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« Le vrai défi d’une société du vieillissement, c’est d’accueillir les jeunes générations ! » Micro en main sur l’estrade, François-Xavier Albouy, Président du Réseau « Economie Internationale de la Longévité » (EIDLL), résume ainsi les enjeux du Symposium « Société du Vieillissement : concept, réalité et politique », organisé en partenariat avec la Chaire « Transitions Démographiques, Transitions économiques » (TDTE) et la Caisse des dépôts. Economistes, démographes, professionnels du patrimoine… Ce mardi 9 juillet, l’événement fait salle comble à l’Hôtel de l’Industrie, dans le quartier de Saint-Germain des Prés à Paris. Le Courrier Financier a suivi la société Turgot Asset Management (AM), présente pour le compte de sa SCI de maintien à domicile ViaGénérations. « C’est très important pour nous d’être présents, afin de nous tenir informés des dernières recherches », nous confie Waldemar Brun-Theremin, Directeur de la gestion de Turgot AM.
Vieillissement et concentration du patrimoine immobilier
En France, nous vivons dans une société qui vieillit. D’après le dernier Tableau de l’économie française publié par Insee le 1er janvier 2019, les personnes âgées d’au moins 65 ans représentent 20 % de la population totale contre 19,7 % un an auparavant. D’ici 2040, ces seniors pourraient même représenter un Français sur quatre, si la tendance se poursuit. « On arrive dans des sociétés où un tiers de la population va passer un tiers de sa vie à la retraite. Ça change absolument tout ! La distribution des jeux de pouvoir, les horizons d’investissement, les investissement pour l’avenir ou encore l’organisation des systèmes éducatifs », souligne François-Xavier Albouy. D’après une estimation de l’ONU, le phénomène touche tous les continents. D’ici 2050, une personne sur six dans le monde aura plus de 65 ans.
Dans l’Hexagone, cette évolution se traduit par une concentration du patrimoine entre les mains des seniors. « 60 % du patrimoine immobilier et financier appartient — et c’est bien naturel — à des gens qui ont plus de 60 ans. La petite difficulté, c’est que l’âge de l’héritage a progressivement augmenté. Aujourd’hui, on hérite à 60 ans », explique François-Xavier Albouy. La concentration du patrimoine aux mains des seniors présente plusieurs inconvénients. Un volume important de capital est ainsi bloqué à long terme, ce qui limite sa transmission aux générations suivantes ou sa réutilisation dans l’économie réelle, au service de la croissance. Cette situation est aussi préjudiciable aux seniors eux-mêmes, parfois confrontés à de petites pensions et au problème du financement de la dépendance.
Favoriser la liquéfaction du patrimoine immobilier
La liquéfaction — ou fongicibilité — du patrimoine immobilier permet de mobiliser le capital précédemment bloqué. Pour les seniors, « il y a des produits qui se développent actuellement — que ce soit le viager ou le pré-viager — qui sont assez techniques. Ma position personnelle, c’est que cela va rester malgré tout des produits à diffusion modeste (…) La plupart des personnes qui sont sur un viager vont vouloir toucher un bouquet, c’est-à-dire un capital et pas de rente. Quand vous touchez un capital, c’est plus facile de le transmettre immédiatement à vos enfants. Plus vous donnez un produit avec un capital — ce que veulent les gens — plus vous avez une clientèle aisée, celle qui a un motif de transmission », explique André Masson, Directeur d’études de l’EHESS et Directeur de recherche au CNRS.
D’après lui, seule « une incitation très forte » comme « une surtaxe successorale sur les héritages familiaux » provoquerait la généralisation des dispositifs de liquéfaction. De quoi se tourner vers des dispositifs comme la « Vente Anticipée Occupée » que développe la Chaire TDTE. Il permet aux ménages de seniors de céder à un investisseur la pleine propriété d’un bien immobilier contre de la liquidité, moyennant une décote. En contrepartie d’une redevance inférieure à un loyer, les vendeurs restent à domicile. Ce dispositif est encore expérimental en France. L’activité de la SCI ViaGénérations s’inscrit parfaitement dans cet écosystème. « Il va falloir composer avec ces phénomènes de vieillissement qui vont aller s’accélérant, et travailler sur de nouveaux produits pour rendre fongible le patrimoine des personnes âgées », conclut Waldemar Brun-Theremin.
