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Le constat est alarmant : nos centres-villes se meurent ! Année après année, un nombre croissant de centres-villes — essentiellement dans les petites et moyennes agglomérations de province — perdent en attractivité au profit des grands centres périurbains. Nos centres-villes subissent de plein fouet deux phénomènes concomitants. Dans un premier temps, une augmentation criante des taux de vacance commerciale, de plus en plus de commerces de proximité mettant en effet la clé sous la porte.
Les commerces pâtissent à la fois de la concurrence de grands centres commerciaux installés en périphérie et du développement rapide des plateformes d’e-commerce. Selon un rapport publié en juillet 2016 par l’Inspection Générale des Finances et du Conseil général de l’environnement et du développement durable, le taux de moyen de vacance commerciale dans les centres des villes moyennes en France dépassait les 10 % en 2015, en augmentation sur les dix dernières années. Cette dévitalisation commerciale des centres-villes n’a fait que s’aggraver.
Dans un deuxième temps, les logements vieillissants non-rénovés se vident de leurs habitants, du fait de la création de logements plus récents et moins chers à exploiter en périphérie des villes. À ce double phénomène s’ajoute un autre facteur aggravant : la disparition de certains services publics, à l’image notamment des services postaux qui ont tendance à disparaître dans certaines de nos communes.
Appauvrissement social et urbain
Dans un tel contexte, nos centres-villes ne répondent plus à leur mission d’origine, à savoir être des lieux de vies et d’échanges susceptibles de dynamiser économiquement nos territoires. Pire, ce dépérissement des centres-villes s’accompagne d’une dégradation du lien social en raison, justement, de la disparition de ces lieux d’échanges de cœur de bourg et de l’exode des populations vers la périphérie des villes.
Cette migration des populations génère par ailleurs une véritable problématique d’étalement urbain. Plutôt que de rénover les immeubles vieillissants existants, investisseurs, promoteurs immobiliers et collectivités locales ont privilégié la construction de nouveaux logements en périphérie. Cet étalement urbain a ainsi tendance à dégrader le lien social en créant de plus en plus de distance entre les habitants. Surtout, cet étalement urbain est à l’origine de problèmes environnementaux majeurs. Et pour cause.
Construire de nouveaux immeubles au lieu de rénover l’existant génère une surconsommation de ressources non renouvelables (eau, matériaux de construction, etc.) et une émission de carbone plus importante. Cet étalement urbain aggrave également l’artificialisation des sols, phénomène qui consiste à convertir des terres naturelles pour l’urbanisation ou le développement de voiries. L’enjeu est loin d’être anodin. L’artificialisation des sols génère une plus grande vulnérabilité aux risques naturels, dont le risque d’inondation. Enfin, le phénomène nuit à la biodiversité, à la fois végétale et animale.
Mobiliser pouvoirs publics et investisseurs privés
Redynamiser nos centres-villes constitue donc une impérieuse nécessité. Les pouvoirs publics ont pris conscience de l’enjeu en lançant, au cours des dernières années, plusieurs initiatives qui visent à conforter le rôle moteur des villes moyennes dans le développement du territoire. C’est la vocation du programme « Action Cœur de Ville », placé sous l’égide du Ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités locales, dont l’objectif est de revitaliser 222 communes grâce à un plan d’investissement de 5 milliards d’euros sur cinq ans.
Cette initiative a le mérite de réunir autour de la table l’Etat, les collectivités locales, les aménageurs publics et les financeurs publics et privés. Elle doit financer des opérations immobilières ambitieuses, faciliter l’acquisition de fonciers et donner des coups de pouce fiscaux via des dégrèvements de taxes. Certaines dispositions de la récente loi Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) facilitent également les rénovations en centres-villes à travers des dérogations aux plans locaux d’urbanisme (PLU) pour réaliser des travaux d’isolation ou de rehaussements des maisons. Une bonne manière d’améliorer la rentabilité de certains biens immobiliers !
Aussi louables soient-elles, ces initiatives publiques et réglementaires ne sauraient suffire. Pour revitaliser nos centres-villes, il est impératif de mobiliser les capitaux privés au service de cette cause. Promoteurs immobiliers et investisseurs privés doivent s’impliquer dans des projets innovants pour redynamiser nos communes, notamment en participant activement à la rénovation des immeubles en centres-villes plutôt que de privilégier l’étalement urbain. Toutes les parties prenantes doivent travailler main dans la main pour repenser et rénover nos centres-villes. Surtout, promoteurs immobiliers et investisseurs se doivent de remettre la notion de « quartier » au cœur de leurs préoccupations.
Intégrer les logements dans leur environnement
Rénover des logements en centre-ville est vertueux. Mais il est nécessaire de penser l’intégration de ces logements avec le reste de l’environnement local. À cet égard, réaliser des opérations immobilières mixtes, qui allient logements et services (cabinets médicaux, bureaux, services postaux, etc.) doit constituer une priorité pour ramener de la vie et de l’activité dans nos centres-villes. Penser « quartier » permet surtout de rendre un rôle aux citoyens et aux habitants, qui doivent également, dans une certaine mesure, jouer un rôle majeur dans la revitalisation des centres-villes afin de récréer de véritables lieux de vie. Créer ce terreau et mobiliser toutes les énergies constitue donc un enjeu crucial pour redonner vie à nos centres-villes !
