L’immobilier européen a fourni aux investisseurs des niveaux de rendement exceptionnellement élevés au cours des dernières années. Nous constatons toutefois que ces rendements commencent à se modérer dans leur ensemble. L’immobilier en Europe reste toutefois très attrayant par rapport à d’autres classes d’actifs, mais une nouvelle compression des taux de capitalisation au second semestre de 2016 augmente d’autant la probabilité d’une baisse des rendements absolus au cours des cinq prochaines années.
Les rendements Prime du secteur logistique européen sont désormais estimés à 7,6 % par an pour les cinq prochaines années, contre 6,4 % pour les centres commerciaux et 5,2 % pour les bureaux.
À court terme, une compression des rendements immobiliers est toujours possible, notamment en raison de la forte marge actuelle qu’ils dégagent par rapport aux obligations ainsi que les anticipations autour d’une croissance des loyers. À ce point du cycle et avec des rendements aussi bas, certains investisseurs peuvent toutefois être tentés de faire des compromis sur les fondamentaux afin d’obtenir un rendement plus élevé. Nous nous inscrivons en faux vis-à-vis de ce style de gestion.
Sur les deux prochaines années, l’Espagne, les Pays-Bas, la Suède et les sept principales villes allemandes offriront, selon nous, les meilleurs rendements, mais certains de ces marchés approchent ou ont d’ores et déjà dépassés le point haut de leur cycle. Aujourd’hui, nous identifions les meilleures opportunités d’achat aux Pays-Bas, en province en France et en Finlande, ainsi qu’au Royaume-Uni dans 12 mois environ, c’est-à-dire une fois que la correction actuelle des prix sera achevée.