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Qui veut bâtir une tour, commence par s’asseoir pour calculer la dépense. Fundimmo — plateforme française de financement participatif immobilier — publie ce mercredi 19 janvier son Baromètre 2021 du crowdfunding immobilier en France. L’enquête a été réalisé auprès de 40 plateformes (données sur la période de janvier à décembre 2021), en collaboration avec l’agrégateur HelloCrowdfunding. Le secteur poursuit sa forte croissance avec 958 millions d’euros collectés l’an dernier, soit une hausse de +90 % par rapport à 2020. Cette somme a permis de financer 1 065 projets (+81 % par rapport à 2020).
Ce succès va de pair avec la démocratisation de l’outil. En 2021, une collecte réunit 313 investisseurs en moyenne. C’est une hausse d’environ +77 % par rapport à l’année précédente, où nous pouvions dénombrer en moyenne de 177 investisseurs par collecte. En 2021, le crowdfunding immobilier « s’est imposé comme un levier incontournable pour les promoteurs et marchands de biens qui ont vu leurs besoins de financement fortement augmenter en fin d’année, avec la hausse des délivrances de permis de construire », résume Jérémie Benmoussa, Président du Directoire de Fundimmo.
Quelles performances pour ce placement ?
Face à la crise sanitaire, le crowdfunding immobilier joue le rôle d’un « levier d’ajustement et d’arbitrage des fonds propres pour les professionnels de l’immobilier », précise le Baromètre. Concrètement, le particulier investit dans des émissions obligataires, pour une durée moyenne de 21,2 mois avec un rendement annuel de 9,1 % en moyenne. Quand les obligations arrivent à maturité, il récupère le capital investi et les intérêts. Où investit-il ? En 2021, le « projet moyen » en crowdfunding immobilier était une opération résidentielle de 45 logements en Ile-de-France — pour un chiffre d’affaires d’environ 11,3 millions d’euros.
De son côté, le professionnel optimise sa trésorerie grâce au crowdfunding immobilier. En 2021, ce marché se concentre sur 7 plateformes qui représente les trois quarts de la collecte totale. Suivent ensuite 9 plateformes de taille intermédiaire qui en représentent moins de 20%. Puis 10 plateformes qui représentent un peu plus de 4% de part de marché. 1039 opérateurs ont adopté ce mode de financement depuis la création du marché en 2015, dont 259 nouveaux en 2021. En France, un promoteur doit apporter en fonds propres 20 % du coût de revient d’une opération immobilière afin d’obtenir un crédit bancaire.
L’immobilier résidentiel, superstar en 2021
L’immobilier résidentiel représente 81,7% des projets financés en 2021. Une domination sans partage loin devant les bureaux (9,8 %), les commerces (9,7 %), l’hôtellerie (3,8 %), les projets d’aménagement (2,2 %) et l’immobilier d’activité et de logistique (1 %). « Le résidentiel a toujours été la locomotive du secteur. Tout d’abord, la très grande majorité des promoteurs immobiliers en France font du résidentiel. C’est vers ces acteurs que se sont tournées les plateformes en 2015-2016. Ensuite, le résidentiel est le secteur de l’immobilier qui parle le plus aux Français », explique Jérémie Benmoussa, interrogé par Le Courier Financier.
En 2021, « les plateformes ont aussi réussi à financer des projets résidentiels de plus grande envergure. Chez Fundimmo en mars 2021, nous avons financé un projet résidentiel à Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis) pour un apport de 8 millions d’euros, ce que nous ne faisions pas les années précédentes. Les promoteurs qui construisent ces programmes-là sont de plus en plus gros et viennent solliciter nos plateformes », ajoute-il. Dans le classement régional de la collecte en crowdfunding immobilier, l’Ile-de-France trône à la première place, avec 419 millions d’euros de collecte (+86 % par rapport à 2020).
La Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive deuxième avec 171 millions d’euros (+191%), notamment grâce aux opérations de marchands de biens de luxe — notamment sur la Côte d’Azur. En troisième place, nous retrouvons l’Auvergne-Rhône-Alpes avec 118 millions d’euros collectés (+87 %). Ces trois régions concentrent près des trois quarts de la collecte nationale. D’après le Baromètre, les opérations de marchands de biens — c’est-à-dire des achats de biens qui sont ensuite valorisés puis revendus avec une plus-value — deviennent majoritaires en 2021. Elles représentent 53 % de la collecte (près de 39 % en 2020).
Crowdfunding immobilier, un avenir européen
L’avenir du crowdfunding se pense en termes à l’échelle de l’Union européenne (UE). « Depuis novembre 2021, un nouveau statut européen est entré en vigueur dans les 26 pays de l’UE, pour créer un marché commun du crowdfunding. Ce statut va s’appliquer obligatoirement aux plateformes en novembre 2022 », nous explique Jérémie Benmoussa. « Le marché de la promotion immobilière est très différent d’un pays à l’autre. En Allemagne, vous jouerez peut-être davantage le rôle du banquier. En Italie, vous serez peut-être l’actionnaire du projet avec rendement potentiel 12 % à 15 % », ajoute-il.
Pour l’investisseur particulier, c’est donc la promesse d’une diversification géographique mais surtout de rendements plus attractifs. « Ce sont des formes de crowdfunding immobilier qui mécaniquement et techniquement vont prendre une nouvelle direction. Nous pouvons estimer que les premières évolutions seront visibles à partir de 2024-2025 », conclut Jérémie Benmoussa.
