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Acquisition d’un bien immobilier en France
D’abord, au regard de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, sauf rares exceptions conventionnelles touchant essentiellement les résidents du Moyen-Orient, le bien immobilier acquis en France par un non-résident va entraîner son assujettissement à l’impôt, dès qu’il dépasse une valeur de 1,3 Million d’euros.
Si ce bien est ensuite revendu, et que la cession génère un gain, celui-ci sera taxé, avec un impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19 %, auquel s’ajoutent des « prélèvements sociaux » (autre nom de l’impôt) au taux de 15,5 %. Toutefois, la taxation est minorée d’un abattement pour durée de détention, le gain étant exonéré de taxation, mais seulement au bout de 30 ans de détention.
Lorsque ce bien a vocation à être transmis, soit aux descendants, soit au conjoint, la France taxe la transmission du bien immobilier situé sur son territoire (« lex rei sitae »). En cas de convention fiscale avec le pays de résidence des bénéficiaires de la transmission, si la convention reprend les principes du modèle OCDE, le régime est le même (taxation en France). Le taux des droits de donation ou de succession pour les descendants est progressif, allant jusqu’à 45 % au-delà de 1,9 Million d’euros de transmission en ligne directe. En revanche, le conjoint survivant, ainsi que le partenaire d’un Pacte Civil de Solidarité, est exonéré de taxation, mais seulement en cas de succession.
Un point est à surveiller avec attention : la détention d’un foyer d’habitation en France est l’un des quatre critères alternatifs permettant à l’administration fiscale de considérer que la résidence fiscale est désormais en France, avec taxation de l’intégralité des revenus mondiaux du propriétaire du bien, et taxation de sa fortune portant sur l’ensemble de ses biens. Si le propriétaire doit séjourner chaque année de longs mois en France, ce point doit être considéré avec attention.
Stratégies d’optimisation pour les acquisitions immobilières en France
Les stratégies d’optimisation sont le plus souvent basées sur l’acquisition du bien en cause par le biais d’une structure translucide, la société civile. Au regard de l’ISF, la première stratégie consiste à financer l’acquisition par une dette bancaire ad hoc. C’est alors la société civile qui va acquérir le bien et contracter la dette. Tant que la valeur, nette de dettes, des parts de chaque foyer fiscal associé de la société n’excède pas 1,3 Million d’euros, il n’y aura pas d’impôt sur la fortune à acquitter.
La seconde stratégie consiste à transmettre, totalement ou partiellement, les parts de la société civile à des membres de son groupe familial, notamment les enfants majeurs, de manière à ce que chaque foyer fiscal détenant des parts de la société civile ait une quote-part du capital dont la contre-valeur soit inférieure au seuil de taxation à l’ISF.
Les deux stratégies décrites ci-dessus peuvent être mixées.
Installation en France d’un non-résident
Les revenus perçus par le nouvel arrivant en France (prorata temporis l’année de l’installation) seront taxés à l’impôt sur le revenu (barème de taux s’élevant de 5,5 % à 45 % au-delà de 152 000 € de revenu taxable pour un célibataire). Les gains en capital, tant boursiers qu’immobiliers, seront également taxés, avec des abattements proportionnels à la durée de détention.
Au regard de l’Impôt sur la Fortune, au-delà de 1,3 M d’€, le patrimoine est taxé chaque année, le taux de taxation s’étageant entre 0,7 % et 1,5 % au-delà de 10 Millions d’euros. Enfin, en cas de décès du nouvel arrivant, la France taxe tous les biens, meubles et immeubles, qu’ils soient détenus ou non en France. Toutefois, les conventions fiscales signées par la France apportent un certain nombre de dérogations à ce principe général.
Avant de rejoindre la France, des mesures d’optimisation peuvent être prises, pour profiter des opportunités de la loi du pays de départ. A titre d’exemple, un résident belge, dont les enfants vivent en Belgique, aura intérêt à analyser l’opportunité d’une libéralité au profit de ses enfants, dans le cadre de faveur du droit fiscal belge, avant son départ, plutôt qu’après celui-ci. La cession préalable d’un portefeuille de valeurs mobilières dans le même pays a du sens, puisque la plus-value y est le plus souvent exonérée de taxation.
Régimes de faveur et mesures d’optimisation en cas d’installation en France
Par ailleurs, la France a mis en place un régime qui procure un certain nombre d’avantages aux non-résidents venant s’installer en France. Sous réserve de respecter certaines conditions (ne pas avoir été résident français au cours des 5 années précédentes, y fixer son domicile fiscal, être appelés de l’étranger à occuper pendant une période limitée un emploi dans une entreprise en France), les salariés et dirigeants d’entreprises sont exonérés d’IR pendant 8 ans sur les suppléments de rémunération liés à l’exercice de l’activité professionnelle en France, ainsi que sur la fraction de rémunération correspondant à l’activité exercée à l’étranger. En outre, la moitié de leurs revenus de capitaux mobiliers et de leurs gains boursiers sera exonérée d’IR, si les comptes financiers sont détenus à l’étranger.
Enfin, toujours à condition de ne pas avoir été résident français au cours des 5 années précédentes, la taxation en matière d’ISF se limite aux seuls biens situés en France pendant les 5 années suivant l’installation en France. Ce régime couvre à la fois les nouveaux résidents exerçant une activité professionnelle en France et ceux sans activité.
