Immobilier coté : un rôle d’actif refuge dans un contexte de volatilité élevée

L’indice immobilier a reculé de – 6,9 % en février contre – 8,3 % pour l’indice généraliste large (Stoxx 600). Cela témoigne une nouvelle fois de la capacité de ré­sistance du secteur immobilier, dont les principales composantes — logements, bureaux dans les zones cen­trales des grandes métropoles européennes, entre­pôts logistiques — sont peu sensibles au risque accru de récession économique.

Succès de la branche commerce

Le secteur bénéficie d’une visibilité élevée, grâce aux tendances structurelles qui le porte. Les entrepôts sont ainsi valorisés par le développement des commerçants électroniques qui, à chiffre d’affaires équivalent, ont besoin de 2,5 fois plus d’espace de stockage que les détaillants traditionnels.

En février dernier, nous avons profité de l’OPA lancée par Covivio sur la foncière de bureaux allemande Godewind Immobilier. Cette position représente 3,7 % de notre fonds SOFIDY Sélection 1 au 28 février, avec un potentiel de plus-value de 80 % par rapport au prix de revient moyen.

Par ailleurs, nous sous-pondérons toujours les valeurs de commerces qui représente 12 % de notre portefeuille contre 19,1 % dans l’indice FTSE EPRA Eurozone. Enfin nous avons aussi bénéficié de la bonne résistance des foncières de Data Centers et des tours de télécommu­nication présentes à hauteur de 4,6 % au sein du fonds.

L’impact du coronavirus

À noter que les foncières de commerces ont, de nouveau le mois dernier, reculé fortement avec 6 valeurs dans les dix plus fortes baisses en bourse. Les résultats de Wereldhave qui détient 31 centres d’une surface moyenne de 28 000 m² en France, Belgique et Pays-Bas, ont été le déclencheur.

En quête d’une nouvelle orientation straté­gique, le groupe a procédé à une forme d’opération vérité par l’annonce d’un abaissement de 13,6 % de la valeur de ses centres et d’une perspective de recul de 10 % des revenus nets locatifs en France à périmètre constant pour 2020.

A cela s’ajoutent les craintes de contagion et/ ou de confinement liés au développement du coronavirus, qui pèsent bien entendu sur un secteur dont le flux de visiteurs est la raison d’être.

Un refuge face à la volatilité

Pour les mois à venir — dans un contexte de marché qui pourrait demeurer marqué par une volatilité éle­vée — l’immobilier devrait pleinement jouer son rôle de refuge compte tenu d’une prime de risque qui s’est encore renforcée.

Il bénéficiera de son exposition domestique, de la durée supérieure à cinq ans des baux locatifs — qui fondent son activité — et de la mesure régulière de la valeur de ses actifs par des experts indépendants. Aux cours actuels, la décote sur ANR 2020 estimée par UBS ressort en Europe continentale à 7,7 %.

— qui fondent son activité — et de la mesure régulière de la valeur de ses actifs par des experts indépendants. Aux cours actuels, la décote sur ANR 2020 estimée par UBS ressort en Europe continentale à 7,7 %.

Enfin, le potentiel de croissance récurrente des segments « alternatifs » devrait conti­nuer de s’exprimer, dans un contexte où les banques centrales n’hésiteront pas à reprendre le chemin de baisses de taux agressives.