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Comment investir en immobilier dans un monde post-Covid ? Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre — fondateurs du site construire-sa-retraite.com — ont publié le 9 mars dernier Immobilier – Investir malin pour préparer l’avenir (18,90 euros) aux éditions Vuibert. Dans ce guide pratique, ils passent en revue 25 formes de placements immobiliers. Objectif, aider les particuliers à se constituer un complément de revenu pour leur retraite. Où trouver des opportunités d’investissement ? Les SCPI de rendement restent-elles un produit intéressant ? Faut-il craindre une taxe « épargne-Covid » sur l’immobilier ? Ils répondent en exclusivité au Courrier Financier.
Le Courrier Financier : Quel bilan pour le marché de l’immobilier en 2020 ? Face à la crise sanitaire, quels produits d’investissement tirent leur épingle du jeu ?
Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre : Tout d’abord, c’est une année se soldant par près de 1 000 000 de transactions en baisse de 8 % par rapport à 2019. C’est un chiffre qui traduit la résilience du marché de l’immobilier face à la crise sanitaire. Dans l’ancien, les prix ont augmenté de + 6,5 % en 2020 (en accélération par rapport à 2019).
Dans ces périodes agitées, notre impression, au-delà des chiffres, c’est le regain d’intérêt sur les actifs palpables dont l‘immobilier résidentiel fait partie. Cette vision est particulièrement vraie auprès des personnes qui nous suivent et qui s’intéressent particulièrement à ces sujets. Nous avons également remarqué auprès de notre réseau un attrait croissant pour certaines SCPI portant sur des thématiques spécifiques — telles que la santé ou la logistique.
C.F. : En termes d’accès au crédit, les dernières recommandations du HSCF (janvier 2021) vont-elles pénaliser l’investissement immobilier ?
A.B. et G.L. : Il faut rappeler que les recommandations du HSCF sont faites en prévention du risque systémique et de la préservation de la stabilité financière. Or la prévention de ces risques va de pair avec un marché immobilier sain. Pénaliser n’est donc pas le mot, si nous considérons que l’investissement immobilier est un placement de long-terme ! L’enjeu était évidemment de maîtriser l’endettement des ménages.
Néanmoins, certains courtiers en crédit nous ont fait part du fait qu’un certain nombre de financements de leurs clients demandeurs de crédit ont été refusés, en raison d’une application peut-être trop rigide du taux limite d’endettement de 33 % par certaines banques, même en présence de revenus confortables.
La dernière recommandation du HCSF de janvier 2021 semble plus nuancée. Elle fait passer « le taux limite » d’endettement de 33 % à 35 % et continue de laisser, semble-t-il, une marge de flexibilité en cas d’acquisition de la résidence principale et pour les primo-accédants. Notons également que les banques disposent de leur propre politique d’octroi de crédit. Le financement dépend aussi de la capacité de l’investisseur à convaincre de la pertinence de son projet.
C.F. : Faut-il s’inquiéter de l’avenir des SCPI de bureaux et de commerce ?
A.B. et G.L. : Le contexte sanitaire et économique actuel implique de la prudence, quelle que soit la classe d’actifs. Si nous prenons les chiffres de cette année, les SCPI de bureaux et de commerce ont fait preuve d’une impressionnante résilience au regard du contexte historiquement difficile que nous avons vécu.
Le rendement moyen des SCPI toutes classes d’actifs confondues, est de 4,18 % sur l’année 2020 — contre 4,4 en 2019. C’est une baisse extrêmement raisonnable. C’est très intéressant de comparer cela au marché actions, qui a évolué comme les montagnes russes, ou aux taux sans risque qui rapportent très peu. Les SCPI qui ont particulièrement souffert sont celles qui détiennent des hôtels, des actifs tels que des lieux de séminaires, salons, etc.
Il y a effectivement des défis à relever pour les gérants. Tout d’abord, nous avons la gestion de la pandémie et ses conséquences économiques. Il y a ensuite les évolutions sociétales telle que l’augmentation de la part de télétravail ou les changements de modes de consommation (e-commerce). Certaines SCPI vont évidemment tirer leur épingle du jeu.
Pour l’investisseur, la clé reste comme toujours la sélection et la diversification des classes d’actifs. Il y a un attrait croissant pour certaines thématiques spécifiques (santé, logistique) dans ce contexte de pandémie, mais tourner le dos à l’immobilier professionnel serait une erreur. L’immobilier de commerce et de bureau va devoir se réinventer en fonction de ces évolutions sociétales.
C.F. : Où trouver des opportunités d’investissement en immobilier résidentiel en 2021 ? Comment les identifier ?
A.B. et G.L. : Les villes moyennes permettent d’accéder à une maison avec jardin pour le budget d’un appartement d’une grande agglomération. Dans ce cadre, il faut s’orienter vers les agglomérations moyennes qui disposent d’un accès le plus direct possible à la grande ville dont elles sont proches.
Les basiques de l’investissement immobilier doivent bien évidemment être encore mieux respectées : proximité transports, écoles , commerces mais aussi dynamisme économique et démographique.
C.F. : Faut-il craindre une taxe sur « l’épargne-Covid » qui viserait les actifs immobiliers ?
A.B. et G.L. : Il nous semble que nous parlerions plus de taxe sur l’épargne cumulée par les Français pendant cette période ou éventuellement d’un retour de l’ISF. Ce n’est pas si simple à mettre en place, avec le risque de freiner l’investissement.
Dans la configuration politique actuelle, nous voyons plus un plan de relance, avec un fléchage de l’épargne vers l’investissement ou la consommation, afin de dynamiser la croissance et ainsi créer des recettes fiscales.
Il n’est pas facile d’augmenter les impôts ou d’en créer de nouveaux, quand le taux de prélèvements obligatoires est déjà de 44 % en 2019. Et nous ne sommes pas certains que ce soit en les augmentant encore un peu que nous relancerons une dynamique vertueuse.
C.F. : Malgré la crise, l’immobilier reste-il pertinent sur le long terme pour préparer sa retraite ?
A.B. et G.L. : Nous savons quelles incertitudes pèsent sur le niveau futur des retraites. Plus que jamais, l’immobilier reste pertinent sur le long-terme. C’est un moyen efficace de compléter ses revenus à terme, en se protégeant de l’inflation. Les taux d’emprunt actuels permettent d’investir dans de bonnes conditions et d’utiliser pleinement le levier du crédit.
Au-delà de la recherche de revenus complémentaires à laquelle l’immobilier répond depuis toujours, les projets ambitieux de renouvellement urbain, d’aménagement du territoire, de création d’écoquartiers ouvrent de nouvelles opportunités et des plus-values potentielles.
