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Lutter contre « les abus d’honoraires des intermédiaires »
Cette mesure a été prise par Alberic de Montgolfier dans le cadre de l’article 68 de la loi de finance 2018. Si la volonté de diminuer le coût d’acquisition du bien est louable, elle soulève cependant des questions d’ordres pratique, éthique et réglementaire qui pèsent sur l’investisseur et la profession d’intermédiaire.
La pratique
Il ne fait aucun doute que l’économie réalisée par le plafonnement des commissions des intermédiaires sur ce type d’opération ne diminuera pas le coût d’acquisition du bien pour l’investisseur, mais sera « récupérée » par un jeu inévitable de réaffectation des lignes budgétaires par le promoteur. Cette décision semble, à toute évidence, ne pas considérer la notion de conseil apportée par les intermédiaires, pourtant indispensable à la réalisation de ce type d’opération à but locatif, beaucoup plus complexe que la simple accession à la propriété. En effet, le rôle de ce professionnel intermédiaire, par opposition au promoteur, ne se limite pas à la vente mais également dans l’accompagnement et le conseil apportés à l’investisseur au moment de l’acquisition et durant toute la durée de la prise d’effet du dispositif défiscalisant… Notamment dans le cadre d’un investissement adossé à un dispositif fiscal Pinel.
C’est avec 20 ans de recul et d’expérience dans l’accompagnement de ses adhérents-investisseurs que l’association EDC atteste de l’importance de cette notion de conseil délivré par ces intermédiaires.
L’éthique
Le promoteur, lorsqu’il assure lui-même la commercialisation de ses propres produits, se heurte à une problématique d’indépendance et ne peut se définir au travers de ces notions de conseil et d’accompagnement au regard des intérêts économiques qu’il y trouve. L’investisseur est quant à lui confronté à une réelle diminution du service apporté par le promoteur-distributeur et ne peut prétendre accéder à une diversification effective de l’offre. Il est donc curieux de noter que le plafonnement des commissions visé par l’amendement de Montgolfier ne concerne finalement que le métier qui apporte la plus grande plus-value à l’investisseur.
En tant qu’association d’investisseurs, rien ne nous permet aujourd’hui d’affirmer que l’achat d’un bien immobilier en direct du promoteur est moins onéreux que par le biais d’un intermédiaire. « Si par le passé nous avons pu constater des débordements dans la vente de produits immobiliers défiscalisant, force est de constater aujourd’hui que les correctifs ont été apportés tant par le législateur que par le marché lui-même »
La réglementation
L’inégalité ainsi créée par cet amendement vient renforcer inexorablement la position des promoteurs-distributeurs face aux intermédiaires, qui non seulement apportent un service moindre mais ne sont en outre pas soumis aux mêmes contraintes juridiques/réglementaires dont le but est de protéger l’investisseur intermédiaires.
Ainsi, un tel dispositif, à défaut de diminuer le prix d’acquisition initialement prévu, ne fera que paupériser la profession d’intermédiaire, et remettre en question tout un éco-système susceptible de délivrer les meilleurs services aux investisseurs. Au-delà de l’intermédiaire, c’est l’investisseur qui est perdant !
