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Quelles transformations immobilières en ville d’ici 2031 ? Ce mardi 14 décembre, Keys REIM — spécialiste de l’investissement immobilier alternatif, filiale du groupe Keys AM — publie une étude sur les grandes tendances immobilières de ces 10 prochaines années. Nous passons « d’un lieu de travail unique à un réseau d’espaces de travail décentralisés. Les conséquences portent sur l’intégralité du marché immobilier », explique le groupe dans son étude fleuve. Créée en 2011, la société de gestion affiche 1,6 milliard d’euros d’actifs immobiliers sous gestion en France et en Europe à fin 2021.
Le bureau est mort, vive le bureau
La crise sanitaire n’aura pas eu raison du bureau. « Le bureau n’est pas une classe d’actifs obsolète, c’est une classe d’actifs qui change. En tant qu’investisseurs, ce qui nous importe c’est l’attractivité locative », explique Pierre Mattei, Président & Co-fondateur de Keys REIM. Certes, depuis le premier confinement, les Français ont adopté le télétravail. D’après une récente étude UGICT-CGT menée avec la Dares, 98 % des salariés concernés souhaitent poursuivre ce mode d’organisation. L’occasion pour les investisseurs de repenser la ville, en replaçant des espaces de bureaux flexibles au cœur des zones résidentielles.
L’emplacement seul ne fait pas tout, les usagers se montrent sensibles à leur qualité de vie au travail. Les bureaux offrent plus de services (conciergerie, salles de sport, offres hôtelières, showrooms, etc.) et l’espace de travail se pense ouvert sur la ville. Prenons l’exemple du fonds flagship de Keys REIM (labellisé ISR) : les bureaux ouverts sur la ville représentent 6,8 % des surfaces du portefeuille mais 10,7 % de sa valeur. « La ville devient un bureau. Depuis 2017, nous observons de nouvelles typologies hybrides, avec l’essor des espaces de coworking et l’émergence de tiers-lieux », indique Claire Flurin, Directrice R&D chez Keys REIM.
Un espace ouvert sur la ville
L’avenir appartient à « l’immobilier adaptable, voire hyper adaptable », selon le mot de Pierre Mattei. Dans un premier temps, la mixité fonctionnelle se pense à l’échelle d’un quartier. A Lille (Nord) par exemple, Keys REIM a noué un partenariat avec la Métropole afin de reconvertir d’ici 2023 la Halle G1 de l’ancienne usine Fives Cail en un lieu dédié à l’alimentation et au bien-être. Dans un deuxième temps, la mixité implique que les bâtiments subissent des changements d’usage. En d’autres termes Keys REIM, « c’est le bâtiment qui doit s’adapter à nos usages et pas l’inverse ». Dans un troisième temps, la mixité prend un caractère social.
L’opération « Quai des Cap » à Bordeaux (Gironde) illustre bien cette philosophie de l’immobilier hybride. Entre ses 1 000 m² terrasses végétalisées et sa vue sur les bassins, c’est un espace mixte. Il accueille à 15 minutes du centre-ville des bureaux (dont le siège de la Licorne BackMarket) y compris décentralisés (le Café-coworking MamaWorks) mais aussi des commerces et des services (cinéma, salle de sport, hôtel, etc.). Le 22 octobre dernier, Keys REIM y signait deux baux de 6 ans fermes : le premier pour un espace de 5 000 m² de bureaux et le second pour une surface de 2 000 m² loués à Wellness, enseigne de fitness.
Source : Keys REIM
Source : Keys REIM
L’immobilier de demain sera responsable
Immobilier adaptable, immobilier durable ? Keys REIM s’est lancé dans une course contre l’obsolescence des bureaux. En 2021, le groupe va se séparer d’environ 300 millions d’euros d’actifs de bureaux — jugés obsolètes dans une stratégie de valorisation à long terme. « Produire de nouveaux bureaux aux normes environnementales, cela implique environ 10 % de surcoût à l’investissement. Mais sur le long terme, nous dégageons entre 15 % et 20 % de valorisation en plus », nous confie Grégory Neulat, Chief Business Officer chez Keys REIM.
Plus que les murs ou le foncier — le sacro-saint « emplacement » — c’est la qualité de l’exploitation qui assure la valeur d’un actif immobilier. De quoi replacer l’église au centre du village, et l’exploitant au cœur de la chaîne de valeur.
