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Les marchés locatifs en régions pour ce premier semestre 2017, ont atteint un volume exceptionnel de 745 000 m² transactés et confirment les hausses des trois années précédentes.
Les transactions sur des immeubles neufs ont représenté 45% des volumes placés, ce qui confirme le redémarrage du marché observé les années précédentes. Si 25% des volumes sont le fait de grandes transactions supérieures à 5000 m², les transactions sur petites surfaces (<1000m²) qui forment le véritable socle du marché, représentent 50% des volumes, en hausse de 6% par rapport au 1ersemestre 2016.
Le marché locatif n’est plus tiré par le secteur public et l’industrie mais par les secteurs dynamiques des services notamment des technologies de l’information et de la communication. La faiblesse des taux de vacance en régions, autour de 5,3%, associée à celle de l’offre laisse penser que les tensions actuelles de marché sont susceptibles d’accélérer la tendance haussière des loyers en régions.
Cette évolution des loyers s’inscrit dans un «trend» à long terme de croissance régulière des valeurs locatives, observé sur les emplacements bénéficiant de la croissance urbaine des métropoles régionales françaises.
A l’investissement, les marchés tertiaires en régions continuent d’attirer les investisseurs, notamment sous l’effet de la collecte des grands institutionnels français (OPCI et SCPI). Ceux – ci sont très présents sur les opérations de taille importante et très sécurisées. Les taux de rendement «prime» à l’acquisition continuent leur baisse avec notamment le franchissement du seuil des 4% sur La Part Dieu à Lyon.
A l’inverse, le retour des opérations en VEFA, y compris en blanc, confirme la possibilité de miser sur des opérations en phase avec le développement des marchés les plus dynamiques, tout en bénéficiant De rendements plus élevés.
Après les effets d’un rattrapage de l’attentisme post crise de 2008 durant les trois dernières années, le début d’année 2017confirme une dynamique des marchés régionaux assise sur des bons fondements économiques et démographiques qui sont pour nous les vrais fondamentaux du marché.
Ces chiffres renforcent la conviction que l’immobilier tertiaire en régions devient une classe d’actifs à part entière
La dynamique économique et démographique sous-jacente
La croissance des volumes engagés et des prix est due à l’abondance des liquidités sur le marché, avec le risque spéculatif qui s’y rattache. Elle est cependant rendue possible par l’existence d’une dynamique économique liée à l’amélioration de la conjoncture nationale. Elle est aussi un accompagnement de la croissance urbaine particulièrement forte dans la plupart des capitales régionales françaises (0,5% par an environ). C’est cette dynamique sous-jacente qui guide notre conviction sur cette classe d’actifs.
La taille critique des marchés
Cette croissance permet une augmentation de la taille des marchés régionaux et l’émergence d’une diversification des marchés entre villes et à l’intérieur de chaque marché local (centre et périphérie notamment).
Les marchés atteignent aujourd’hui des tailles critiques et une qualité d’organisation qui les rendent de plus en plus lisibles pour un nombre croissant d’investisseurs. Le parc tertiaire en régions représente aujourd’hui 35 millions m² soit les 2/3 de celui d’Île-de-France.
La décorrélation des sous marchés
Les 12 premiers marchés régionaux ont des évolutions distinctes voire décorrélées dans le temps. Cette particularité résulte de différences observables dans le tissu économique local, dans la gestion de l’urbanisme par les autorités (villes, intercommunalités), l’organisation physique du marché (poids du centre-ville, infrastructures etc.)
Notre discipline d’investissement sur les marchés tertiaires en régions
Les évolutions de marché confirment la nécessité d’une forte sélectivité des investissements, afin de se protéger de la surenchère sur les marchés privilégiés par les grands collecteurs d’épargne immobilière. Les arbitrages possibles doivent jouer sur l’ensemble des paramètres :
- Par villes, afin de tenir compte des décorrélations de marchés entre villes provenant des écarts dans les dynamiques économiques et démographiques ; et des différences de maturité de marché selon les villes.
- Par sous marché, afin d’anticiper le développement des nouvelles zones en croissance urbaine, en centre-ville ou en périphérie.
- Neuf ou seconde main, afin de répondre aux besoins de renouvellement du part tertiaire, en réservant le choix des immeubles de seconde main pour les opérations dont la qualité de l’emplacement ou la desserte en transport le justifie.
- Sécurisé ou risque locatif, notre analyse nous poussant à accepter un risque locatif mesuré dans les marchés les plus dynamiques et de nous éloigner des produits très sécurisés sur lesquels les rendements sont les plus faibles.
