Bordeaux : les prix se stabilisent enfin !

Immobilier - À l’aube du premier temps fort de l’immobilier, c’est le moment de faire un premier bilan de ce début d’année 2018.

Pour l’instant, les conditions d’évolution du marché sont globalement conformes à notre scénario. La baisse récente des OAT Français à 10 ans, passés de 1% à 0,75% en un mois et suivant le mouvement des taux Allemands témoigne d’une certaine détente sur ce front. Du côté des taux de crédits, les acheteurs solvables bénéficient toujours d’excellentes conditions de financement: 1,7% sur 20 ans. Et rien ne permet d’envisager une hausse à court terme.

Autre facteur influant sur le marché, les conditions macroéconomiques continuent de s’améliorer progressivement. Le déficit public de la France est descendu pour la première fois depuis plus de 10 ans en dessous des 3%, replaçant le pays dans les critères européens. L’inflation reste stable à un niveau faible (environ +1% par an) et la croissance du PIB reste soutenue. Seul point noir : le chômage ne baisse que lentement et empêche toujours l’accès au marché immobilier à toute une frange de la population et empêche la demande de croître. Face à une demande constante donc, mais aussi à une offre restreinte pour les biens de qualité dans les grandes villes, la tendance reste à une hausse progressive des prix.

Paris franchit la barre des 9 000€

C’est le scénario observé à Paris intra-muros dont les prix continuent d’augmenter régulièrement (+0,6% en mars, +1,2% depuis le 1er février, +2,1% depuis le début de l’année, soit +5% sur les 12 derniers mois). Les prix parisiens moyens franchissent pour la première fois la barre des 9 000€ (9 006€ / m2) avec des moyennes supérieures à 10 000€ dans 8 arrondissements sur les 20 que compte la capitale.

Les petites surfaces (studios et deux-pièces) voient leur prix augmenter plus fortement que la moyenne : +0,6% en mars et +2,5% depuis le début de l’année. Difficile de faire la part de l’effet de la suspension de l’encadrement des loyers à Paris et de celle d’une possible augmentation des primo-accédants (disposant d’un fort pouvoir d’achat grâce à des conditions de crédit très avantageuses pour les jeunes ménages).

Petite et Grande Couronne : à surveiller

En dehors de Paris, dans les départements limitrophes, la situation est moins favorable. En Petite Couronne, les prix ont diminué en moyenne de -0,4% en mars ce qui les ramène au niveau de fin 2017 et efface les maigres hausses du début d’année. C’est en Seine-Saint-Denis que la baisse est la plus notable: -0,6% depuis le début de l’année. Pour Vincent Magro, de l’agence Immo 5 Le Raincy Seine Saint Denis, ce ralentissement est très certainement temporaire. « Depuis janvier le marché est resté assez calme. Nous avons moins de produits à vendre. C’est un phénomène saisonnier courant mais il s’est sans doute prolongé du fait des intempéries de ce début d’année. Néanmoins depuis quelques semaines nous rentrons à nouveau beaucoup de produits. Est-ce-dû au report des projets durant les semaines précédentes ou à un véritable redémarrage de l’activité ? Il est encore trop tôt pour le dire. »

La Grande Couronne est un peu moins touchée en moyenne (-0,1%) mais avec d’assez forts contrastes : +0,2% dans le Val d’Oise mais -0,3% en Seine et Marne. Que ce soit en Petite ou en Grande Couronne les situations peuvent être très différentes d’une commune à l’autre.

En régions, beaucoup de hausses mais des baisses inédites

La grande nouvelle de ce premier trimestre est le refroidissement du marché à Bordeaux après de nombreux mois de hausse ininterrompue (+10% sur les 12 derniers mois). En février, nous avions prudemment annoncé des prix stables. En réalité, nous constations déjà les prémisses d’une baisse. En mars, les prix ont diminué fortement (-0,7%) confirmant nos premières analyses. Il faut donc surveiller de près la situation bordelaise comme nous le confirme Thomas Groizard, directeur de l’agence Square Habitat Bordeaux Nansouty. « Le marché se tend un peu. Les prix à Bordeaux ont augmenté de presque 17 % en 2017 (+16,5% selon MeilleursAgents). On peut imaginer qu’ils ont atteint un pic. Le problème c’est qu’avec ces prix élevés, les biens peinent à trouver acquéreur. Une maison que nous avions estimée 420 000 euros a été proposée à 500 000 euros par une agence concurrente qui a obtenu le mandat. Aujourd’hui le bien est affiché à 420 000 euros et n’est toujours pas vendu. Par ailleurs, la demande est en baisse et les prises de décision des acheteurs sont plus longues. Le deuxième trimestre va être décisif : va-t-on basculer sur cette tendance ou va-t-on faire face à une stagnation ? »

Autres baisses sensibles : Nantes (-0,9%) et Toulouse (-0,2%). À l’inverse, les hausses sont notables à Marseille (+0,4%), Lyon (+0,7%), Montpellier et Rennes (+0,9%) démontrant une fois de plus l’attractivité de ces grandes capitales régionales. Après un démarrage assez lent en début d’année, les prix retrouvent de la vigueur en cette fin de premier trimestre.