est devenu un élément essentiel en gestion institutionnelle, désormais reconnu comme source de diversification et de valeur ajoutée dans la construction de portefeuilles diversifiés. Divers véhicules de placement immobilier répondent aujourd'hui aux défis inhérents à l’investissement en direct.

Le véhicule d’investissement français réglementé non coté connu sous le nom de SCPI présente un intérêt particulier et plus spécifiquement le marché des SCPI en immobilier d’entreprise — qui a connu une croissance à deux chiffres au cours des 10 dernières années, pour atteindre une capitalisation totale de 67 milliards d’euros fin 2020.

SCPI, performance et risque

Les principales conclusions de cette étude sont les suivantes :

  • l’analyse de la performance de l’indice de prix EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France montre que tout au long de la période, plus de 75 % du rendement total s’explique par la distribution de dividendes, ce qui est conforme à l’objectif des SCPI en tant que véhicules générateurs de revenus locatifs.
  • bien qu’il soit le plus grand contributeur au rendement total, le taux de distribution joue un rôle modeste dans les écarts de performances entre les SCPI ; les contributions marginales des revalorisations des parts et taux de distribution dans les variations de performances entre les SCPI sont respectivement égales à 89 % et à 11 % ;
  • le principal facteur de surperformance pour une SCPI donnée est donc la revalorisation moyenne des parts, qui varie autant que le rendement total (passant de -0,6 % à 7,6 % en moyenne par an) dans l’univers des SCPI ;
  • la revalorisation de part joue un rôle tout aussi important pour expliquer les écarts importants de risque entre les SCPI ;
  • ces écarts importants de performance et de risque laissent naturellement penser que les investisseurs gagneraient à mettre en œuvre des processus de sélection et d’allocation.

Diversification de portefeuille

Comme on pouvait s’y attendre, détenir plus de SCPI dans un portefeuille va en moyenne réduire la volatilité de ce dernier. Le portefeuille équipondéré avec toutes les SCPI étudiées est considérablement moins risqué que la « SCPI moyenne ».

Il apparaît également que 10 SCPI suffisent, en moyenne, à récolter 88 % des bénéfices de la diversification : ainsi l’élimination de plus de 80 % de la population de SCPI ne réduit pas sensiblement, en moyenne, les avantages de l’allocation de portefeuille pour les investisseurs.

La mise en œuvre d’une forte diversification sur des fonds immobiliers peu liquides peut néanmoins engendrer des coûts supplémentaires de transaction, qui tendent à réduire voire à faire disparaître le bénéfice de la diversification au-delà d’un certain nombre de SCPI en portefeuille.

SCPI, 8 attributs analysés

L’analyse porte sur huit attributs propres aux SCPI, parmi lesquels les auteurs identifient trois candidats spécifiques qui pourraient aider à expliquer les différences en matière de risque et de rendement entre les SCPI :

  • attribut « taille » (classement des SCPI par capitalisation) : les petites capitalisations ont surperformé les grandes capitalisations sur la période étudiée (2003-2019) ;
  • attribut « volatilité » (classement des SCPI par volatilité historique) : les SCPI à « faible volatilité » ont généré une performance ajustée du risque bien supérieure à celle des SCPI à plus « forte volatilité » ; 
  • attribut « performances passées » : historiquement, les SCPI dites « perdantes » dans le passé ont eu plus de chance de rester dans cette même catégorie par la suite.

Bien que d’autres travaux de recherche soient nécessaires pour valider formellement les trois candidats retenus (y compris des tests rigoureux hors échantillon et une analyse des états financiers des SCPI), les résultats actuels montrent qu’un processus approprié de sélection des SCPI serait susceptible d’apporter de la valeur aux investisseurs.

Outils modernes de gestion

Dans l’ensemble, les résultats suggèrent que les décisions de sélection et d'allocation sont sources de valeur ajoutée et d’amélioration de la rentabilité ajustée du risque, et pourraient constituer le socle d’une approche multi-gestion des SCPI en architecture ouverte.

« Les outils modernes de la gestion d’actifs peuvent naturellement s’appliquer à la classe immobilière. En particulier une approche de multi-gestion sur le marché des SCPI, basée sur des processus pertinents de sélection et d’allocation, est susceptible d’améliorer significativement le compromis rendement-risque au bénéfice des investisseurs », déclare le professeur Lionel Martellini, Directeur de l’EDHEC-RiskInstitute.

« La collaboration de nos équipes de recherche respectives, a permis d’adapter les outils développés dans le cadre de la gestion d’actifs financiers au domaine spécifique des fonds immobiliers non cotés et des SCPI en particulier. Les résultats de ces travaux sont directement opérationnels pour améliorer le processus d’investissement en SCPI tant pour l’épargnant individuel que pour l’investisseur institutionnel », souligne Frédéric Bôl, Président du Directoire de Swiss Life Asset Managers France.

Allocation à valeur ajoutée

« Premièrement, la performance ajustée du risque est portée par la revalorisation de part et non par le rendement ; deuxièmement, la sélection par la taille, la volatilité et la performance passée sont pertinents dans un processus d’allocation optimal » déclare Béatrice Guedj, Directrice de la Recherche et de l’Innovation chez Swiss Life Asset Managers France.

« Troisièmement, la diversification, recherchée tant par les épargnants que par les investisseurs, pourrait être obtenue avec un portefeuille de 10 SCPI. Le défi est maintenant de trouver la meilleure voie pour mettre en œuvre efficacement une telle solution de multi-gestion en architecture ouverte au profit de tous », ajoute-elle.

« L’analyse du compromis rendement-risque des SCPI met en évidence un univers varié et hétérogène de fonds immobiliers où les écarts de performance à long terme sont, contrairement à ce que l’on aurait pu penser, principalement dus à des différences de variation de prix des parts et non à des différences de taux de distribution. Cette forte disparité des performances incite à la mise en œuvre d’un processus d’allocation par les investisseurs », commente Shahyar Safaee, Ingénieur de recherche, EDHEC-RiskInstitue.

« En particulier, on observe en moyenne une décroissance du risque des portefeuilles de SCPI, sans effet sur leur rendement, à mesure qu’on les diversifie. De plus, le fait qu’une dizaine de SCPI suffisent à obtenir une diversification importante pose la question de leur sélection. Pour ce faire, les investisseurs pourraient identifier des attributs observables et différenciants des SCPI, tels que la taille de capitalisation ou la performance passée, afin de construire un processus de sélection à valeur ajoutée », conclut-il.

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Swiss Life Asset Managers France nomme son Responsable de la gestion Multi-Asset en France

Swiss Life Asset Managers France — filiale de gestion des actifs du groupe Swiss Life — annonce ce mardi 25 mai la nomination d'un Responsable de la gestion Multi-Asset en France. Ce poste est confié à Louis Jambut, qui occupait depuis 2011 la fonction de gérant de portefeuilles diversifiés. Il était notamment en charge du développement de modèles quantitatifs d'aide à l'allocation entre les classes d'actifs et zones géographiques.

L'approche quantitative et systématique, centrée sur le pilotage des risques, est au cœur de la gestion Multi-Asset de Swiss Life Asset Managers France. Basée à Paris, l’équipe dirigée par Louis Jambut gère une gamme de 6 fonds de multigestion de droit français et luxembourgeois, et des FCPE dont l’encours total s’élève à plus de 3 milliards d’euros (au 31 décembre 2020). Cette gamme de fonds propose 3 profils de risque différenciés, adaptés aux objectifs et horizons de placement des investisseurs.  

Focus sur le parcours de Louis Jambut

Swiss Life Asset Managers France nomme son Responsable de la gestion Multi-Asset en France
Louis Jambut

Louis Jambut est diplômé de l’École Nationale de la Statistique et de l’Administration Économique (ENSAE - 2005). Il évolue depuis 16 ans chez Swiss Life asset Managers France, où il débute sa carrière en 2005 en tant qu’assistant gérant. En 2006, Louis Jambut devient gérant quantitatif.

Dans ce cadre, il était notamment en charge de la gestion de la couverture des devises étrangères dans les portefeuilles, du développement et de l’implémentation de modèles quantitatifs systématiques dans les portefeuilles. Louis Jambut y a également développé des outils de gestion et de suivi des performances et risques. 

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Stratégie multi-asset : Pictet AM ajoute le fonds Pictet-Emerging Markets Multi Asset à sa gamme

Pictet Asset Management (Pictet AM) — société de gestion britannique — annonce ce mardi 16 février élargir sa gamme de stratégies multi-asset en lançant le fonds Pictet-Emerging Markets Multi Asset. Lors de la campagne de promotion précédéant son lancement, le fonds a collecté plus de 50 M$.

Ce fonds s'adresse aux investisseurs souhaitant bénéficier d’une exposition globale aux marchés émergents. Il est investi en actions, obligations d’Etat, obligations d’entreprise, matières premières, immobilier coté, instruments monétaires et devises.

Maximiser le rendement

D'après Pictet AM, les marchés émergents représentent dans un environnement de rendements faibles l’une des meilleures opportunités de performance à long terme. Le fonds Pictet-Emerging Markets Multi Asset évitera aux investisseurs d'être confrontés à la difficulté de gérer dynamiquement leur allocation d’actifs sur les marchés émergents.

La stratégie est gérée par Shaniel Ramjee et Marco Piersimoni, qui s’appuient sur la solide expérience de Pictet Asset Management dans le domaine de l’investissement multi-asset. L’équipe de gestion cherche à la fois à maximiser le potentiel de rendement offert par les marchés émergents et à limiter le risque de baisse caractérisant ces derniers.

Investir dans les émergents

« Nous sommes convaincus que les marchés émergents offrent, à long terme, les meilleures opportunités de valeur pour les investisseurs. Mais les marchés émergents se caractérisent aussi par des niveaux de volatilité parfois élevés, ce qui complique les décisions en matière d’allocation d’actifs. Avec notre nouvelle stratégie, nous voulons libérer les investisseurs en prenant pour eux ces décisions et en lissant les rendements sur un cycle économique », déclare Olivier Ginguené, CIO – Multi Asset & Quantitative Investment.

Domicilié au Luxembourg et conforme à la directive UCITS, le fonds Pictet-Emerging Markets Multi Asset est autorisé à la distribution dans les pays suivants : Allemagne, Autriche, Belgique, Danemark, Espagne, Finlande, France, Italie, Luxembourg, Norvège, Pays-Bas, Portugal, Royaume-Uni, Singapour, Suède et Suisse.

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Gestion multi-actifs : la diversification n’est pas morte

Talib Sheikh, Mark Richards et Matthew Morgan
En 2020, la crise sanitaire a fortement secoué les marchés financiers. Dans ce contexte, quel avenir pour une approche multi-actifs de la gestion ? Comment parvenir à la diversification et gérer le risque ?
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IVO Capital Partners recrute un Responsable Relations Partenaires France

IVO Capital Partners — société de gestion française indépendante créée en 2012, spécialiste de la dette cotée / non cotée et des marches émergents — annonce ce jeudi 23 septembre la nomination de Lucas Bourbon en tant que Responsable Relations Partenaires France. Créée en 2012, IVO Capital Partners a une prédilection pour les situations offrant des primes de rendement sur les marchés internationaux, notamment émergents.

La société gère plus d'1 Md€ d’encours au travers de mandats de gestion, de quatre fonds obligataires UCITS et de véhicules dédiés à des opérations de dette privée dans les domaines du financement de contentieux juridiques et de l’octroi de prêt à des sociétés en forte croissance. La société compte une vingtaine de collaborateurs au sein de ses bureaux de Paris et Mexico.

Développer la gestion d'actifs

Cette nomination intervient après l’atteinte du seuil du milliard d’euros d’encours sous gestion avant l’été, contribuera à développer l'activité de gestion d'actifs d'IVO (distribution de fonds et mandats) principalement auprès des Conseillers en Gestion de Patrimoine en France, mais également auprès des Family offices et des cabinets de Gestion Privée.

Lucas Bourbon et toute l’équipe Relations Investisseurs seront présents à Patrimonia du 30 septembre au 1er octobre 2021. Pendant ce rendez-vous incontournable, ils y présenteront la gamme de fonds UCITS d’IVO aux professionnels de l’univers du conseil patrimonial.

Focus sur le parcours de Lucas Bourbon

IVO Capital Partners recrute un Responsable Relations Partenaires France
Lucas Bourbon

Lucas Bourbon est titulaire d’un double diplôme Master II « Banque Finance et Négoce International » et Magistère « Économie et Finance Internationales » de l’Université de Bordeaux. Il débute sa carrière chez Allianz Global Investors en tant qu’assistant commercial dans les équipes Institutionnelles et Distribution.

Avant d’intégrer l’équipe de distribution d’IVO, Lucas Bourbon était Responsable Relations Investisseurs chez MyFunds qu’il a rejoint en 2019 afin de développer la clientèle Conseillers en Gestion de Patrimoine et Distribution dans le Sud de la France et à Monaco.

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Euryale Services accueille son Directeur Général Opérationnel

Euryale Asset Management (Euryale AM) — société de gestion de portefeuille, spécialisée en immobilier de santé — nomme ce jeudi 23 septembre son Directeur Général Opérationnel, en en charge de la distribution des produits. Ce poste a été confié à Thierry Scheur, précédemment directeur commercial et marketing d’Ageas Patrimoine.

Dans cette filiale française du groupe international d’assurance Ageas, Thierry Scheur avait la responsabilité du développement du marché des conseillers en gestion de patrimoine indépendants (CGPI) et de la Gestion Privée en B to B.

Focus sur le profil de Thierry Scheur

Thierry Scheur est Diplômé du DESS de gestion et d’administration des entreprises de l’IAE de Bordeaux et titulaire d’une maîtrise de sciences économiques. Son expertise est reconnue en matière de modes de distribution et en développement de plateformes commerciales, fonctions qu’il a développées tout au long de sa carrière. Son expérience du pilotage de projets se conjugue avec sa faculté d’innovation.

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Immobilier : les avantages de la multigestion

Romain Welsch
La multigestion s’est beaucoup développée au sein des stratégies de gestion dites alternatives. En immobilier, son essor s’est concentré dans les pays anglo-saxons, auprès d’investisseurs institutionnels. En France, son usage reste peu répandu, alors qu’elle constitue une technique de gestion particulièrement adaptée à l’immobilier. Le point avec Romain Welsch, Président de Theoreim.
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Vanessa Rodrigues – Turgot AM : « La SCI Viagénérations dépasse les 120 millions d’euros d’encours »

En 2020, le sous-jacent immobilier a beaucoup souffert de la crise sanitaire. Dans ce contexte, que faut-il retenir des performances de la SCI Viagénérations ? Comment fonctionne le nouvel outil de pricing que Turgot AM met à disposition de ses partenaires CGP ?
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Marc Emirian – Theoreim : multigestion immobilière, « réallouer son portefeuille selon les cycles »

En septembre 2020, Theoreim a obtenu son agrément AMF. La société vise 200 millions d'euros d’actifs sous gestion d’ici 2021.Quels sont les avantages de son modèle de multigestion immobilière, en pleine période de crise sanitaire ? Quelles stratégies Theoreim va-t-elle lancer en 2021 ?
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Société de gestion : Theoreim obtient son agrément AMF

Theoreim — société de gestion d’actifs en immobilier, créée par 4 experts du secteur — annonce ce vendredi 18 septembre qu'elle vient de recevoir son agrément délivré par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La société propose une stratégie de multigestion immobilière à une clientèle grand public et institutionnelle, dans le cadre de véhicules diversifiés.

« Dans le contexte économique et financier actuel, nous sommes convaincus que l’immobilier restera pour longtemps un vecteur d’investissement particulièrement attractif pour les particuliers et les institutionnels. Theoreim proposera des solutions performantes, innovantes et flexibles, afin d’accompagner les investisseurs sur le long terme », explique Romain Welsch, président de Theoreim.

Focus sur Theoreim

Theoreim propose des véhicules d’investissement immobilier construits sur le principe de l’architecture ouverte, en s’appuyant sur des équipes de gestion sélectionnées pour leur capacité à créer de la valeur. Ces fonds d’investissement seront accessibles via les CGP, les Family Offices, les banques privées ou l’assurance vie.

Créée en mars 2020 par Romain Welsch, Gaëlla Hellegouarch, Marc Emirian et Matthieu Urruty, Theoreim est une société de gestion d’actifs spécialisée en investissement immobilier. Les stratégies d’investissement proposées par Theoreim s’appuient sur la sélection de fonds, de club-deals ou d’immeubles dont la gestion est réalisée par des équipes indépendantes, sélectionnées par Theoreim pour leur expertise spécifique.

200 M€ d’actifs pour 2021

Les quatre associés-fondateurs disposent d’une forte expérience dans le secteur de l’immobilier ainsi que dans la gestion et la distribution de véhicules d’investissement immobilier. Ils sont notamment issus, pour 3 d’entre eux, de la société de gestion BNP Paribas REIM. Romain Welsch, président de la société, Gaëlla Hellegouarch, directrice commerciale, Marc Emirian, directeur institutionnel et Matthieu Urruty, directeur immobilier, ont pour objectif d’atteindre 200 M€ d’actifs sous gestion d’ici 2021.

Theoreim lancera ses deux premiers fonds d’ici la fin de l’année pour ses partenaires, CGPFamily Offices, banques privées et institutionnels. Le premier sera accessible uniquement en unités de compte (UC) au travers de contrats d’assurance vie et le second sera proposé à une clientèle privée. Theoreim proposera d’autres stratégies d’investissement au cours des mois à venir. La société développera à terme une gamme suffisamment large pour s’adapter aux besoins patrimoniaux des investisseurs.

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Label Relance : Aviva France l’obtient pour son fonds Aviva Impact Investing France

Aviva France — acteur majeur de l’assurance et de l’épargne — annonce ce jeudi 23 septembre avoir reçu le « Label Relance » pour son fonds « Aviva Impact Investing France ». Ce label, dans le cadre du plan de relance de l’économie, lui est attribué pour sa capacité à mobiliser des ressources financières soutenant les fonds propres des entreprises françaises.

30 millions d'euros investis

Créé en 2014, le fonds « Aviva Impact Investing France » est entièrement financé par Aviva France, assureur qui a fait de l’Investissement Responsable l’un des trois piliers de ses engagements en RSE. Il est géré par INCO Ventures, pionnier de l’investissement à impact en Europe. En 7 ans, le fonds a investi 30 millions d’euros dans une soixantaine de TPE et PME innovantes sur l’ensemble du territoire.

Ces entreprises sont pionnières en matière de transition écologique (énergies vertes, économie circulaire, agriculture biologique, etc.) ou de modèles économiques alternatifs de plus en plus prisés (circuits-courts, commerce équitable, auto-partage, etc.) dans des secteurs comme la santé, l’éducation, la dépendance, etc., au service de l’intérêt général.

Intégration des critères ESG

Le « Label Relance », créé par le Ministère de l’Economie et des Finances, a pour objectif d’orienter l’épargne des épargnants particuliers et des investisseurs professionnels vers des placements qui répondent aux besoins de financements de l’économie française, consécutifs de la crise sanitaire.

« Aviva Impact Investing France » soutient les fonds propres et quasi-fonds propres des entreprises françaises, cotés ou non. Le fonds intègre dans sa gestion des critères environnementaux, sociaux et de bonne gouvernance (ESG), incluant l’interdiction du financement d’activités charbonnées et le suivi d’une note ou d’un indicateur ESG.

Financer l'économie réelle

Grâce à ce label, les épargnants ont la possibilité de « donner du sens » à leur épargne en identifiant — grâce à leur conseiller — les placements à même de répondre à la fois à leurs attentes et aux besoins de financement de l’économie, favorisant ainsi la relance. Depuis sa création, « Aviva Impact Investing France » a notamment soutenu :

  • Rogervoice est un opérateur de téléphonie mobile dédié à l'accessibilité pour les personnes sourdes et malentendantes.  Aviva France a été l'une des premières entreprises à avoir soutenu financièrement ce projet via le fonds « Aviva Impact Investing France ». Depuis février 2021, Aviva France met à disposition de ses clients et prospects sourds et malentendants, l’applicatif Rogervoice sur son site internet ;
  • Ecomouton, créée en 2012, a relancé, en la modernisant, l’activité ancestrale d’éco-pâturage. En 2017, Ecomouton a levé 450 000€ auprès du fonds « Aviva Impact Investing France » ;
  • Telegraphik, start-up toulousaine créée en 2013 et spécialisée dans l’intelligence artificielle et le big data, a été financée par « Aviva Impact Investing France » à hauteur de 150 000€ pour développer sa solution de téléassistance enrichie Otono-me dédiée aux personnes âgées vivant seules à leur domicile.

« Aviva Impact Investing France confirme son engagement indéfectible à soutenir les entrepreneurs à impact, qui œuvrent pour une relance encore plus inclusive et respectueuse de l’environnement. Depuis plus de 2 ans, par le biais de notre UC Aviva La Fabrique Impact ISR, nous donnons à nos clients la possibilité de participer au financement de l’économie réelle », explique Philippe Taffin, Directeur des Investissements Aviva France.

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SCPI : Iroko ZEN acquiert un nouveau local d’activités à 6,30 % de rendement

Après l’acquisition de locaux d’activités à Tigery (Essonne) début 2021, la fintech Iroko — agréée en tant que société de gestion — annonce ce jeudi 23 septembre l'acquisition de son deuxième bâtiment dans cette classe d’actif à Saint-Maur dans l’agglomération de Châteauroux (Indre) pour le compte de sa SCPI Iroko Zen.

Idéalement desservie par la route (autoroute A20), le rail (ligne Paris-Orléans-Limoges-Toulouse) et les airs (aéroport international Châteauroux-Centre), l’agglomération de Châteauroux bénéficie de nombreuses zones d’activités dont la ZAC Cap Sud, située directement au Sud-Est de la ville.

Un immeuble loué jusqu'en 2030

Le bâtiment est récent, puisque sa construction date de 2018. Il respecte les normes de la RT 2012. Il développe une surface de 2 000 m2 et bénéficie d’une très bonne visibilité le long du boulevard du Franc. Les locaux sont dans un état d’entretien excellent.

L’actif est 100 % loué par la société LISI Aerospace Cargo dans le cadre d’un bail de 12 ans — d'une durée résiduelle ferme de 9 années, soit jusqu’en 2030. Cette société est spécialisée dans l’aéronautique civile et de la défense pour la conception et l’assemblage de composants d’équipements et de moteurs, mais aussi dans les fixations et assemblage de structures.

3 millions d'euros d'investissement

Parmi ses clients, elle équipe par exemple, les hélicoptères indispensables de la sécurité civile pour des opérations de sauvetage en mer et en montagne, ou bien encore les canadairs pour les incendies. De telles opérations sont vitales et LISI Aerospace a pu continuer ses activités sans discontinu au cours des derniers mois.

L’investissement approche les 3 millions d’euros acte en main pour un taux de rendement immédiat de 6,30 %. « L’activité du locataire est clé et ce bâtiment répond parfaitement à ses besoins d’ingénierie et d’assemblage. Cela en fait un outil de travail indispensable à son développement continu », déclare Phong Hua, Directeur des investissements de la SCPI Iroko ZEN.

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Waldemar Brun-Theremin – ViaGénérations : « La SCI vient de passer le cap des 110 millions d’euros »

L'année 2020 s'est révélée très chahutée sur les marchés financiers en 2020. Quel bilan pour la SCI ViaGénérations au bout de trois ans d'existence ? Comment la multigestion de Turgot Asset Management (Turgot AM) a-t-elle traversé le crack boursier de mars 2020 ?
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Allocation multi-actifs : combien de temps les dommages causés par le Covid-19 vont-ils durer ?

Sunil Krishnan
Plus de trois mois après la chute des marchés et la mise à l’isolement de nombreux pays de la planète à cause de la pandémie de COVID-19, les débats se poursuivent pour savoir à quoi le monde post-COVID ressemblera et pour connaitre l'étendue des dégâts à long terme. Sunil Krishnan, Responsable de la gestion de fonds multi-actifs d’Aviva Investors, reste prudent.
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