SCPI Régionales : vers un succès post crise sanitaire ?

Pour investir dans immobilier, il existe trois règles d’or : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. La maxime s’incarne parfaitement dans les SCPI régionales, qui investissent dans une zone géographique ciblée. « Les SCPI ont au moins les deux tiers de leur patrimoine en immobilier en région », précise Jonathan Dhiver, Fondateur de MeilleureSCPI. Compte tenu de ses liens avec l’économie des territoires, ces fonds devraient bénéficier du plan France Relance de 100 milliards d’euros déployé par l’Etat après la crise sanitaire. Qu’est-ce qui caractérise les SCPI régionales en 2021 ? Tour d’horizon avec Le Courrier Financier.

Les chiffres d’un marché de niche

En 2021, les SCPI régionales représentent une faible part du marché. Ce jeudi 24 juin lors d’un webinaire dédié, MeilleureSCPI.com estime que les 20 SCPI régionales disponibles sur le marché français ne représentaient que 5,89 milliards d’euros de capitalisation au T1 2021. C’est presque douze fois moins que les SCPI de rendement classiques — 98 fonds sur le marché, d’après la plateforme — et leurs 68,96 milliards d’euros de capitalisation. Malgré ce poids modeste, les SCPI régionales tirent parti d’une fine connaissance de leur marché. Pour l’épargnant désireux de donner du sens à son épargne, elles sont particulièrement indiquées dans une stratégie de diversification du portefeuille.

Cet attrait de la SCPI régionale se traduit dans l’évolution de la collecte, en hausse de +1,5 % entre le T4 2020 et le T1 2021. L’année 2020 a été rythmée par les contraintes sanitaires et les confinements successifs, un contexte qui a fortement pesé sur la collecte. Malgré ces circonstances exceptionnelles, le nombre d’associés s’affiche à la hausse (+3,35 % sur un an glissant au 31 décembre 2020). Il faut dire que les SCPI régionales assurent un rendement comparable à celui du marché global. Elles affichent un TDVM glissant de 4,40 % au T1 2021 — contre 4,24 % pour les SCPI de rendement. Cette bonne santé se vérifie avec un TOF moyen (89,16 % au T1 2021) proche de celui du marché global (89,59 %).

Diversification géographique

Quelques images valent mieux qu’un long discours. Dans les colonnes du Courrier Financier, nous vous avons déjà présenté des SCPI régionales marquantes. Par exemple, la SCPI Cœur de Régions gérée par Sogenial Immobilier ; ou encore la SCPI Cristal Rente commercialisée par Inter Gestion. Ces véhicules se caractérisent par une diversification géographique importante. La SCPI Cœur de Régions (créée en 2018) investit ainsi à 73 % en régions (40 % bureaux et 41 % commerces). La SCPI Cristal Rente (créée en 2011) investit à 72 % en régions, avec une stratégie qui mise sur des « actifs commerciaux répartis sur la France, loués essentiellement à des grandes enseignes ».

C’est aussi l’approche choisie par la SCPI Vendôme Régions, créée en 2015 et gérée par Norma Capital. Ce fonds investit à 82 % en régions — le reste en Ile-de-France. La SCPI Vendôme Régions privilégie les placements en immobilier de bureaux (65 %) plutôt qu’en commerces (21 %) et en entrepôts (14 %). Sa stratégie vise à constituer un patrimoine d’actifs tertiaires pour le compte de ses 4 855 associés (chiffres arrêtés au T1 2021). La SCPI adopte « une vision mixant le niveau local et national (par opposition à une vision purement nationale) en accompagnant l’implantation immobilière des entreprises locales, régionales et nationales, au niveau local », résume MeilleureSCPI.

Le cas de la SCPI Foncières et Territoires

Au T1 2021, les SCPI se placent sous le signe de la confiance dans l’économie française et pan-européenne. Cette dynamique s’illustre dans la stratégie de la SCPI Cap Foncières & Territoires, présentée dans le cadre du webinaire. Ce fonds — créé en 2019 par la fusion de trois SCPI plus anciennes — investit sur la thématique des grandes métropoles françaises. L’équipe mise sur une gestion de proximité, « avec des comités locatifs hebdomadaires et la recherche de baux de long terme ». Cette stratégie permet un taux de recouvrement des loyers proche de 100 %. Près de la moitié des baux (47 %) couvrent une durée supérieure à 5 ans ; et plus d’un tiers (35 %) une durée de 3 à 5 ans.

En 2020 malgré la conjoncture, la SCPI a procédé pour la première fois à une augmentation du prix de la part. « C’est le moment de souscrire, la SCPI offre des perspectives de revalorisation à long terme », affirme Katia Dziebowski, Directrice de l’Épargne et RCCI, Associée chez Foncières & Territoires. Dans sa politique de gestion à long terme, la société de gestion se concentre sur la qualité de ses immeubles (bien-être des utilisateurs, performances énergétiques, etc.). La SCPI vise d’ailleurs le label ISR d’ici fin 2021. Les actifs sous gestion offrent des surfaces de bureaux divisibles — plus adaptables à la demande de télétravail — et des locaux d’activité qui garantissent une meilleure visibilité locative. De quoi poser la première pierre du succès.