Aligner ses placements immobiliers avec ses objectifs

L’immobilier a toujours occupé une place prépondérante dans le patrimoine des français. Ainsi, les investissements dans la pierre ou dans la « pierre-papier » restent très recherchés. Or il existe une grande quantité d’options possibles selon les montants disponibles, la durée envisagée ou encore l’objectif poursuivi.La plupart des investisseurs optent d’abord pour l’achat de leur résidence principale, afin de se constituer un patrimoine et de sécuriser leur avenir et celui de leur descendance. L’avantage de cette option, outre la constitution d’un patrimoine, est la fiscalité qui lui est associée.

En effet, dans l’hypothèse d’une revente, la résidence principale est totalement exonérée d’impôts et de prélèvements sociaux sur les plus-values. En revanche, l’acquisition d’une résidence principale suppose un apport minimum, pour que l’opération ne soit pas trop lourde à assumer.

Déjà propriétaire, un particulier peut envisager investir dans l’immobilier dans l’optique d’un complément de revenus. Il optera ainsi pour l’investissement locatif, souvent dans l’ancien (rénové ou non), pour espérer un revenu d’environ 3 à 5% brut annuel, qui sera soumis à imposition.

Pour un complément de revenu efficace dans l’immobilier, il pourra aussi considérer l’option du parking. Ce placement immobilier est idéal pour les petites enveloppes et offre donc une excellente solution de diversification de son patrimoine. Les rendements, notamment dans les grandes villes de province, oscillent entre 6 et 8% brut annuels.

L’investissement immobilier en vue d’une défiscalisation

De nombreux dispositifs ont été successivement mis en place afin de conserver cette primauté de la pierre dans la dynamique d’investissement des français. L’avantage fiscal est généralement la deuxième raison qui pousse à investir dans l’immobilier. Plusieurs lois ont été mises en place, mais les plus connues et utilisées restent à ce jour le dispositif Pinel, qui a été récemment prolongé (même si les zones concernées sont plus restreintes qu’auparavant) et qui concerne les achats dans le neuf, ainsi que la loi Malraux, qui permet sous certaines conditions de bénéficier d’avantages fiscaux pour de l’ancien restauré. La réussite d’un tel placement n’est pas assurée. Elle dépend de la ville choisie mais également du rapport prix d’achat/loyer. En particulier, le rendement est limité par le plafonnement des loyers dans le dispositif Pinel. En conséquence, les taux de rendements moyens annuels oscillent entre 2 et 4,5%.

Le placement immobilier avec un objectif de rendement

L’un des inconvénients de l’investissement locatif est l’obligation de gestion administrative qui en découle. Aussi, avec globalement les mêmes espérances de rendements annuels (autour de 5%), les SCPI représentent une première alternative pour investir dans la pierre, mais sans la lourdeur administrative. Il existe des SCPI de bureaux, de commerces ou encore de logements. L’investisseur acquiert des parts dans une SCPI et sera donc propriétaire d’une partie de son parc immobilier. Il s’agit d’un investissement sur le moyen voire le long terme et il convient d’être attentif à la liquidité offerte à la revente de ses parts.

L’investissement participatif dans les projets de promotion immobilière

Toujours dans la perspective d’investir dans l’immobilier avec un objectif de rendement, mais sans acquérir un bien, le crowdfunding immobilier est une option qui commence à faire ses preuves. Que ce soit dans le cadre de la construction de logements, de rénovation, de bureaux ou encore de complexes hôteliers, certains promoteurs cherchent des solutions pour financer une partie de leurs fonds propres. Il s’agit donc de financer des programmes de promotion immobilière via la souscription de titres financiers (le plus souvent des obligations).

L’enveloppe de départ se situe en général entre 500€ et 2 000€ selon les plateformes. L’investissement s’effectue 100% en ligne et l’investisseur a ensuite accès à son contrat signé au sein de son espace personnel sur le site de sa plateforme de crowdfunding. Outre le fait de participer à l’économie réelle en investissant dans des projets concrets qui permettent de dynamiser le marché du logement de certaines villes, l’intérêt du financement participatif immobilier est triple :

• Les taux de rendements prévisionnels annuels (qui sont fixés contractuellement et qui ne subissent donc aucune fluctuation) sont supérieurs à ceux des placements immobiliers traditionnels puisqu’on est généralement entre 8 et 10%. Bien sûr les risques ne sont pas les mêmes que pour un investissement traditionnel et la perte totale ou partielle du capital investi est possible. Il convient donc de bien appréhender tous les détails (commerciaux, financiers et techniques) de l’opération de promotion immobilière dans laquelle on investit et de passer par une plateforme dont les critères de sélection des projets visent à lisser au maximum ces risques.
• Les horizons d’investissement sont relativement courts. En effet, les sorties s’effectuent généralement entre 12 et 24 mois maximum. En contrepartie, contrairement aux actions cotées en Bourse, les obligations ainsi souscrites n’offrent généralement pas aux investisseurs de possibilité de revente avant la fin de l’investissement (leur échéance). Mais la période d’illiquidité est donc finalement assez courte.
• Enfin, les intérêts perçus sur une opération de crowdfunding immobilier sont considérés comme des revenus mobiliers, et non immobiliers comme dans le cas de l’investissement locatif ou via une SCPI. Une différence majeure dans le cadre de la nouvelle flat tax de 30% (prélèvements sociaux compris) mise en place par le gouvernement, qui ne concerne que les revenus mobiliers et non les revenus fonciers. En effet, jusqu’à récemment les revenus mobiliers étaient soumis au barème de l’impôt sur le revenu et leur imposition dépendait donc de la tranche d’imposition de l’investisseur (à laquelle il fallait ajouter les prélèvements sociaux de 15,5%). Ainsi, pour les contribuables s’inscrivant dans la troisième tranche et au-dessus, l’imputation sur les intérêts pouvait se révéler très élevée. Cette alternative en matière d’investissement va désormais se révéler très avantageuse en termes notamment d’optimisation de sa fiscalité.

Ainsi, l’immobilier offre quasiment le spectre le plus large en termes de possibilités d’investissements que ce soit pour sa stratégie patrimoniale principale ou pour simple diversification de ses placements