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Marché en plein développement et déficit d’offres
Produits historiquement imaginés par les promoteurs pour créer des relais de croissance et des leviers de diversification, les résidences de services séniors (RSS) sont des actifs prometteurs, à condition de bien comprendre ce marché.
En France, le secteur demeure un marché de niche, récent et relativement méconnu. Sur les 115 exploitants que compte le marché français, seuls 33 gèrent plus de deux résidences. Et le leader du secteur, Domitys, représentait à lui seul fin 2016 près de 16 % du total des logements existants en RSS, bien qu’on observe l’arrivée de nouveaux venus.
Or, de plus en plus de séniors s’orientent vers ce type de logement : les évolutions de leurs aspirations (rester actifs socialement, culturellement, physiquement, etc.) rencontrent la nouvelle stratégie des pouvoirs publics visant à favoriser le libre choix et le maintien à domicile le plus longtemps possible. Entrainant donc un déficit d’offre de logements adaptés qui est appelé à se creuser…
Une forte demande et peu d’offre, de quoi attirer les convoitises des investisseurs.
La vraie valeur d’une résidence services seniors : son exploitation
Nous assistons à une profonde mutation du secteur avec une professionnalisation importante des métiers de l’exploitation – telle qu’on a pu le voir sur le marché de l’hôtellerie il y a quelques années. Comme dans toutes les autres classes d’actifs dits alternatifs, c’est la capacité de l’exploitant à assurer la pérennité de son activité et à dégager des marges suffisantes pour payer son loyer à l’investisseur qui fait la valeur réelle d’une RSS.
L’investissement en RSS présente une autre caractéristique non négligeable : la possibilité de reconversion en résidentiel de la RSS au terme de son exploitation, dans une optique de vente en bloc ou à la découpe. Le produit offre donc une liquidité que ne proposent pas d’autres actifs alternatifs tels que les EPHAD par exemple.
Les RSS deviennent un réel potentiel pour les investisseurs qui n’est pas prêt de s’épuiser, surtout depuis la loi Macron, qui a élargi le champ d’investissement des OPCI à l’immobilier géré.
