Marcelina Stark – Angelys Group : rénover l’immobilier ancien, « un investissement durable »

Immobilier - En 2020, la réhabilitation du patrimoine bâti est à l’honneur. Comment répondre aux attentes des investisseurs ? Quel accompagnement offrir aux CGP ? Marcelina Stark, Directrice Générale Associée chez Angelys Group, répond en exclusivité au Courrier Financier.

Après une activité très ralentie pendant le confinement, l’investissement immobilier repart de plus belle en juin 2020. Les chantiers redémarrent chez Angelys Group, spécialiste de la restauration d’immeubles anciens. L’intérêt des investisseurs et de leurs conseillers en gestion de patrimoine (CGP) pour la « belle pierre » demeure intact. « L’ancien ne vieillit jamais : on ne fait que l’embellir », nous assure Marcelina Stark, Directrice Générale Associée chez Angelys Group. En exclusivité pour Le Courrier Financier, elle revient sur l’actualité du secteur.

Le Courrier Financier : Quel impact le confinement a-t-il eu sur votre activité ?

Marcelina Stark - Angelys Group : rénover l’immobilier ancien, « un investissement durable »
Marcelina Stark

Marcelina Stark : Pendant cette période, notre activité était relativement ralentie. Chez Angelys Group, nous sommes spécialisés dans la réhabilitation et la rénovation d’immeubles anciens. C’est de l’immobilier patrimonial, c’est-à-dire de la « belle pierre » qui traverse le temps. Nos investisseurs aiment constater le caractère concret de nos opérations, ils ont besoin de visiter les lots qu’ils achètent. Pendant le confinement [mi-mars à mi-mai 2020, NDLR], c’était évidemment impossible. Nous leur avons donc proposé des visites virtuelles.

En outre, nous n’avons signé qu’une dizaine de compromis en avril-mai 2020. C’est trois à quatre fois moins que d’habitude. A cette période de l’année, Angelys Group signe en moyenne 30 à 40 réservations. La crise sanitaire a bousculé les repères : en temps normal au deuxième trimestre, les contribuables pensent à leur déclaration d’impôts. Investir dans l’immobilier ancien leur donne accès à de nombreux dispositifs de défiscalisation : Malraux, Pinel ancien, Monuments Historiques, Déficit Foncier, etc. Nous constatons toutefois une nette reprise depuis le déconfinement.

Depuis le 2 mai 2020, Angelys Group enregistre de nouvelles réservations. Par rapport aux années précédentes, elles répondent à des objectifs différents. Beaucoup de nos investisseurs demandent de plus grandes surfaces. Au lieu d’un T1-T2, ils cherchent un T3-T4 dans le Sud de la France, avec espace extérieur. Les grandes surfaces sont certes plus intéressantes en termes de défiscalisation, mais il faut aussi y voir une conséquence directe de la crise sanitaire. Après les restrictions du confinement, les investisseurs visent des biens de « confort » au soleil.

Les villes comme Marseille (avec son centre-ville proche de la mer) ou encore Aix-en-Provence leur plaisent tout particulièrement. Dans nos investisseurs, nous comptons beaucoup de professions libérales à hauts revenus — avec une tranche marginale d’imposition supérieure à 30. Ils travaillent et résident généralement en Ile-de-France, une région qui a connu des jours difficiles pendant la pandémie. Sans surprise, nous avons constaté une évolution dans le profil de nos investisseurs en 2020 après le confinement : nous voyons davantage de familles avec enfants.

C.F. : Quelles conséquences voyez-vous d’ici fin 2020 ?

M.S. : Pendant deux mois et demi, la crise sanitaire a fortement ralenti notre activité. Toutefois, nous réalisons en temps normal 80 % de notre chiffre d’affaires entre septembre et décembre, ce qui nous laisse encore une marge de rattrapage. Les incertitudes qui pèsent sur la fin de l’année dépendent de deux variables. D’abord, l’évolution du virus : l’épidémie va-t-elle repartir à l’automne ? Connaîtrons-nous une deuxième vague, avec un nouveau confinement ? Ensuite, il faut prendre en compte le rythme d’avancement des travaux de rénovation de nos immeubles.

Dans le respect des précautions sanitaires nécessaires qui nous sont imposées, chez Angelys Group nous mettons tout en œuvre pour que les délais de nos opérations restent au plus près de nos engagements. J’en profite pour souligner que la loi impose un délai de 24 mois dans l’ancien pour réaliser des travaux à compter de la signature de l’ouverture d’un chantier… alors que ce délai est de 30 mois dans l’immobilier neuf.

C.F : Pourquoi les CGP se tournent-ils vers l’immobilier ancien ? Comment Angelys Group les accompagne-t-il ?

M.S : Angelys Group commercialise ses opérations en BtoB. Nous traitons uniquement auprès des professionnels du patrimoine, par exemple les conseillers en gestion de patrimoine (CGP) ou les experts-comptables. Pendant le confinement, nous avons organisé à leur intention quatre webinaires fiscaux. Chaque édition a rassemblé entre 200 et 300 participants, contre une centaine en temps normal. Nos opérations de rénovation d’immeubles en immobilier ancien plaisent aux CGP parce qu’ils y voient un « investissement durable », à plusieurs niveaux.

Le logement représente une valeur refuge, surtout en temps de crise. Angelys Group respecte la règle de l’emplacement, avec des biens haut de gamme en centre-ville. D’un point de vue esthétique, ce sont des opérations agréables à mener. Dans nos immeubles, nous rénovons par exemple de vieilles tomettes [carreaux de terre cuite destinés au revêtement des sols, NDLR] ou encore des portes et des cheminées anciennes. L’immobilier ancien est exigeant sur plusieurs aspects, dont l’énergétique, mais nous mettons tout en œuvre pour que les normes soient alignées sur celles de l’immobilier neuf.

Angelys Group organise la récupération de matériaux anciens de construction sur ses chantiers, grâce à une plateforme spécifique. Nous avons recruté cette année une architecte et une ingénieure spécialisée. Dans un T3-T4, les investisseurs souhaitent parfois ajouter des dressings et des salles d’eau attenantes aux chambres. Dans certaines de nos opérations, nous créons des espaces de co-living à destination des étudiants. Le logement s’organise alors autour d’une cuisine et d’un grand salon, avec une salle d’eau propre à chaque chambre.

C.F. : Quels sont les leviers fiscaux encouragés par l’Etat en 2020 ? Quelles perspectives dans les années à venir ?

M.S. : L’Etat encourage la défiscalisation immobilière en loi Malraux. Créé en 1962, ce dispositif permet d’acquérir un bien ancien à rénover — destiné à la location pour un bail de 9 ans minimum — dans certaines zones. Objectif, préserver l’architecture et le patrimoine à travers la restauration complète d’un immeuble. Depuis la réforme de 2017, le montant des travaux pour calculer la réduction d’impôts (22 % à 30 % selon le secteur) est plafonné à 400 000 euros. L’excédent de réduction d’impôt peut être reporté sur les trois années suivantes, soit un total de 7 années fiscales.

Depuis le 15 avril 2020, l’Etat a renforcé la loi Denormandie en élargissant son champ d’application aux balcons et annexes d’un bâtiment ancien à rénover. Cette évolution réglementaire ouvre des possibilités d’agrandissement, de quoi répondre aux nouvelles demandes qui ont émergé suite au confinement. Cette disposition s’appliquera jusqu’en 2022. Les CGP ont un a priori contre ce levier fiscal, qu’ils voient souvent comme un « concurrent du Pinel ». Pourtant, la loi Denormandie cible la rénovation d’immeubles anciens en centre-ville et non l’immobilier neuf.

En renforçant la loi Denormandie, l’Etat espère redynamiser les villes moyennes. Dans ces agglomérations, le centre-ville dépérit à cause de la proximité de zones industrielles et commerciales. Rénover le bâti permet de remettre des logements vacants sur le marché, ce qui limite également l’étalement urbain pavillonnaire. En revanche, nous regrettons que la loi Denormandie exclut les locaux commerciaux — contrairement à la loi Malraux ou au dispositif de Déficit Foncier. Il y a pourtant souvent des boutiques en pied d’immeuble dans les centres-villes !

C.F. : Vous parlez du dispositif de Déficit Foncier, quels avantages offre-t-il au moment de remplir sa déclaration de revenus ?

M.S. : Certains biens immobiliers en location coûtent plus cher qu’ils ne rapportent, lorsque le poids de certaines charges de propriété excède le montant des loyers. Dans ce cas de figure [et à condition que le bien immobilier soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit, NDLR], le mécanisme du Déficit Foncier permet de réduire son impôt sur le revenu. Il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros, et reportable pendant 10 ans si le montant du revenu global ne permet pas d’imputer la totalité du déficit.

Le Déficit Foncier s’applique directement à l’année où le contribuable paye ses impôts. Afin d’éviter la double imposition — depuis l’entrée en vigueur du prélèvement à la source en 2019 — l’investisseur peut directement baisser son taux d’imposition sur son espace personnel impots.gouv. Le Déficit Foncier permet de déduire directement certaines dépenses de travaux de ses revenus imposables. C’est un avantage propre à ce mécanisme de défiscalisation. Si vous le comparez avec le dispositif Pinel par exemple, la déduction fiscale n’intervient qu’à la livraison.

Mathilde Hodouin - Le Courrier Financier

Rédactrice en chef

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