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En France, les investisseurs peuvent devenir propriétaires d’un immeuble de rapport à partir de 150 000 ou 200 000 euros. L’opération consiste à acheter un immeuble entier, afin de générer des revenus locatifs. Le bien est ensuite divisé en plusieurs lots, qui seront autant de logements proposés à la location. Cette stratégie rassure, par rapport à celle qui consiste à posséder plusieurs appartements dans des lieux différents. Sur le papier, c’est un investissement de long terme qui assure un taux de rendement élevé. Quels sont les critères de sélection pour investir dans un immeuble de rapport ? Quelles zones géographiques sont les plus recherchées ? Alexandre Fitussi, co-fondateur de Beanstock, répond en exclusivité au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ? Quelle rentabilité l’investisseur peut-il en attendre ?
Alexandre Fitussi : Nous appellons « immeuble de rapport » un bien, souvent en périphérie des grandes villes, divisé en plusieurs appartements, parfois vendus loués, qui présente une rentabilité élevée. Etant donné le risque important pris l’investisseur — vacance locative, frais de gestion d’immeuble importants, etc. — la rentabilité attendue doit être significativement plus élevée que celle d’un studio en centre-ville. Nous viserons ici minimum 6 % pour monter jusqu’à 12 %. Au-delà, il y a certainement un loup !
C.F. : Comment les particuliers accèdent-ils à ce type de bien ? Quels sont leurs critères de sélection ?
A.F. : Il y a deux options : passer par un chasseur immobilier ou développer un réseau d’agents immobilier dans les villes périphériques. Aucune de ces deux solutions n’est parfaite : l’une coûte cher, l’autre demande beaucoup de temps et de chance. Les critères principaux reposeront d’abord sur le potentiel de loyers à percevoir rapporté au coût global de l’opération (prix du bien, plus travaux plus frais de notaires) et ensuite sur la tension locative.
Il est possible dans de rares cas d’envisager également des plus-values significatives. C’est notamment lorsque le bien est acheté comme lot unique pour être ensuite divisé en plusieurs lots distincts revendus à la découpe — et donc plus cher au mètre carré.
C.F. : En France, quelles sont les zones géographiques les plus recherchées pour investir ?
A.F. : L’île de France arrive en tête avec près du tiers des intentions d’investissement. Suivent ensuite la région PACA puis Rhône-Alpes. Les investisseurs recherchent l’équilibre entre la rentabilité et la sécurité, ce qui bien souvent se retrouve dans les zones périphériques (moins chères que les centres) des plus grandes métropoles (grands bassins d’emplois et d’étudiants).
Il est à noter également que les investisseurs se tournent majoritairement vers des zones qu’ils connaissent. C’est là qu’ils comprennent le mieux les différents paramètres (loyers, potentiel de plus-value) et qu’ils sont les plus à même de développer un réseau. C’est d’ailleurs un des grands sujets de Beanstock : élargir le champ des possibles en garantissant le loyer.
C.F. : Quel impact en cas de vacance locative ? Faut-il privilégier les immeubles avec des baux en cours ?
A.F. : La vacance locative est assurément la bête noire de l’investisseur. C’est probablement le coût le plus redouté. Acheter avec un bail en cours offre une garantie, mais il y a de nombreuses questions à se poser : le bail est-il vide ou meublé ? Les investisseurs privilégient en général le meublé dont la fiscalité est bien plus avantageuse. Si le loyer vous semble trop bas, celui-ci peut-il légalement être augmenté ? Y a-t-il une forte demande tout au long de l’année pour remplacer le locataire en place ? Le locataire est-il un bon payeur ?
C.F. : Chez Beanstock, comment accompagnez-vous les investisseurs ? Quels sont les points de vigilance ?
A.F. : La première étape consiste à trouver les meilleures opportunités : celles qui équilibrent le mieux la rentabilité et le risque. Nous cherchons à battre la rentabilité moyenne de chaque marché. Par exemple, à Paris, nous visons une rentabilité nette de 3,5 % minimum (4 % en moyenne) alors que la rentabilité moyenne du marché est de 2 %.
Ensuite, nous allons former l’investisseur, puis lui trouver le bien qui correspond le mieux à son profil. Beanstock trouve le crédit, assure le suivi notarial, les travaux, la mise en place d’un locataire et la gestion locative/comptable du bien. La première année de gestion locative est incluse. La cerise sur le gâteau : Beanstock garantit le loyer pendant la première année !
C.F. : Comment la crise en Ukraine se répercute-elle sur l’investissement immobilier en France ? Avec l’inflation qui entraîne une baisse du rendement locatif réel, est-il encore judicieux d’investir en 2022 ?
A.F. : Nous voyons deux impacts principaux : d’abord, cette crise crée de la nervosité. Elle instaure un climat de défiance vis-à-vis de l’avenir. S’il y a bien une chose que redoute un investisseur, c’est l’incertitude. Les clients sont plus indécis. Heureusement, la pierre n’a jamais autant donné ce sentiment d’être l’ultime rempart, la valeur refuge par excellence. La demande explose alors que les investisseurs se détournent des supports à risque, en bourse notamment.
Le deuxième impact est évidemment l’inflation. L’augmentation des prix des matières premières se répercute à tous les niveaux, et les investisseurs sont en quête de toujours plus de rendement pour compenser cette inflation. Ici, l’investissement locatif à crédit se présente sans doute comme la meilleure opportunité. Vous l’aurez compris, le contexte est particulièrement propice à l’investissement locatif.
