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JLL — Jones Lang LaSalle, conseil en immobilier d’entreprise — publie ce mardi 29 octobre une note sur le marché de l’immobilier de commerce en France au 3e trimestre 2019. D’après ce document, cette période a été dynamique pour le marché de l’investissement en commerce en France, avec près d’1,7 Md€ placés. Ce chiffre porte le volume investi depuis le début de l’année à plus de 3,25 Mds€, un résultat en hausse de 36 % en un an. Bien que chahutée, cette classe d’actifs « complexe » a su contredire les idées reçues et les discours négatifs dont elle a pu faire l’objet, estime JLL.
Le marché donne des signes de reprises après une année 2018 qui avait marqué un coup d’arrêt, notamment sur les galeries et centres commerciaux. Cette classe d’actifs garde la 1ère place du podium, concentrant d’1,3 Md€, soit près d’1 euro sur 2 investi sur le marché des commerces (48 %). A la traîne sur la première partie de l’année, les pieds d’immeubles ont rattrapé leur retard. Ils concentrent ainsi — avec un volume de l’ordre d’1,1 Md€ — un tiers des capitaux investis en commerce. Enfin, les commerces de périphérie ferment la marche avec 570 M€ investis — soit 18 % du marché — faute de produits disponibles.
Le poids des acteurs nationaux
Côté acquéreurs, le marché français de l’investissement en commerces reste dominé par les acteurs nationaux. Ils représentent plus d’1 euro sur 2 investis en commerces (55 %), portés par leur forte présence en nombre de transactions. JLL cite en exemple l’achat par Axa de deux galeries commerciales parisiennes prime — « Passage du Havre » au 3T suivie d’« Italie Deux » au 4T — pour un total de 676 M€. La note mentionne aussi l’acquisition du portefeuille « Salta » pour 92 M€ par Primonial, et celle d’un portefeuille de 3 retail-parks vendu par Frey à Imocompartners pour 80 M€.
Pour autant, les investisseurs étrangers continuent de démontrer leur confiance à l’égard du marché des commerces français, avec une forte présence sur les transactions de grande envergure (4 signatures sur 7 pour un montant supérieur à 100 M€). Cette confiance se traduit également par la diversité des pays représentés. JLL retient entre autres, la présence des Etats-Unis (17 % des volumes investis en commerce), de la Grande-Bretagne (13 %) ou encore de l’Italie (8 %).
Vers un marché plus liquide
« S’il est vrai que le marché a perdu en « verticalité », ce que l’on constate en 1er lieu par une profondeur de marché moindre et la perte de certains investisseurs historiques, ce dernier a gagné en « horizontalité », avec des transactions réalisées sur toutes les classes d’actifs, et sur tous les profils de risques, du Trophy au Value Add », commente Jeremy Rasoli, Responsable du pôle investissement commerce chez JLL. La correction des taux enregistrée ces derniers mois — accentuée sur les galeries commerciales — a eu un impact positif sur le marché en lui permettant de retrouver sa liquidité, témoin en est le niveau d’investissement inédit constaté à fin septembre.
Côté pieds d’immeubles, le taux de rendement prime se positionne entre 2,75 % et 3,25 %. La fourchette basse se révèle d’autant plus atteignable si les investisseurs entrevoient des possibilités de réversion locative à court terme. Enfin, les taux sur les retails-parks sont stables entre 5 % et 5,50 %. JLL note néanmoins que certaines transactions prime peuvent être actées à des niveaux plus agressifs, à l’instar de l’acquisition du retail-park « 14e Avenue », situé au sein de la Patte d’Oie d’Herblay (Val d’Oise).
Quelles perspectives pour fin 2019 ?
« 2019 se profile comme un excellent cru, avec un atterrissage prévu entre 5 et 6 milliards d’euros, soit probablement la 2e meilleure année enregistrée en commerce en France après les résultats exceptionnels de 2014. Par ailleurs, avec un marché actuellement sur un bon rythme de croisière, nous n’anticipons pas pour l’heure, de nouvelle variation de taux dans les trimestres à venir. Loin des idées reçues donc », conclut Jeremy Rasoli.
