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Le vieillissement de la population s’accélère en France qui compte une personne sur cinq de 65 ans et plus. D’une part, l’élévation de l’espérance de vie constitue une tendance de longue durée. D’autre part, la génération des baby-boomers entre dans le « grand âge », représentant plus de 15 millions de personnes.
Tendance démographique lourde
Ce phénomène démographique doit interroger tous les professionnels de la gestion de patrimoine et plus largement tous les acteurs qui s’intéressent à la silver économie. En effet, l’habitat des seniors en France est particulièrement inadapté. D’un côté, l’on constate plus de 728 000 personnes en EHPAD (source : enquête EHPA, juillet 2017), de l’autre plus de 1,3 million de bénéficiaires de l’allocation personnalisée d’autonomie (Apa) vivent à leur domicile (source : Statistiques Dress, décembre 2017).
Entre les maisons de retraite médicalisées et les domiciles inadaptés, les alternatives sont rares. Bien sûr, il y a les résidences pour séniors classiques, urbaines, en appartements, mais avec un budget mensuel de 1 400 à 3 000 euros. Elles ne concernent que les plus riches d’entre eux, c’est-à-dire 10 % à peine des plus de 75 ans, soit environ 700 000 séniors en France. Les charges y sont souvent très fortes, mais les services sont dits « de confort ».
Villages résidentiels pour seniors
Les seniors d’aujourd’hui — comme ceux de demain — souhaitent vivre libres, mais entourés et se sentir en sécurité. Ils veulent aussi maîtriser leur destin, conserver des activités et avoir une vie sociale. Donc anticiper leur avenir pour mieux le préparer. C’est ainsi que se développe le concept de villages résidentiels pour séniors autonomes et dépendants en France.
Loin de l’image péjorative des villages américains accessibles aux classes aisées ou des programmes immobiliers promus par le seul moyen du marketing, ils constituent une alternative économique pour notre pays dont le poids des prestations sociales est aussi grandissant que la préoccupation qu’il porte au « bien-vieillir ». Ils représentent aussi la solution adaptée aux seniors désireux de vivre dans un cadre adapté, aux charges maîtrisées en conservant leur pouvoir d’achat.
Rendement sécurisé d’environ 5 %
Ces villages, avec un budget mensuel compris entre 700 et 1 100 euros, sont accessibles à la plupart des Français de 65 ans et plus, soit environ 7 millions de personnes. Ils disposent alors d’une maison de plain pied adaptée, d’un club house, de services de base et/ou d’aide à la personne à la carte, avec du personnel présent 24h/24h. Ce nouveau type d’habitat répond à un investissement que tout un chacun peut programmer.
Ces maisons sont acquises soit par des seniors, qui y finiront leurs jours puis transmettront ce patrimoine, soit par des investisseurs attirés par un rendement sécurisé de l’ordre de 5 %. Pour les deux parties, la vocation sociétale est indéniable, car il vient rompre l’isolement dont souffrent 50 % des personnes de 75 ans et plus qui n’ont plus de réseau amical actif. Enfin, il est à proximité immédiate des services de soins et de santé, des commerces de proximité ; le tout permis par une mobilité adaptée.
Avantages fiscaux pour investir
Actuellement, la plupart des projets d’investissements immobiliers sont proposés en Loi Pinel. Ils se concentrent donc dans les grandes agglomérations. Les villages résidentiels pour seniors privilégient les villes à taille humaine, dès 10 000 habitants. Mais ils ont surtout l’avantage d’être accessibles via le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) qui permet à l’investisseur une défiscalisation totale des loyers perçus pendant une période de 20 à 30 ans.
Autres avantages pour l’investisseur, les loyers sont libres, sans plafonds de revenus pour les locataires. Les risques locatifs sont donc relativement limités du fait d’une assez bonne solvabilité de cette population. En outre, il leur est proposé toute une panoplie de garanties locatives pour sécuriser leur investissement.
La valeur à la revente est aussi plus intéressante que par le biais d’autres dispositifs. Enfin, dans un environnement réglementaire et économique très fluctuant, l’investisseur peut compter à la fois sur une stabilité de l’avantage fiscal et des revenus défiscalisés récurrents.
